简析设计管理在房地产开发过程中的重要性

李玉莲

摘要：随着我国的经济在快速的发展，社会在不断的进步，设计管理贯穿于房地产开发过程中，有效设计管理，能够规避开发缺陷与失误，提高资源配置效率，创造可观的经济效益。基于此，文章将设计管理作为主要研究内容，重点阐述其在房地产开发过程中的重要性。

关键词：设计管理;房地产开发;重要性

引言

房地产设计工作是由设计单位受托于开发企业，为开发企业设计满足目标客户需求同时达到企业利润目标的产品的一项技术工作，贯穿前期拿地、规划设计、项目建造等整个开发过程。设计管理包括确定设计原则、制定设计进度、提出对各设计阶段的技术要求、对设计输出文件进行评审审查等内容。设计管理工作连接着项目设计方、主管部门与开发企业，需要充分结合多层次和多方面的需求，从而进行详细、科学的规划。对于开发企业来说不仅是内部的管理，而且需要将外部协作单位和主管部门的沟通协调工作纳入到企业内部管理流程的环节中，通过有效的管理方法来整合各个目标体系，使得各个体系之间能够和谐一致、互相配合，从而形成统一、平衡发展的局面，为房地产的开发实施提供有力保障。

1房地产开发管理的含义

为了确保房地产开发公司高质、高效的完成建设项目的目标，必须进行房地产开发管理。依据房地产开发项目经理负责制的基本原则，结合开发方法与工程发展意义等基本理论，综合考虑房地产开发管理项目的规律性，对房地产工程建设项目进行系统的内部控制管理、监管、协调、计划及组织，以此来实现对房地产建设全过程生产要素的优化配置，确保房地产开发目标高效的完成。在房地产开发管理过程中，因为开发管理系统非常复杂，所以必须构建一套高效、规范、合理、科学的管理机制作为保证，通过采取这些应对措施，才可以对房地产工程建设全过程实现统筹和协调，以此实现工程建设的终极目标。

2房地产开发中设计管理工作的现状分析

2.1设计管理工作人员专业水平低

通常情况下，开发企业与设计企业的设计管理工作不同。作为开发企业的设计管理人员，需积极参与到整合企业内外部资源、定位市场产品过程中，对设计工作的质量、成本管控与进度平衡能力过于关注，更强调设计管理人员的管理能力。现阶段，大部分开发企业的设计管理人员招聘自设计院，虽然具备较强的技术水平，但并不具备管理经验，难以对产品特点与卖点进行精准定位，也未系统掌握设计管理重点，督促协调能力缺失，直接影响了管理的效果。

2.2开发企业设计管理人员管理能力不足

对设计单位的管理一般归口于开发企业的开发管理部门或技术部门，开发企业的设计管理和设计单位的设计管理工作侧重点是有所区别的。开发企业设计管理人员要参与市场产品定位、成本测算、内外部资源整合协调，强调的是设计质量、进度、成本控制的平衡能力，较设计单位设计员更侧重管理能力。目前许多开发企业的设计管理人员多是从设计院招聘的技术人员，有专业水平，但没有从事过管理工作，不能明确认识定位产品的特点以及卖点，没有清晰掌握设计管理中的重点环节，缺乏较强的督促协调能力，也就是不知道“管什么”和“怎么管”，造成管理错位缺位。

2.3成本管理方面存在的问题

在房地产企业运营中，企业盈利是重要保障，资金的运作管理在企业的发展中占据重要地位。我国房地产开发企业工程项目施工现场成本管理体系依旧不健全，存着很多问题。总体来说，我国房地产开发管理现场成本管理的问题主要有：①不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。②相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。

3房地产开发中设计管理的重要性

3.1投资决策方面

房地产开发的投资决策过程中，企业需分析目标地块的经济效益，根据土地出让的条件与地块地形、环境等制订方案，提出具有可行性的产品组合规划方案。同时，提供必要的技术指标，使投资部门在测算经济效益与拿地价的时获取必要的参考依据。在投资决策期间，方案的设计重点应集中在接受调研部门市场调研并确定产品定位的目标地块价值实现方面，尽可能充分利用土地资源。在成功论证方案后，开发企业就会将方案启动并开展报批工作，一旦投资决策期间的设计工作有偏差，必然会对企业经济效益的获取带来直接影响。

3.2进度阶段管理

规划各项工程的建设日期，加强相关工程的审批，房地产企业在设计方案时，就应该制定相应的建设进度规划，确保每项工程均在规定的期限内完工，各阶段工程之间相互不影响，在确保质量的同时，有效控制施工进展。需要注意的是，在制定计划期间，需要结合实际情况，制定详细、系统的加护，确保每个阶段均能够满足相应的技术要求。

3.3强化设计管理

设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

3.4建造方面

目前大部分开发企业均引入了项目制管理模式，根据项目开展核算与考核工作，但仍会出现结算成本超标的情况，最主要的原因就是工程项目的随意变更。一般情况下，在房地产开发过程中，管理重点集中在质量、进度、成本及安全等方面，而设计管理则发挥着配合性作用。建造阶段的设计管理工作主要以项目为主开展技术交底与图纸技术咨询等工作。尤其是在建造期间，图纸质量问题就会体现出来。所以，需在房地产开发项目施工之前，积极采取必要的准备措施，及时发现图纸问题并采取补充与完善措施，进而对项目成本与工期加以控制。1）组织召开图纸审核会议，由监理和施工企业共同审核施工图纸，针对存在的问题制订优化措施。设计企业则要根据房地产开发项目的技术重难点对施工企业开展交底工作，并对施工企业、监理企业在图纸方面的疑惑做出解释。如果有必要，甲方设计管理人员可经过会商以后回复。2）施工期间设计管理人员要对图纸实施状况进行跟踪，审批施工企业的变更申请，结合实际需求对施工方案做出调整。

结语

综上所述，在人们对居住质量提出更高要求的背景下，房地产行业竞争愈加激烈。对于房地产开发而言，设计管理的作用十分重要，所以要结合实际情况采取管理措施，促进各项建设工作的正常开展，提高房地产开发企业的经济效益。

参考文献

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