房地产公司土地增值税的纳税筹划对策

郭东青 鞠佩瑶 王治阳

摘要：近些年来，房地产公司之间的竞争已愈发激烈，而我国对房地产公司也一直处于国家控制阶段，这就迫使企业必须多方面寻求提升自身生存的能力，纳税筹划也就越来越多的受到房地产公司的青睐。纳税筹划一方面可以降低企业的税收负担，为企业赚取更多的现金流，另一方面可以拓宽企业的市场竞争机会，为企业赢得更广阔的发展。土地增值税清算在一定程度上增加了房地产公司的税负，影响了房地产公司的利润。土地增值税清算的税收筹划也就成了房地产公司关注的重要问题。本文首先简要介绍土地增值税的相关理论和纳税筹划的相关理论，在了解理论的基础上研究现状，进而对纳税筹划的理论应用于实践，力求帮助房地产公司做出纳税筹划方案。文中不仅提出了土地增值税纳税筹划的优化方法，而且根据房地产行业土地增值税涉及的主要业务分别给出了纳税筹划的设计思路。本文以实际公司作为案例分析对象，理论结合实际运用后，纳税筹划的效果和重要性也就更为显著。另外，建立风险预警机制优化防范纳税筹划的风险，以便更好的推动房地产公司健康发展。

关键词：土地增值税;房地产公司;纳税筹划

前言

在日益发展的现代社会中，房地产作为社会基础建设行业，逐渐成为社会资金轮转的中坚力量。与此同时，在以往房地产公司中的粗放型管理所体现出的弊病也日益明显。开发商不仅要关注国家政策等公司外部发展的必要条件，更要完善公司内部资金链，做好最基本的内部管理工作，才能为实现公司经营目标打下坚实的基础。其中土地增值税的纳税筹划是每个房地产公司的重点工作目标之一，所以近年来许多房地产领导人均为在合法范围内减轻税负上下足了功夫。

商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入等构成的经营收入为房地产开发公司主要收入来源。房地产前期费用、市政基础设施费、期间费用、土地增值税等构成了房地产开发项目的主要成本。土地增值税作为一项重要的成本支出，直接影响公司利润增长。近年来土地增值税税收增幅远高于其他税种，进一步加强了房地产开发公司土地增值税清算管理，导致房地产开发公司税务负担加重。因此，对房地产开发公司进行土地增值税税务筹划，通过对房地产开发公司开发和收益分配等活动进行调整，寻求公司收益和税务负担的最佳配比，从而降低土地增值税税务成本具有一定的现实意义。

本文采用理论与实际相结合的方法，选取A房地产开发公司作为研究对象，阐述A房地产开发公司土地增值税纳税状况，依据土地增值税的税收政策，将公司实际情况作为考量依据，对A公司土地增值税纳税筹划效果进行了分析。首先，论文归纳与整理A房地产开发公司土地增值税税务筹划具体状况。其次，进一步分析A公司土地增值税筹划的关键点，从国家税务政策角度分析税务筹划的空间，从组织架构设计的角度，阐述土地增值税筹划可通过公司组织形式、合理的转移定价、以及选择项目核算方式、利用特殊扣除项目进行土地增值税税务筹划。最后，通过土地增值税的清算分析，发现土地增值税清算筹划的关键点，并提出系统性纳税筹划方案实施的关键。本文着重于研究土地增值税的纳税筹划，并提出一些纳税筹划现存的问题和建议，希望能为房地产公司提供参考。

一、土地增值税在A公司纳税筹划中的问题

（一）土地增值税的实际核算工作不完善

房地产公司进行会计核算时，每个项目都由专门的会计人员进行单独的会计核算。会计人员进行单独核算在一定程度上可以提高工作效率，但却不利于开展土地增值税的纳税筹划。一般来说，增值税税率是由增值额除以可抵扣的金额决定的。由于项目不同，可扣除金额会有所差异。每个项目单独进行会计核算的时候，可能会出现增值税税率较低的情况，同时也会存在增值税税率过高的情况。但将多个项目合并核算，增值税税率就会介于两者之间，通过合并的方式计算出的应缴土地增值税额会明显低于分开核算缴纳的土地增值税额。土地增值税税种涉税金额较大，通过合并计算所得的税额，就能为企业节约大量税负成本。这一点是房地产公司税务人员需要注意的。房地产公司在项目出售時，大多以“毛坯房”的形式进行出售。市场上的楼盘以两种形式存在，一种是“毛坯房”，一种是“精装房”。看似很普通的两种形式，却对土地增值税的纳税情况产生深远影响。如果以“毛坯房”的形式对外出售，一般情况下进行基本的土地增值税核算。但如果说按照“精装房”出售，装修花费的成本增加就可以在缴纳土地增值税时进行增加大量金额的抵扣。同时“精装房”和“毛坯房”的销售价格也是不同的，给企业带来的利润也有差异。

（二）土地增值税的缴纳风险大

一方面，为适应不同的市场条件，增加企业效益，房地产企业也在不断的完善自己内部的经营管理，在调整过程中企业内部管理可能会出现一些纰漏，对一些人员的管理也会较为松散，若土地增值税的相关人员核算监督没有到位，其带来的税务风险可想而知。另一方面，在房地产交易时，按照国家相关规定，房地产转让的价格必须低于其预期评估价格，而且若在转让时房地产已经进行销售且超过15%的，原先的房地产企业是需要缴纳土地增值税的，也就是说，房地产企业不仅在交易时收入减少，还要承担这个项目的土地增值税，增加了企业承担税负的风险，同时也给房地产企业税务核算任务带来了极大的考验。

二、A房地产公司土地增值税的纳税筹划对策

（一）优化土地增值税的实际核算工作

1.所售住宅分类核实

充分利用国家税收优惠政策，将开发建设用房中的普通住宅和非普通住宅分开核算可以有效减低企业税负。税法规定建造普通标准住宅时，如果其增值率未超过20%，免交土地增值税。房地产企业如果能够通过合理压低房屋销售价格或适当扩大房地产可扣除开发成本等方法，保证增值率保证在20%以下，就可以使企业免缴土地增值税

2.合理控制银行借款

房地产企业资金需要量较高，一般情况下房地产企业会通过银行贷款解决资金问题。借款利息费用直接影响着企业土地增值税的纳税额度。税法规定企业可以据实扣除债权融资相关利息费用。房地产开发费用按照利息费用加上土地支付成本与开发成本之和的5%以内计算，因此要综合考虑，控制财务利息支出金额与土地使用权和房地产开发成本之和在5%之内。

3.增设独立物业核算公司

房地产企业销售房屋时会代收部分费用，包含各项初装费等，税法规规定这部分费用可以计入销售额也可以不计入销售额。一般做法是将代收费用都应作为“价外费用”计征增值税，企业通过设置独立物业公司，对代收费用的业务单独设会计账簿来核算反映。

4.拆分不同品类售房合同

房地产企业出售房屋时，如果与购买者签订毛坯房房屋买卖和房屋装修两份合同将有效降低企业所缴纳的土地增值税税额。对于一个项目来说，如果将楼房进行装修，所花费一定的装修成本。但是这项成本也会为企业带来更多收益，因此在进行核算时，要将成本列入销售收入，同时成本也列入可扣除的项目金额中。运用这种核算方式，在增值额不变的情况下，可扣除金额变大，所以土地增值税税率就会减小。这使得最后缴纳的土地增值税明显低于以“毛坯房”的形式所缴纳的土地增值税额。但是房地产公司的大多数楼盘却以“毛坯房”的形式对外出售，无形之中，增加了土地增值税的纳税负担。理应是该公司在纳税筹划过程中应该全面考虑的。

（二）增强土地增值税的风险监控工作

在对土地增值税纳税筹划风险防控步骤中，首先，房地产开发企业的管理层要建立风险控制环境。环境的营造有助于影响企业人员的研究氛围和学习心态。风险控制环境的建立与维护与管理层的管理文化及要求息息相关，拥有良好纳税文化的企业管理者往往能够制定正确的决策和目标。房地产开发企业管理层针对土地增值税筹划风险环境的建立，对目标和策略方面应明确以下几点：一是端正遵规守法的良好心态，同时要有风险意识，时刻关注税收政策的最新动态;二是企业筹划人员应积极与税务机关交流并争取与土地增值税相关的纳税优惠;三是房地产开发企业及其分支机构必须设置专门税务部门，明确各级负责人。

另外，房地产开发企业应及时评估筹划风险。对企业经营过程中的纳税风险以及筹划过程中的筹划风险的识别，是风险管理的关键内容。对风险最有效的防范一定要发生在风险发生之前，这样的防范才是有意义的。因此，能否准确评估筹划风险，是企业能否顺利进行筹划工作的关键。在这过程中需要考虑以下几步;一是理清房地产开发企业所涉及的所有经济行为;二是细致分析土地增值税清算过程中的每个环节;三是对各环节中可能发生的风险进行预测，并将風险的大小分类记录;四是对筹划过程中的风险进行识别，并与之前环节对比分析;五是明确责任人，对较强的筹划风险设置工作岗位及责任人，实时追踪预测，防止筹划过程中出现的各类问题。

结论

房地产企业每年都要缴纳巨额的税款，企业的纳税筹划对于房地产企业自身的财务制度、公司的税收支出都具有重要影响，是房地产企业进行公司财务核算的重要环节。本文首先对税收筹划的相关概念做出了细致分析，而后对我国房地产企业税收筹划的现状和问题进行总结，提出目前A房地产公司普遍存在对土地增值税的税收筹划意识不足、日常管理不完善、纳税风险大三个问题，并针对性的提出了A企业应该加强土地增值税税收筹划意识、加强税收的筹划、防范税收风险的发生。

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