浅析新时代房地产企业财务管理创新策略

刘慧坡

摘要：在新时代背景下，中国经济发展迅速，各行各业都将面临财务管理问题。近年来，房地产市场的发展速度使房地产企业成为中国经济发展的重要产业。作为中国第三产业的重要组成部分之一，房地产市场交易活跃，增加了国民经济的收入。通过分析新时期房地产企业财务管理可能存在的问题，提出提高房地产企业风险管理方法;积极拓宽房地产筹资渠道等促进企业发展的策略。

关键词：新时代;房地产企业;财务管理;创新策略

中图分类号：F275    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2019）08-0066-02

一、新时代的背景及特征

（一）新时代的背景

问题是时代的声音，伟大的时代需要新的理论，而伟大的实践产生了新的策略。新时代的提出不是凭空想出来的，而是顺应时代的要求。新时代对中国未来发展具有重要意义。新时代产生的背景主要有四个方面。一是在复杂的国内国际形势和深刻变化中脱颖而出。二是诞生于党和国家事业的历史成就和历史变迁中。三是把中国特色社会主义嵌入新纪元。四是在社会主要矛盾新的历史变迁中形成发展。

（二）新时代特征

中国共产党第十九次全国代表大会的报告指出，中国特色社会主义进入了一个新时期，这是中国发展新的历史方向。新时代下主要有以下几个特征。一是继承历史，继续开放，在新的历史条件下继续赢得中国特色社会主义伟大胜利的时代。二是全面建设小康社会，全面建设社会主义现代化建设的时代。三是全国各族人民团结奋斗，逐步实现全民共同富裕的时代。四是全体中国人民努力实现中华民族伟大复兴的时代。五是中国越来越接近世界舞台的中心，为人类做出更大贡献的时代。

二、房地产企业财务管理发展现状

（一）财务制度不健全

财务制度的不健全不仅表现在房地产企业，在各行各业中普遍存在。这一问题阻碍了企业的发展。首先，中国房地产企业的财务管理制度不够完善和严谨，导致了管理过程的随意性。还有一些企业最初建立了财务管理系统，但实施起来并不完善，使得财务管理制度形同虚设。其次，不完善的金融体系给房地产企业的资金管理带来了困难，阻碍了其未来的发展道路。

（二）融资方式的欠缺

由于行业的特殊性，房地产企业对资金投入和资金流动有很高的要求，资金使用周期较长。然而，不健全的融资方式导致企业融资渠道趋同。大多数中国房地产公司通过贷款完成自己的融资，这将导致高资产负债率。结果企业流动性短缺给资金带来了很大压力。

（三）财务管理人员综合素质偏低

过去一段时间，房地产企业一直处于过热的状态，拉动了企业的经济增长。新经济时代要求房地产行业财务管理制度更加完善以适其要求。对于财务人员来说也是一次重大的挑战，在加强自身专业技能的同时更应注重综合素质的培养，提高适应新经济的能力。新时期由于企业对财务管理的认识还停留在简单的财务核算，而忽视了财务管理其他职能，尚未建立一套有效的财务管理体系，缺乏科学的财务信息的支持，阻碍了决策者对投资活动的分析。由于许多财务管理人员的整体素质较低，财务管理被认为是简单的核算、记账等工作。由于企业内部财务系统的不完善，管理能力和经验不足，这可能导致财务管理工作分工不明确和工作秩序混乱。

（四）成本管理工作不到位

在新时代下，房地产企业所存在的成本管理上的问题主要有三方面。一是土地购买成本与实际标价的差异性。实际购买的价格和成本之间有较大的差额。二是方案的设计未考虑企业的现状，可能在实施的过程中出现很多问题，阻碍施工的进度。三是在房地产开发过程中，在决策阶段，制造商往往忽视有效的成本管理。将其与项目成本的有效控制范围分开，影响工程的预期进度。

（五）“只租赁或不卖”房地产时代即将来临

党的十九大召开使很多城市纷纷出台了新的住房政策，2017年11月10日，深圳市首宗“只租不售”纯住宅用地拍卖结果出炉，各大城市纷纷实行该房产政策，诸多住房用地转为租赁住房项目成为一种趋势。

三、房地产企业财务管理面临的问题

（一）开发风险

房地产企业面临开发风险，房地产开发所需资金较大，拉长了其财务管理的周期。开发时间的长短直接影响资金的投入与回收的周期，而开发难度会进一步影响开发时间，这些不确定因素直接影响房地产项目的成功与否。所以，在经济环境不断变化的情况下，投资能力的强弱对先天调整能力较差的企业来说至关重要。一个成功的投资决策是由房地产企业的财务人员对企业财务信息整合评价的结果。因此，房地产企业的整体财务管理水平意味着它可以为决策者提供合理有效的财务信息，使企业在决策中防范经营风险，对企业来说是至关重要。

（二）融资问题

房地产行业存在财务管理融资困难、流动资金管理落后等一系列的问题，成为企业资金控制的难题。房地产项目的开发周期长、融资金额大，这势必会增加融资的难度。房地产项目的开发一般都是要经过对土地的征收、开发以及房租建设等阶段，其过程比较长。房屋的出售一般是分期付款，资金的收回周期较长，从而导致流动资金的短缺，造成企业资金压力。

（三）资金压力

房地產开发是一个周期较长、投入资金较多的产业，导致房地产项目对资金的占用时间较长、资金的周转较差。从目前的行业环境来看，房地产企业对资金的需求主要是银行贷款。由于其存在资金风险，银行会结合自身的利益和国家出台的房产政策，审慎地向房地产提供大量的信贷。国家对土地的控制和信贷政策的趋紧不仅提高了房地产公司的信贷门槛，也增加了房地产项目开发的成本，资金压力不利于企业的发展。

（四）财务人员素质不高

大多数房地产公司的财务人员整体素质不高。在信息化发展迅速的时代，财务管理工作更加信息化，手工记账逐渐被电算化所取代，现阶段房地产企业缺少高素质的复合型人才。企业财务管理人员缺乏专业的技能，对风险控制不够了解，会造成其不能对企业的资金进行合理有效的规划，会造成预期的成本与实际成本有误差。财务人员并没有建立一套系统的管理制度，人员自身缺乏创新性。

（五）管理人员观念陈旧

绝大多数房地产的经营权及所有权的掌控都集中在领导手中，所以对于房地产经营管理活动一般都采取集权方式。这种集权式的领导虽然降低了管理成本，但是管理的效率并没有提高。大多数房地产的领导者缺乏对风险和收益的正确理解和认识，对财务管理工作的一系列流程也并不熟悉，对财务风险的概念也是一知半解。由于房地产管理人员观念陈旧往往会忽略财务管理在企业中的重要作用，使得房地产在项目投资、日常开支、合同签订等过程中忽略财务方面的因素。

四、房地产企业财务管理的策略

（一）强化风险管理

首先，采取创新的风险管理模式才能有效地降低风险，房地产企业首先要充分了解自身的情况，正确识别已经发生或者将要发生的风险。其次，研究市场环境，向成功企业学习，降低企业的风险。最后，企业可以建立风险控制系统，有效分析公司内部发生的风险并提出解决方案。做好风险的防控，以提高房地产企业的经济效益。

（二）拓宽筹资渠道

根据房地产业的发展趋势，项目开发过程中的融资风险是企业面临的主要问题。企业只有拥有多元化的筹资渠道，才能解决房地产企业在项目开发过程中资金的问题，为项目的建设打下坚实的基础。主要有以下建议：一是拓宽企业的融资渠道，如使用商业汇票。二是发行股票和债券筹集资金。三是利用现有的固定资产进行抵押借款。四是利用股权进行融资。

（三）提高财务人员创新能力

首先，企业在对财务人员的选择时就应该对其人员进行专业知识与道德素质的考量，选择高素质，专业能力强的管理人员。其次，作为企业的核心成员，财务管理人员应进一步增强自己的专业知识和职业道德培训。与此同时更要着重培养对经济发展的灵敏度以及随机应变的能力，做到全面发展。企业为员工提供平台和资源，在培训过程中要注重技术性、科学性，全面开发人才的潜力。制定激励措施，鼓励员工进行创新， 并鼓励员工独立开发新成果。结合实践学习理论知识，促进企业发展。最后，随着市场经济形势的不断发展变化，财务人员在了解企业发展需求的同时要时刻关注国内外金融态势，预测未来经济发展的方向，及时制定应对策略，进一步降低公司的业务风险和财务风险。

（四）财务管理信息化

当今社会是一个信息社会。为了使商业领袖和投资者了解商业运作的真实状态，促进企业有效经营决策。 企业在原有设施的基础上应该结合先进的信息技术，对企业软件进行升级。房地产企业还应加大设备投入，为企业财务管理运营提供良好环境。最为重要的是企业应该建立严格的内部审计制度，保证各部门业务运行的独立性，加强对企业的审计监督，以此来确保财务信息的真实。

（五）创新内部控制

企业内部控制是企业正常运作的基础，可以有效地进行企业的财务管理。企业不仅要建立健全内部控制，还要相互制约和监督。加强企业内部控制管理，实现不相容职责分离也是非常必要的。严格遵守房地产开发项目公司的授权，特别是外地项目的授权。要加强公司内部审计，充分发挥企业内部审计职能，加强对投资项目、重大财务支出、重点部门的专项审计工作。

在经济发展的新时代背景下，房地产企业在快速发展的过程中也伴随着风险。房地产企业应加强对传统财务管理模式的学习与认识，在学习中不断创新，在创新中不斷发展、完善，更好地适应新经济环境。加强对企业财务管理模式的有效控制，使公司的资金得到合理有效的配置，实现企业利润最大化。

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[责任编辑：王 旸]