国外房地产“去库存”之鉴

武小艺

摘要：自1996年末中央确定住宅建设作为新的经济增长点以来，全国房地产业呈现出迅猛发展且量价齐升之态势。经过20年的发展，房地产滞销、库存过大的问题与年俱增，严重地影响着国民经济的发展。党中央国务院将房地产“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。如今，住宅的“去库存”效果显著，非住宅却困难重重。解析美、日、泰、德及欧盟一些国家房地产“去库存”的做法，以从中获得一些启示。

关键词：国外;房地产;去库存

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）10-0076-79 收稿日期：2019-09-05

房地产高企的库存，引起党中央国务院及各界的广泛关注。2015年中央经济工作会议将“去库存”列為2016年全国经济工作的五大任务之一。在习近平总书记主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来习近平总书记首次对于房地产库存表态。近四年来，各省市因城施策去库存，收到了较好的效果。从全国商品房待售面积看，去库存的成效十分显著，甚至出现了可以停止去库存之说，但是去库存的效果是以住宅为主显示的，非住宅去库存进展缓慢，成为房地产去库存“最难啃的骨头”。为此，有必要借鉴一些国外去库存的做法与经验，为我所用。

1美国

2008年，美国发生金融危机，一度出现了严重的房屋库存积压问题。当时，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高（此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%）。但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。主要原因是：美国政府推出大规模的经济刺激方案。

第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业;通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求;通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。

第二，救助房地美和房利美。国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入资金。美国救助“两房”，利率降为零。并大量购买MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持债券或者抵押贷款证券），以压低长期贷款利率。

第三，回购房地产债券。美联储2012年9月13日推出第三轮量化宽松（即QE3），短期内对住房市场产生积极影响。QE3确能在短期内使住房抵押贷款担保债券市场的流动性得到改善，对推动房地产逐步走出低谷有积极作用。

第四，吸引外国人购房，利用外部需求助力内部市场。2015年12月23日，美国总统奥巴马签署了一项法案，放宽了实施35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

2日本

20世纪80年代后期，由于日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本政府在汲取教训和重塑房地产业的过程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。

第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。

第三，调整市场结构，缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房;另一方面帮助开发商建立房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。

第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励环保节能建材的使用。

经过长达十多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步被消化。

3泰国

泰国是东亚金融危机的起源地。20世纪80年代以来，泰国将出口导向型工业化作为经济发展的重点。为了解决基础设施落后和资金短缺等问题，泰国政府进行了一系列的改革措施，这其中包括开放资本账户。当时泰国土地价格低廉，劳动力供给充足，工资和消费水平都比较低，再加上政府的各种优惠政策，大量外资迅速涌入泰国。在银行信贷的大量扩张下，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀。1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多。与此同时，房地产价格也迅速上升。1988-1992年间，地价以平均每年10%-30%的速度上涨;在1992-1997年7月，则达到每年40%，某些地方的地价1年竟然上涨了14倍。房地产业在过度扩张的银行信贷推动下不可避免地积聚了大量的泡沫。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。

为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。第一，降低地价以消化房地产库存。1998年，泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价，下降幅度高达45%。这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响，鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。第二，实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以释放。第三，泰国政府住房银行引入专门的住房融資方案。自从1997年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。即使在1997至1998年问资金流动紧张的关键时期，大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。作为国家的有力工具，泰国政府住房银行响应政府政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。从2000年起，泰国房地产业开始逐步复苏，泰国经济也逐渐趋于稳定。

4德国及欧盟一些国家

德国房地产市场在较长的历史时期一直保持平稳运行，得益于稳定的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给、合理的住房需求。

首先，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，现代制造业创造高附加值，工业对GDP的贡献程度接近35%;德国还具有发达的现代服务业，对GDP贡献约25%，房地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。

其次，德国房价的平稳发展得益于稳定的货币投放。德国M2增速-GDP增速，如表1所示。1996年至2010年德国M2增速-GDP增速仅为1.92%、2010年至2015年该比例为2.82%，均显著低于中国同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。M2/GDP衡量产出一单位GDP需要多少广义货币投放，德国M2/GDP始终稳定在1以内，不到1单位的广义货币投放可以带来l单位经济增长。2000年后此比例基本稳定在0.7左右，2008年金融危机后该比例也保持稳定，没有出现大幅上升。而中国M2/GDP近期始终高于1，并呈现上升趋势，由2000年的1.366上升为2015年的2.057，增长幅度为50.6%。以上两指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强，德国货币投放整体保持稳定，经济中稳定的流动性为良性的房地产市场创造了货币条件。

再次，德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，特别是住宅公寓，保障了充足的住房供给。德国人的住房状况由他们的公寓和房地产所在的住房市场决定。无论公寓位于柏林一米特区的弗里德里希大街还是小社区的“乡村街道”。它们都发挥着重要的作用。因为房地产及其市场不是自说自话：除了设计要求和住房政策干预外，它们还被证明是社会、经济、地理过程和结构的产物。其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，同时政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。政府充分考虑收入差距，对地产规划中的高、中、低档房屋比例进行明确规定，同时为中低收人人群提供保障房。2014年德国联邦调查局公布，德国人均居住面积为43平方米，拥有自己住房者的人均居住面积为47平方米，住房供给较为充足。德国近4100万套房中有一半以上是公寓楼，而独立式和半独立式住宅仅有1820万个单位。就每个家庭可用的家庭生活空间而言，121平方米的单户独立住宅房屋面积远高于公寓楼的平均面积（90.7平方米），而67平方米的多户住宅的公寓楼明显低于平均面积。

总之，稳定的货币环境、准确的产业定位及供需双侧的均衡发展，共同构成了德国房地产市场长期的良性发展，保障了房地产市场的平稳运行。

此外，欧盟一些国家对空置房屋采取的处罚措施都是比较严厉的。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对闲置6周以上房屋者进行罚款。在德国，业主必须使空置房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。

综上，典型国家去库存更具体为严厉打击空置房。我们理解，空置房包括住宅和非住宅，这些国家严厉处置空置房，一是为了使有限的房地产资源最大限度地得到利用;二是为了抑制投机炒作，平抑房价;三是为了节约土地，提高土地利用率，四是不要让空置房制约社会经济发展。这对于研究我国的非住宅去库存显然是非常有益的。