资产评估应用于投资性房地产估价的探究

崔敬敬

摘要：2007年1月1日年国家财政部颁布实施了新的会计准则，其中投资性房地产是新准则中的重要组成部分，即《企业会计准则——投资性房地产》。文章将对资产评估在投资性房地产价值评估应用中相关问题进项探讨研究。文章对宏观经济和实践可行性等方面做了综合分析，对收益法和市场法来评估相关房地产价值的过程进行介绍。

关键词：投资性房地产;资产评估;方法;价值

一、引言

随着我国经济的不断发展，大部分地区基本可以保证每家一套房的需求，人们物质、精神不断地提升，投资理财的概念不断加强，对房屋建筑的需求不断增加，供不应求的现象使得房地产业迅速发展。中国房地产相关政策不断推出，房地产业的积极健康发展逐步推进。目前，中国的房地产业已转向投资方向的发展目标，而投资房地产是指为出租或资本增值或两者兼而有之的房地产。房地产行业向投资性房地产方向发展符合现代社会的经济需求，为了能够控制好这一资金流入巨大市场，对其进行资产评估能够公正有效的促使投资性房地产良好地、合理地、理性地发展。

本文首先对房地产投资的评估对象进行了研究，用三种方式即直接资本化法、市场比较法和收益乘数法详细阐述了投资性房地产的价值。

二、投资性房地产资产评估应用研究

（一）投資性房地产主要评估对象

所谓的投资性房地产是指用于赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，可以单独计量和出售。企业会计准则第3号明确规定以下三项为投资性房地产：（1）已出租的土地使用权;（2）增值后持有并准备转让的土地使用权;（3）已出租的建筑物。其中，已出租的土地使用权是指企业通过出让、转让方式取得的，以经营租赁方式租出的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。根据国家有关规定确定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。这三者也是投资性房地产评估的主要对象。然而，值得注意的是，投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

（二）评估投资性房地产方法

到目前为止，有很多方法可以利用资产评估来估算投资性房地产的价值，包括收益现值法，现行市场价格法和清算价格法。对每种方法进行简要的分析整理便可得出每一种资产评估的方法都具有一定的实践操作性，尽管方法多种多样，但由于现行的经济市场、国家政策及房地产行情等外部影响因素下，每一种评估方法具有自身运用的局部性，结合考虑内部与外部因素的影响，根据其价值评估的特点，首先，我们应当对所有评估的对象及其评估目的有详细深入的了解，在对评估目的有了充分了解的情况下，根据收集的相关资料，保证投资性房地产评估工作能够顺利进行。目前，该领域广泛使用的主要方法有五种：租赁期和回收金额的折现方法，直接资本化法，贴现现金流量法，市场比较法和收益乘数法。最常见的方法是直接资本化法，市场比较法和收入乘数法。下面详细描述这三种方法：

1. 方法一：直接资本化

在收入方法中，直接资本化法是其中很常见的方法之一，这种方法是把投资性房地产在假定未来的某一段时期内所获得的收益作为一个相对稳定的变动甚微的数值，利用计算年金的方法对之后永久的收益进行分析。在此基础条件下，根据相关资料及对房地产行情进行预测，对投资性房地产预计未来一年的收益进行预估，投资性房地产的评估价值=未来一年的预估收益值/资本化率。在这个方法中，关键在于预期收益的预估值的选取，其中预估值的评估口径可以是：净收入，净租金，总收入，总租金，潜在总收入等，因此，对评估口径的选择要根据实际情况，真实有效的反映出未来该投资性房地产合理的预期收益估值，不可高估且不可低估，对其价值进行严格谨慎的选择。

2. 市场比较的方式

在使用市场比较法进行评估时，应重点寻找合适的投资性房地产资源，作为整个方法研究过程的基础。以这种方式找到的房地产类似于待估计的房地产，并且能够在最近的房地产市场中找到相关信息。找到合适有效的相关资料后，将所找到的房产与待估房产进行比较，对替代品与待估房产的不同之处做适当的修正，相关修订包括建立可比价格基础，进行交易更正，估值日期更正，区域因素更正，个人因素修正、使用年限修正等方面、经过综合的评价后得出该投资性房地产的资产评估价值。

3. 收益乘数的方式

收益乘数法是直接资本化法转换后的一种特殊形式。使用收入乘数法时，估计的投资性房地产估计值=未来年度的预期值*收入的乘数，收益乘数=投资房地产替代/替代的年收入估计。收益乘数法包括四种：总租金乘数法，潜在总收入乘数法，有效总收入乘数法和净收入乘数法。土地及出租型公寓的估价一般采用毛租金乘数法，方便易行且数值客观，但计算方法较粗糙，只能作为计算收益过程中的一个部分。潜在的总收入乘数法比总租金乘数法更全面，但不考虑空置率和经营费用。有效总收入乘数法考虑空置率高于潜在总收入乘数法。净收入法乘数法和资本化率是相互对应的，因此资本化率通常通过收入乘数法转换为价值。

三、资产评估环节相关注意事项

前文所述可以综合归纳为市场法和收益法，在这三种方法的运用过程中，需要特别注重以下事项：

（一）与市场法评估有关的预防措施

使用市场法对投资性房地产进行估价的时候，首先对相关对比实例的选择要慎重，结合相关的案例经验，对选取的大量的参照对象进行全面、仔细的甄选，结合待估房地产的特征及可行性的基础上进行分析，努力比较的参考对象与要评估的对象尽可能相似，并且它们是“独立，客观，公平和合法的”。遵守法律原则，替代原则，估价时间原则和公平原则。在准确选择好案例的情况下，执行评估对象的评估。其次，建立价格可比性基础是市场方法中的一个重要环节。在选择一个类似的例子后，我们应该对评估对象的各个方面进行深入研究。使其在口径上一致，彼此可比较，并统一成被评估目标的价格单位。然后修改、调整、建立共同的基础。目前，市场上常见的比较因素包括经营方式，交易日期和条件，房地产面积和地点，土地租赁和使用寿命。

（二）与收益法评估有关的预防措施

用收益法对投资性房地产价值进行评估的时候，每一个环节和步骤都需要进行严格的把关，任何环节的偏差都可能对评价对象的评价值产生影响。在收益法的具体环节，需要注意以下事项。首先，以待评估财产的相关费用和租金收入为主要研究对象，详细比较房地产各方面的细节，价格和因素。并对这两个方面进行详细的分析，在这种方法下计算所得到的净收益的准确值。其次，有必要确认月租，最短租赁期和长期租赁优惠等相关问题，并深入分析双方签订的租赁合同是否会影响其公允价值。在这一步中，评估者首先要取决于合同的有效性，然后再取决于其他项目是否满足合同的要求。在确定合同的有效性后，可以将房屋所需租金作为参考，从而推断待评估房屋的租金，这将大大提高房屋租金评估的准确性。

四、结束语

资产评估在投资性房地产经营与出售过程中起着至关重要的作用，其作用可为投资性房地产提供客观公正的价值计量基础。房地产作为中国经济命脉的重要组成部分，可以使房地产业在房地产价值的正确合理评价中更快更好地发展。尽量减少房地产泡沫的产生，力求建设一个更加健康迅稳发展的房地产市场。

参考文献：

[1]周淼，陈驰.市场提取下收益乘数法和直接资本法结果关系研究[J].中国房地产估价与经纪，2014.

[2]叶飚.投资性房地产评估方法与问题阐释[J].管理观察，2017（02）.

[3]陈元元.投资性房地产公允价值评估方法比较研究[J].北方经贸，2016（08）.

[4]黄婷.“公允价值在投资性房地产中的运用研究——以XX上市公司为例” [D].重庆理工大学，2015.

（作者单位：上海工程技术大学）