国有企业房地产资源管控与盘活相关措施探讨

孟芳

摘 要：当前国企改革及管理制度升级正在不断加大力度，如何实现国企的资产有序管理，尤其是国有企业房地产资源合理管控与积极盘活成为重点与关键。本文重点探讨如何通过优化管理与制度建设等来实现国企房地产资源管控与盘活，并提出若干意见参考。

关键词：国有企业;房地产资源;资产管控;资产盘活

一、现阶段国企房地产资源管理存在的问题

在市场经济及行业发展从急速增长转为平缓稳健的新常态背景下，国企发展也面临着从外部扩张转为内部管理效能提升的新的工作要求与局面。现阶段国企房地产资源管理的主要问题包括：

（1）资源管理的观念存在偏差，资产管理不到位。国企财务管理工作存在着重资金轻资产的普遍问题，监管中也只重视存量资产，忽视增量资产;只考核资产规模，不考核资产效益;资产管理方面又更加偏向于购置、修建，而对于合理化配置及使用着力较少。

（2）历史遗留问题导致资源信息不完备。由于内部企业管理的要求，企业间的拆分、合并、重组等经济活动频繁，国企所拥有的房地产权证并没有及时准确地变更处置，房地产资源在隶属关系上长期得不到有效梳理，许多历史遗留问题得不到妥善解决。随着时间的推移、人员的变换，许多资源信息逐渐缺失，无法全盘掌握企业资源的准确情况，不仅让具体工作陷入混乱，更加影响企业的发展及社会声誉。

（3）缺乏资源管理的职能部门。长期以来，虽然国企拥有不少的房地产及土地资源，但在管理工作上却未能做到专人专管，缺乏独立的职能部门对其进行统一有效管理，让管理工作难以形成科学化、系统化与规范化，从而影响管理质量。

二、国有企业房地产资源管控与盘活措施

1.优化管理环境

管理工作的成效高低很大程度上取决于管理环境是否有序与良好。国企房地产资源的管控及盘活工作的管理环境包括了以下三个方面。

（1）优化内部治理结构。治理结构优化不仅是房地产资源管理及盘活的重点，同时也是国企在新形势下实现企业转型升级与管理职能优化的重要步骤。必须明确管理权限及分工，通过企业监事会、理事会及职业经理人制度建设，以国家政策和企业利益为出发点进行各项管理制度建设及政策实施。尤其需要强化职业经理人的规范化建设，引入相关管理资质和经验丰富的优秀企业经理人，签署管理责任合同，积极引入优秀人才以优化内部管理结构。

（2）建设企业内部控制文化。在企业文化建设中，要大力结合企业房地产资源优化及盘活这一基本思路，将制度与文化建设充分融合，由上而下、由下而上，将管理制度内化为企业员工的主动意识，做到人人参与人人有责。

（3）加强管理意识建设。首先，要从企业最高管理层及领导层强化房地产资源优化管控与盘活意识建设开始，确保能站在更高维度全盘统筹，协调各部门协作能力，以身作则带动整个企业向着共同的管理目标前进。其次，要将房地产资源优化及盘活这一重要意识与各部门员工本职工作有机结合，避免意识与实践相脱节，提升员工在本职岗位上对管理制度的执行力。

2.细化与规范管控、盘活各项措施

（1）加强专门化管理机构和队伍建设。国企房地产资源的有效管控与盘活，必须建立在规范管理及科学的制度建设和有效落实基础之上。房地产资源管理与盘活也涉及诸多历史遗留问题，必须将其工作的独立性与权威性进行有效确立，才能避免不必要的工作干扰与阻挠。在机构人员安排与设置方面，要重视企业实际管理需要、房地产及土地资源管理要求以及市场大环境对企业发展的基本要求等几个关键因素，可参考国内外先进的管理经验，充实编制与岗位，建立一支与工作要求相适应的包括财务人员、房地产资源管理专门人员以及涉及资源使用及管理主要负责人在内的综合管理人员队伍，从人员数量和质量上保证产权管理工作的顺利高效开展，确保管理工作符合企业的当前及未来管理需求、适应市场变化发展规律。

（2）规范房地产资源管理。第一，加强房地产资源的统一管理。对企业现有房地产资源在管理工作开始之前进行一次全面盘查与清理。

第二，彻底清查，找到责任人。对于因为历史遗留问题产权不明隶属关系不清的，要彻查到底，并找到相关责任人;若无法划分归属的，应将材料整理上报，由企业领导层根据现有国土资源、房屋产权政策、资产管理现实需要及企业长远发展规划需要进行二次划分。

第三，进行房地产资源数据库建设。在清查与隶属关系划分清晰之后，进行房地产资源数据库建设，对房地产资源进行一对一建档管理。档案数据信息要包括房产修建年限、土地购置年限、初次投入成本等基本信息，同时经办人、使用者、责任人、二次划分责任人、资源交接相关人等信息也要登记录入，确保资源在当前管理及未来规划使用过程中都能够明确责任、划分清晰。

第四，重视定期盘查与不定期抽查。对现有房地产及土地资源的清查工作也要确立严明的定期盘查与不定期抽查工作，对资源使用过程中出现的违法违规问题要及时查明并处理，避免问题扩大化，给整个企业的管理工作造成影响。

（3）严控盘活行为，实现规范创收。房地产及土地资源的有效创收是国企房地产及土地资源管理在新形势下的重要工作内容之一，创收应该做到灵活多样，充分利用现有房地产及土地资源，也应该时刻遵守法律法规，避免出现不规范行为。

第一，对盘活对象进行严格考察与划分。凡属于未闲置资产或仍在后期需要承担经营职能及服务职能的房地产资源不可作为盘活对象，避免后期管理失序，造成管理混乱。此外，对于有国有划拨土地存疑的，应切实查清产权归属，切忌盲目规划。

第二，对可盘活资源进行有效分类。如办公楼宇、厂房、宿舍、空置土地资源等，有效分类有利于制定更具针对性的盘活计划：对优良闲置房地产或大型资产可策划有针对性的适租对象或者目标客户进行招租;针对出租困难的房地产要主动出击，利用多種载体发布租赁信息或主动联系意向客户，扩大招租的受众面，实现价值创造最大化;长期闲置或低效运营的资产通过产权流动、重组发挥效益，如对无使用需求的土地在充分理清产权归属的情况下，酌情进行出租出售或转让。由于国企所有土地规模普遍较大，为了便于统一管理，出租出售或转让活动应采用公开招投标方式进行，严格按照相关政策法规及企业内控要求，通过资产评估和预算管理来实施资产收益的收缴，避免经办人与投标方暗箱操作，确保盘活行为能够为企业创造最大化价值。

第三，建立多渠道、多形式的盘活方案。在房地产资源及土地资源对外出售出租或转让过程中，也应当充分考虑企业自身发展需要和实际情况，通过转出行业意向设计，在筛选具有接收资格企业的同时，有针对性地挑选能够借助出售出租或转让资源，使其与企业本身建立良好合作关系或帮助企业进行产业及营运项目拓展的优质企业，从而借助资源盘活，为企业本身的经营运作开拓更广阔市场空间。例如在政府宣贯缩减“三公”费用政策的大环境下，关停部分位于繁华地段、房屋状况良好，但长期处于亏损状态的酒店等，转型改造为办公楼宇用于关联单位集中办公或对外出售与租借，从而借助就近优势盘活资产，整体上节约了生产管理费用，提高了经营效益。

第四，多种经营，创新经营。在房地产利用与盘活方面，企业本身也应该进一步开阔眼界，不必始终将自身置于单纯的房地产出让方的立场。也可以结合当前市场需求，将限制房地产资源作为一个契机，规划综合发展方案，主动牵头，沟通社会资源及有意向企业进行综合商业区建设，这样不仅能够确保限制资源的有效利用，同时也能够为国企多种经营、创新经营开辟一条新的发展道路。

第五，加强绩效考核与内部审计。制订奖惩措施、规范绩效考核是促进盘活工作积极健康推进的重要辅助手段。奖惩分明的体制才可以形成有效的约束和激励，敦促企业经营班子将压力转化为主观能动性。鉴于国企的特殊性质，在盘活过程中不仅应当重视创收与效益提升等财务指标考核，同时也必须重视管理综合能力及社会形象等诸多非财务指标的考核。所以，应当积极引入平衡记分卡机制，构建以财务指标为基础，兼顾员工学习成长、内部管理秩序提升、市场及消费者满意度提升的综合性绩效考核体系。用客观的报表数据支撑的业绩水平作为考评依据，克服行政考核下的主观性，避免“一刀切”的等级工资制度下的“不公平”。此外，在盘活工作开展过程中加强常态的主管单位监督和第三方审计，规范管理层及操作层的言行十分必要。

3.推进企业管理信息化建设

现代企业管理质量提升离不开信息技术的有效应用，国企房地产管理与盘活更需要紧跟市场发展需要，贴合企业自身运作需要以及各部门具体生产经营需要。通过企业计算机辅助管理网络的建立与完善做到集中管理，打通资产基本情况、合同执行情况、往来款项结算情况、涉税事项等多个重要环节，每项信息定期追踪与更新，确保信息真实有效，避免时间过长造成账实不符。实现业务管理的规范性管理、流程化管理，提升部门间信息传递速率，帮助管理部门各个岗位上的人员有效获取准确信息，管理及监控跨区域房地产的日常运营情况、财务收支情况，有效解决空间差异问题上所带来的时间瓶颈，真正有效地推进房地产及土地资源的管控与盘活的流程驱动，快速形成管理层所需要的关键业务数据，辅助领导决策，为企业带来稳定持续的价值收益。

参考文献

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4.周阳敏.房地产中央企業经营效率研究.中国工业经济，2010（7）. （责任编辑：兰卡）