房地产开发成本核算方法及成本控制对策分析

张丽静

摘 要：近几年来，随着我国房地产企业的快速发展，国家对于房地产采取了一系列的调控手段和长久机制，这就要求房地产企业必须根据相关的政策加大开发过程中的成本核算和成本控制，改变以往的管理机制，健全成本核算与控制体制，使得房地产企业能够得到长久发展，获得更多的经济效益。基于此，本文對房地产开发成本核算方法及成本控制对策进行研究，以供参考。

关键词：房地产开发;成本核算;成本控制;策略研究

近年来，随着房地产行业的指数态势发展，迅速促进了我国房价水平的提升。因此，国家出台了有关调控房价的相关措施，虽然大大地提升了我国人民的幸福生活指数，但是也对我国房地产开发企业的利润进行了压缩。所以，房地产企业为了保持企业的良好发展，房地产企业对企业的成本核算管理的要求越来越严格。尤其是房地产企业的回款周期比较长，容易出现财务风险。

一、房地产开发成本核算与成本控制间的关系

房地产开发过程中，成本控制主要要求房地产企业采用科学的管理方法，对成本开发资金进行合理的控制与监督，使得开发成本能够在一定的可控范围之内，从而降低企业的成本管理工作。在房地产项目开发过程中国，正确的对开发成本进行核算，明确开发项目的成本内容，将对房地产企业降低开发成本，提高企业效益有着重要的意义。在房地产开发企业的成本核算过程中，如何增加房地产企业的经济效益，就需要房地产企业建立严格的财务管理制度，准确核算出项目的开发成本，从项目开发过程中的各个项目，如水电管理、成本分摊管理、项目的配套建设等等，都需要房地产企业进行合理的成本核算和成本控制。

二、房地产开发企业成本核算及成本控制中存在的问题

（一）会计人员对于税法中关于成本的规定不熟悉或者混淆，影响企业税收筹划

房地产企业的成本会计核算问题比较难，很多会计人员在工作中都会出现误差。而且成本核算对于税收筹划的作用是非常巨大的，因此，如果在成本核算工作上不够精确会给企业带来一定的税收筹划误差。在这一层面上看来，成本核算问题的作用与税收筹划的作用是等同的。但是目前我国大部分房地产开发企业的财务人员对这一部分财务工作都不是很了解，会造成多抵成本的情况。

（二）销售收入标准不明确

现阶段，虽然房地产开发企业已取得显著进步，但是销售收入标准仍不统一，实践证实，在工程建设过程中，成本是远超确认收入的，很多企业也没有对其进行严格的监督。而且，应收款项和预收款项也没有及时纳入收入范围内。房地产开发企业产品价值较高，若使用分期付款的方式，就会出现逾期不付款的情况。另一方面，在确认销售收入时，相应标准应是交易实质，但是从当前来看，仍有很多企业不了解交易实质的作用，加之多将工作重点放在资金的回收上，影响着企业经济效益的提升。

（三）成本控制制度不够完善

从目前我国房地产企业的成本管理现状分析来看，大部分的房地产开发企业没有使用精细化的成本管理方法，在对成本管理的过程中没有完善的成本控制制度与规范来作为依据，虽然有些房地产开发企业建立了比较健全的成本管理机制办法，但是在日常的生产与经营中，并没有按照规范的标准与流程进行有效的执行，使得企业中的成本管理工作流于形式，没能够将其自身的作用充分发挥出来。另外，还有部分的房地产开发企业没有对具体的岗位采用绩效的管理机制，使得员工对工作没有积极性，认为工作量多与工作量少，做得好与做得坏都是一样的待遇。

三、房地产开发成本核算与成本控制建议

（一）完善成本控制体系

在房地产项目的开发过程中，对于成本核算及成本控制应设立一个专门的审计和控制部门，做到相关工作由专职部门负责，使得整个的房地产项目由专一的部门进行成本控制和成本核算。对于能够促进企业发展的员工进行适当的奖励，对于拖累企业发展的则给予惩罚，从而控制好房地产企业的人力成本，为企业的发展提供保障。

（二）加强信息披露的及时性和全面性

在房地产开发企业的会计核算工作中，会计信息的披露质量和会计核算工作效率有着直接关系。在房地产开发过程中，土地成本占总成本的重要地位，所以在披露会计信息时，应增加土地储备信息，因为土地储备的多少，反映着企业的发展趋势，只有拥有优势的土地资源，才能给企业带来巨大利润。所以，企业在制作财务报表时，需要附带土地储备、获得成本等信息。在制作现金流信息报表时，以项目为单位，披露开发过程中的费用支出、收入情况。通过相对全面、准确的信息流量，增强信息的实用性。另一方面，加强对风险信息的披露，由于房地产具有投资大、风险大、建设周期长等特点，因此在工程项目建设时，需要重视风险信息的披露。通过对质量保险金的建立，为商品质量提供可靠条件。企业结合项目的风险特征，将提取的保险金纳入开发成本中，提高风险应对能力。为保证信息披露的全面性，还要在财务报表中增加风险提示，真实的显露企业的潜在风险，提高风险透明度。

（三）运用有效的成本管理技术

企业要采用清单报价的模式进行日常的生产与经营，清单报价模式能够有效地反映出房地产开发企业的整体管理水平，对部分实际消耗成本的部分也能够清晰地体现出来，这与定额模式下的预算成本有很大的差别。工程量清单模式是一种与国际管理相接轨的计算模式。另外，要采用战略成本管理的方法，从企业的全局出发，结合企业的总体发展战略而制定。在科技水平不断进步的今天，房地产开发企业还可以利用计算机信息技术来帮助企业实现成本管理，利用电子信息技术来实现成本管理的科学化，有效提升企业现代化管理的进程。

（四）完善房地产成本核算项目

在房地产项目开发过程中，建立房地产开发项目的成本核算方法和成本核算规范将是解决项目开发过程中成本核算存在问题的关键。在房地产企业的核算过程中，为了能够使得相关项目的成本核算方法为以后的项目开发提供一定的参考作用，在成本核算过程中就需要建立完善的核算规范，制定完善的规章制度，从而保证房地产开发企业在开发工期内使得成本核算有序进行。

（五）提高会计核算人员的综合素质

现阶段，我国房地产开发企业越来越趋向于多元化，这就对会计核算人员的工作能力和素养提出了更高、更严格的要求。要想提高会计核算工作效率，就要做好核算人员的教育培训，结合企业的实际情况，构建一支专业素养高、复合型的会计核算队伍，从而提高会计核算水平，推动会计核算工作开展。在企业培训会计核算人员的过程中，要结合时代的发展要求、会计核算特点，制定科学、合理的培训计划，拓展工作人员知识面，提高专业技能。

四、结束语

综上所述，受现行体制影响，房地产开发企业在市场经济中占据的地位越来越重要，会计核算作为企业财务管理的重要组成，直接影响着房地产行业发展。日常工作中，只有完善会计核算管理体系，明确销售收入标准，合理设置会计科目，加强核算人员的业务培训，及时披露会计信息，才能发挥会计核算职能，提高会计核算工作水平，推动房地产开发企业安全运行和发展。

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