关于T县法院涉征迁案件的调研与分析

张修峰

近年来，随着城市建设的不断推进，房屋征迁力度不断加大，与此同时出现的涉及拆迁安置权益分配的纠纷也逐渐增多。2017年新收该类案件13件， 2018年新收该类案件超过30件。基于该类案件的影响面较大，和群众利益关系密切，课题组就该类案件的主要特点、处理做法进行了分析调研。

一、征迁纠纷案件的主要特点

1、法律关系认定难。该类纠纷多因家庭成员之间的共同共有关系或拆迁房屋的买卖、租赁等流转关系而发生。一方面，一些年代久远的老房子房屋登记凭证缺失，产权多随着分家析产、继承、买卖等发生转移，但往往缺乏直接的书面证据来证明;同时因为不动产管理部门权属登记不严谨，农村宅基地审批表或者房屋所有权证上登记的共有权人不明确，如家庭成员或共有权人登记为“10人”，但未明确载明具体是哪些人。因此法院在审理过程中，难以准确认定相关权利人。另一方面，拆迁办与房屋实际居住人签订的协议，存在补偿权利人错误或遗漏等现象，导致法院必须重新梳理权利主体;农村房屋经过买卖后，往往没有进行所有权人变更登记，拆迁办如与所有权人签订拆迁协议，往往会损害到实际买受人的权益。

2、补偿利益分配难。征收补偿安置协议中既涉及房屋安置，又包含各类补偿费用，有产权性质的房屋拆迁补偿，政策性质的进度奖励款，甚至还有对特殊人群的照顾补偿等，本就存在分割难。此外，涉及拆迁房屋买卖合同无效的，仅由出卖人返还购房款及利息，赔偿翻建或改建成本难以切实保障买方权益，但是否分配拆迁补偿利益以及如何根据过错程度来分配都无明确法律规定。

3、利益冲突人和解难。拆迁补偿款数额较大，低则几十万元，高则数百万元。面对巨额利益的诱惑，加之利益分配失衡背后的各类矛盾冲突，当事人往往不肯让步。法院裁判和调解的难度大，当事人选择上诉居多，一旦处置不当，更极易引发涉诉信访。在审结的案件中就有6起相关案件上诉，其中有一件案件当事人情绪较为激动可能涉及信访问题。

二、处理征迁纠纷案件的主要做法

1、基于继承纠纷所引发的拆迁权益分配案件。因我国《继承法》明文规定，继承权男女平等，故被继承人的遗产因拆迁取得的拆迁权益在同一顺位继承人之间一般都是均等分配，不分男女，即使已经出嫁的女儿也平等享有继承权。当然在案件审理过程中，如果有些继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的，其权利份额可以适当提高;而有抚养能力和有抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，则可以减少其权利份额，甚至不予分配。

2、基于析产纠纷所引发的拆迁安置权益分配案件。

析产的关键在于如何确定共有权人。目前法院确定共有权人的依据主要是房产证、土地使用證、宅基地审批表、不动产登记查询结果证明等，如果是老房子权属不清的话，还可能会用到土改时期的土地房产所有权证存根。

如果房屋是商品房，因房屋两证齐全，且其产权登记都比较明晰的，该类案件我们会直接根据产权证中登记的内容来确定共有权人并在共有权人之间进行分配。

如果房屋是农村房屋，那么情况就比较复杂，因农村房屋只有土地使用证，而土地使用证中一般只有一个人名字，这时难以直接看出共有权人包括哪些。在此情况下，我们一般会进一步调查不动产登记的内部资料。如果该房屋是通过宅基地审批之后再行建造的，因审批取得的宅基地的面积是根据家庭人口数来确定面积的，每一个家庭成员都是土地使用者，在此情况下，我们通常会先根据宅基地审批表上记载的申请人来确定共有权人或者根据不动产登记查询结果证明上载明的家庭人口数并结合户籍登记情况来确定共有权人，然后根据各共有权人对建房的贡献大小来进一步进行权利份额的调整。如果房屋是祖上遗留下来的老房子，而在之后又重新确权登记的，那么不动产登记查询结果证明中载明的共有权人人数有些时候并不准确，在此情况下，一般情况下我们会根据之前的权利登记证明，就比如土改时期的土地房产所有权证存根，先确定房屋最原始的权利人身份，再根据继承来确定后面的权利人身份及人数。土改时期的土地房产所有权证存根所载明的家庭人口数，根据政策意见，这些家庭人口全部作为共有权人，在这些共有权人之间进行均等分配，不再考虑人员对房屋的贡献等因素。

3、基于农村房屋买卖所引发的拆迁安置权益分配案件。

如果是同一集体经济组织成员之间的正常的买卖，合同有效，房屋的土地使用证即使未变更登记，基于房屋拆迁所取得权益一般归买受人所有。但是如果无权处分人处分共有财产的合同被认定有效但是物权又无法变动的情况下，基于买卖双方对物权无法变动的后果均存在过错，我们通常会根据当事人各方的过错程度将房屋拆迁所取得的权益买卖双方之间进行分配，通常情况下，买受人取得较大的权利份额，而出卖人则取的较少的权利份额。

如果买卖发生在不同集体经济组织成员之间或者农民与居民之间，该买卖因涉及农村宅基地的流转，而宅基地的取得具有严格的身份属性和无偿性，为保证集体和农民的权利，一般情况买卖下无效，即使双方办理了产权变更登记也是无效（当然也存在例外情况，那就是国家规定的允许农村宅基地自由流转的试点地区除外）。在此情况下，一般我们会先要求出卖人返还买受人的购房款，而基于房屋拆迁取得的权益在扣除购房款之后的增值部分，因双方对合同无效的结果均存在过错，我们则一般会在出卖人和买受人之间按照一定的比例进行分配，相比较而言，买受人取得的增值部分较大，而出卖人享有的增值部分较小。

三、处理征迁纠纷案件的建议意见

1、建立和政府拆迁相关部门的有效沟通渠道，妥善处理涉拆迁案件，落实群众合法利益。根据以往相关案件的审理及裁判，今后我们将争取在群众的拆迁权益落实之前会同政府相关部门一起梳理拆迁中应注意的法律问题，并提出合理建议，尽量平衡各方利益。对于之前已经做出生效裁判需要进一步分割拆迁权益的案件，我们也将向政府相关部门详细说明裁判本意，促使政府相关部门充分理解裁判所确定的分配方案，配合做好拆迁权益的落实工作，保障群众的合法利益。

2、加强案件的调解和审判力度，保障群众合法利益。今后如遇涉拆迁案件，我们会积极组织调解，最大限度消除各方当事人之间的隔阂、化解对立情绪，促使案件圆满解决。如调解不成，我们会竭尽全力做好调查工作，查清案件事实，严格依照法律尽快做出公平合理的裁判，保障群众的合法权益。

3、做好宣传工作，提高群众的法律意识，使群众尽量避免在今后出现类似情况下产生不必要的损失。根据我们的审理情况，我们会适时发表一些案例或进行一些宣传，提供群众对类似情况的法律认知，增强群众的法律风险意识，从而群众避免在今后类似情况下做出错误的决定造成不必要的损失。

（作者单位：天台法院，浙江 天台 317200）