时间错配的购房资格能否作为审判依据

文/图_本刊记者

2011 年，广州市国土资源和房屋管理局出台“穗国房字【2011】156 号”限购政策，该政策第一条即明确规定：“在本市已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得购买住房。”“156 号文”同时规定，房地产交易登记部门在办理房地产转移登记时，发现购房人提供虚假信息，骗购住房的，不予办理房屋登记。

限购政策出台的初衷，是为了打击炒房行为，促进房地产市场的平稳健康发展。最高人民法院《2011 全国审判工作会议纪要》及《2015 年会议纪要》也都明确要求，四级法院在审判工作中，都要落实住房限购政策，谁也没有特权凌驾于限购令之上。

然而，本刊记者在广州调查采访陈慧雯和曹宇房屋买卖纠纷一案（详见本刊2019 年第1 期《一起房屋买卖纠纷背后》）时却发现，广州市天河区法院在审判该案时，却两次判决将房屋过户给签约时不具备购房资格的买家。在“房住不炒”已写入十九大报告的背景下，天河法院作为司法机关，在依法审理房产纠纷案件时，为何屡屡与国家调控政策背道而驰，使国家限购令成为一纸空文？

关键证据存在瑕疵

2018 年8 月30 日，陈慧雯与曹宇房屋买卖合同纠纷一案在天河区法院重审。庭审中，曹宇当庭出示了广州市海珠区不动产登记中心为其出具的“购房资格证明”（穗海登记购房资格函【2018】55 号）作为证据。该证明函内容摘要为：“……经核查，截至2018 年8 月2 日，曹宇具备本市住房限购区域内住房购房资格。……”

这份证据也成了天河法院判决案涉房屋过户给曹宇的关键性证据。而陈慧雯认为，广州市的限购政策明文规定，审核购房资格的时间节点应以网签时间为准。天河区法院没有以合同签订时曹宇购房资格作为取证标准，审理合同纠纷不根据合同签约即时的具体情况来审理，却用合同结束一两年之后的情况作为判决依据，明显属于时间错配，这样的判决结果显然无法让人信服。

陈慧雯告诉本刊记者，实际上，天河区法院一审就是采用未经质证的曹宇于2017 年10 月30 日 出具的“购房资格证明”来判决过户，审判程序已然严重违法。2018 年3 月20 日，二审以事实不清、程序违法为由，撤销一审判决，发回重审。然而重审却又以“2018 年8 月2 日曹宇具备购房资格”为由，再次判决合同应继续履行，“天河法院的这两次审判，可谓换汤不换药，难言公正。”

此外，陈慧雯对海珠区不动产登记中心出具的该证明函的行为也不认可，她认为，涉案房产位于天河区，买家曹宇本人的家庭住址在越秀区，但其却舍近求远，去海珠区开具购房资格证明，此举着实蹊跷。她随后以该证明函非法为由，向广州市政府申请行政复议，要求广州市政府撤销该证明函。

2019 年1 月7 日，广州市政府出具“行政复议决定书”（穗府行复【2018】2648 号），指出在本案中，广州市海珠区不动产登记中心根据现行相关政策，核实曹宇申请证明时的情况，做出“购房资格证明”，证明“截至2018 年8月2 日止，曹宇具备本市住房限购区域内住房购房资格”，内容上并无不妥。

不过，答复函也同时明确：“住房限购政策具有明显的阶段性，时间节点是判断当事人是否具备本市住房限购区域内住房购房资格的重要因素，因此，被申请人（海珠区不动产登记中心）出具‘购房资格证明’时应当清晰表达时间期限，但本案被申请人在出具涉案‘购房资格证明’时未能清晰表达这一因素，存在一定瑕疵，本府予以指出。”此外，答复函还指出：“至于该证明能否作为法院审理相关民事案件的证据使用，须由法院依法对其真实性、合法性及关联性进行审查确认。”

由此可见，广州市政府也指出：一审法院的举证告知书中没有明确告知其需要查询当事人购房资格的涉案时间期限，因此该证据（曹宇的“购房资格证明”）是存在瑕疵的。陈慧雯据此认定，根据有瑕疵的证据做出判决，显然也有问题。

“曹宇对自己的购房资格情况心知肚明，他在申请出具购房资格证明时，当然只会让房地产登记部门按常规出具查询当日（2018 年8 月2 日）的购房资格。然而，该查询时点的购房资格与本案的审查没有丝毫关联。”陈慧雯补充道，“一审法院认定曹宇具有购房资格是自创审判规则，现在有资格不等于过去有资格，就像现在放开了二胎政策，并不意味着在放开前超生就不算违法，人民法院为何连这么简单的道理都不懂？”

历史购房资格能否查询？

那么，在签订购房合同时，买家曹宇到底有没有购房资格呢？实际上，在接受本刊记者采访时，曹宇坦陈，自己在签合同之时，虽隐瞒了已有两套房的事实，但却明确告知过陈慧雯，自己目前没有购房资格，“现在我还没有购房资格，等到过户的时候我就有了。”

也就是说，在签订合同时，曹宇本人知悉自己在当时是没有购房资格的。不过，他后来通过离婚、将两套住房析产给前妻黄某效、自己净身出户等手段，又重新获取购房资格。

这里需要说明的是，曹宇表示自己在签约时即已将无购房资格的实情告知了陈慧雯，但陈慧雯却否认了这一说法，她表示：“由始至终，曹宇从未说过他没有购房资格。第一次见面时，他就清楚表明自己是广州时代地产集团高级战略经理。如此专业人士，怎么可能明知故犯，硬闯限购令的红灯？”

而 且，2016 年3 月14 日，双方还委托中介进行了网签。由于审核购房资格的时间节点以网签时间为准，因此，“广州市存量房网上自助签约系统”设定，如果买家没有购房资格，系统就会弹出对话框，告知买家在相关限购政策有效期内，已不能再在本市范围内购买住房。“既然网签通过了，我也就默认对方是具备购房资格的。但现在看来，他一定是隐瞒了自己名下已有两套房产的事实，以欺骗手段通过的网签。”陈慧雯继续补充道。

同时，陈慧雯向本刊记者提供了她与曹宇及中原地产（中介）在2016 年7 月19 日的微信聊天截图，聊天记录显示，陈慧雯质问中介马某：“你搞一个没有购房资格的来跟我签合同还不是诈骗我钱？”曹宇立即回复陈慧雯：“什么叫没有购房资格？”陈慧雯指出，“由上述聊天记录，我们也不难推断，我由始至终都不知道买家没有购房资格，即使到了7 月19 日，曹宇仍不承认自己没有购房资格，更遑论事先告知了。他要是早告知了他是限购对象，我根本就不会跟他签合同。”

那么，买家曹宇在签约时的购房资格情况能否查到呢？2018 年12 月7 日上午，陈慧雯与曹宇纠纷案二审在广州中院开庭。庭上，双方就购房资格问题展开了激烈辩论。而在庭审结束后，该案审判长李民法官对陈慧雯的代理律师说：“法院也很想知道曹宇在当时是否具备购房资格，但没有办法查到，房管部门只能查询、出具实时的购房资格。”

事实果如李民法官所言吗？实际上，根据广州市政府以及广州市国规委工作人员的说法，李民法官的这一观点是站不住脚的，曹宇在各个历史时期的购房资格，是均可查到的。

在前文述及的2648 号“行政复议决定书”中，广州市政府明确表示：“被申请人（海珠区不动产登记中心）出具‘购房资格证明’时应当清晰表达时间期限”，也就是说，只要法院明确查询时点，不动产登记中心是可以明确相关当事人在该时点的购房资格情况。

此外，陈慧雯曾就该问题向广州市国规委申请，取证曹宇的购房资格，2018 年6 月22 日，广州市国规委工作人员曹某曾电话回复陈慧雯，清楚讲明：“国规委下属的不动产登记中心专门有一个业务窗口是针对司法案件查询的，只要法院发函要求查询购房资格，该中心就会出具相关购房资格证明，且各个时期买家的购房资格情况都可以查到。”

由此可知，要查询曹宇在各个时期的购房资格，并不是一件很困难的事，法院只需发函给国规委取证，要求其按法院规定的时间段出具买家的购房资格即可。陈慧雯也多次向天河法院申请发函取证，但天河法院却一再拒绝该请求，着实令人费解。

卖家为何要解约？

而在曹宇看来，本案的实质就是卖家因房价大涨，觉得房子卖便宜了，这才故意找借口撕毁合约。曹宇对本刊记者表示，购房合同是双方真实意思的表达，不能因为房价涨了就不履行，“是她自己要卖掉，又不是我逼她的。既然签了合同，就算房价跌了我也要买下来，不然签合同的意义何在？”据他回忆，2016 年上半年是近十年来房价上涨最快的半年，就在双方签订合同后的短短四个月时间里，案涉房屋的价格涨了大约100 万元，而到目前房价更是涨了将近一倍。“对方重审时要我赔她426 万，这也反面证明房价已经涨了400 多万了。”

“买家老是强调房价，就是因为他是房地产专家，显然预判到了房价会上涨，所以即使没有购房资格也没有购房款，也要硬闯政策红灯，通过假离婚的方式骗购房屋，这不是炒房是什么？”陈慧雯同时指出，自己卖房是急需钱款做投资，为了早日拿到房款，她一直在积极履约，并在合同约定期限内还清了银行贷款，“即使在合同到期的前一天，我还约对方去过户，他为什么不去？因为他并不具备购房资格，按正常程序，他是办不了过户的。”陈慧雯表示，正是由于对方不积极履约，只用58 万就锁定交易，未能在合约期限内办理过户，这才导致她未能及时取得购房款，最终投资计划也未能实现，造成重大损失。“既然他逾期未办理好手续，违约在先，而且又违反了限购令，我当然有权解除合约。而且我的合同目的也已经无法实现，合同已经没有继续履行的必要。”

陈慧雯进一步认为，曹宇之所以要提起诉讼，也是想通过司法判决强制过户，从而绕开限购政策。“按照国务院和广州市的相关限购政策，即便曹宇硬闯政策红灯签了购房合同，房管局也不会认这样的合同，不会给他办理过户登记。要过户，唯一的办法就是通过诉讼，让法院判决强制过户。”

而进入法律程序后，曹宇还曾向天河区法庭提交一份显示签约时间为2016 年4 月26 日的“网签合同”，“我们网签是3 月14日，他就试图伪造签约时间，来证明自己没有逾期。但实际上，网签合同是不必手写日期的，因为每一页的右上角都会自动打上签订当天的日期，这是做不了假的。”陈慧雯如是解释。后来直到2018 年7月30 日的重审庭前会议上，陈慧雯指出真实的“网签合同”上并无2016 年4 月26 日的时间落款时，曹宇这才不发一言地撤回了这份虚假证据。

“重审时，我方要求他提交证明他有办理交易过户当天须具备的116 万元首期款，而他也拿不出。自始至终，他都是谎话连篇。”陈慧雯提供的微信聊天记录还显示，曹宇早在2016 年5 月30 日就在微信群里宣称“各方面手续半个月前就已经准备好了”，但实际上，他连基本的购房资格都没有，也没有办理银行同贷书。后中介于7 月3 日再次催促曹宇去办同贷书，他又称自己正在新加坡出差，“下周五回来去办一下”，但后来查明，他第二天（7 月4 日）就去和妻子办了离婚手续，根本就不在新加坡。

一审中，陈慧雯还一再要求法院追加曹宇前妻黄某效为本案当事人，其理由为：购房行为并非曹宇一人所为，而是曹宇与黄某效共同购买，黄某效一同来签约，并由其个人转账支付了5 万元定金。但这一要求遭到了法院的拒绝。

2018 年12 月7 日，广州中院二审开庭审理了该案。庭审中，陈慧雯的代理律师也再次要求法院追加黄某效为当事人。目前，距离二审开庭已经两个多月，截至发稿，案件仍在审理中。