城镇住房租赁市场稳健发展的途径探析

高磊

[摘 要]随着国家对住房租赁市场的培育力度逐渐增强，住房改革目标正由“居者有其屋”向“住房有所居”转变，住房租赁蓝海市场初步形成。但住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应的体制机制建设与规范监管，发展进程缓慢。本文通过分析住房租赁市场存在的问题，提出相应的解决措施，促进住房租赁市场持续发展。

[关键词]住房租赁市场;政府监管;银行业

现阶段，房地产市场内部板块发展不均衡，一方面住房销售价格居高不下，中低收入者购房压力与日俱增，另一方面住房租赁市场发展相对滞后，无法有效缓解现阶段的住房矛盾。所以，要让人民安居乐业，就要租购并举，大力培育发展较薄弱的住房租赁市场，在完善相关制度的同时，积极探索推进住房租赁市场稳健发展的途径，弥补购房市场的不足，满足群众的住房需求。

一、住房租赁市场问题分析

（一）住房租赁市场服务水平偏低

当前我国的信用体系尚处于不断完善阶段，这种发展的不健全直接制约了住房租赁市场的发展，如房主乱扣租客押金;房屋中介机构发布虚假房源信息，欺骗承租人或出租人;租户故意欠费或损坏房屋设施等行为都给住房租赁市场带来很大的负面影响，不利于租房居住观念的培养。同时，中介机构进入住房租赁市场的门槛较低，虽然数量众多，但资质差，从业人员参差不齐，多为短期经营，机构间又缺乏信息交流与协作共赢机制，导致住房租赁市场只是提供房屋信息发布及撮合交易等简单服务，而像法律咨询、缴纳税款、房屋评估等相关服务则少有问津，缺少综合型中介机构，且行业内部的恶性竞争行为时有发生，阻碍了住房租赁市场的稳健发展。

（二）住房租赁市场法律法规不健全，管理效率低下

虽然《商品房屋租赁管理办法》已在全国实施，为住房租赁市场规范化及法制化管理提供了重要依据，但仍缺乏符合各地实际情况的地方性规章和实施细则，加之各管理部门间缺乏沟通及协调机制，易形成政出多门的状况，造成住房租賃市场运行效率低下、秩序混乱。与此同时，由于人们缺乏依法租赁观念，地下租赁大量存在，想要租房的人很多，公开租赁信息的房屋却很少，一方面阻碍了住房租赁市场的规范化运行，易造成供需失衡，另一方面加大了监管部门的管理难度，使其无法准确掌握住房租赁市场的整体信息，造成其制定的行业政策及管理办法偏离市场实际运行轨迹，监管效果大打折扣。

（三）住房观念与社会发展不相适应

由于“居者有其屋”等传统文化的影响，居民在住房消费上仍以购买房屋为主，对住房刚性购买的需求要远高于对住房租赁的需求。同时，相关部门对住房租赁市场发展的重要性认识不到位，也在一定程度上导致了住房租赁市场的发展相对滞后。

二、住房租赁市场稳健发展的措施

（一）银行业借助金融科技搭建住房租赁网络平台

银行业应发挥自身资金、产品、品牌及技术优势，加快发展住房租赁市场，从供给侧入手，通过市场化手段，借助金融科技搭建住房租赁综合服务平台，其涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁服务管理、住房租赁监测分析、政府公共住房服务等系统，且不断将银行内部共享系统与政府监管系统及外部系统进行衔接，打通与政府、市场等相关平台的系统衔接和数据交互，真正实现全平台支撑，将银行的金融产品与住房租赁市场的发展有机结合在一起。

（二）不断完善住房租赁市场的法律法规建设和租赁补贴制度

政府应调整实物配租政策，规避其弊端，如图1所示，在2000年，低收入群体处在b点，中收入群体处在d点，高收入群体处在f点，收入上升导致高收入群体追求更高的居住质量，其将搬到2010年建的住房g点。由于二手房的市场价格低于同等居住质量的新建住房，因此中收入群体将选择搬到高收入群体腾出的2000年建的房子f点，再算上房子折旧，即从f点移动到e点。同理，低收入群体将选择搬到中收入群体腾出的1990年的房子d点，再算上房子折旧，即从d点移动到c点。政府应不断完善租赁补贴制度，降低实物配租比例，以货币形式提供住房保障，既能满足中低收入者“住有所居”的目标，又有利于住房过滤，刺激开发商投资激情。

（三）转变住房消费观念

政府应加大对住房租赁市场的扶持力度，充分利用舆论的导向作用，对没有住房购买能力的人，对其宣传租房居住的好处，并可通过对其发放租房补贴的方式，达到租房居住代替购买住房的目的，以减轻中低收入者的购房压力。

结 语

住房租赁市场要稳健发展，需要政府、银行等社会主体共同贯彻“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”精神，通过规章制度来约束各市场主体的行为，加快搭建住房租赁信息发布及交易平台，从战略层面发展住房租赁市场，实现“住有所居”的目标。

参考文献：

[1]中国社会科学院城市发展与环境研究所.房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO13（2016） [M].北京：社会科学文献出版社，2016.

[2]倪晶晶.公共财政视角下对我国住房保障建设的研究[D].贵阳：贵州财经学院，2011.□