老旧小区增设电梯，谁说了算

文丨■ 李与

老旧住宅楼加装电梯已成为适应人口老龄化需要的便民之举。但操作层面遇到不少艰难险阻，既麻烦又具体，业主意见不够统一。作为出行的第一步，回家的最后一步，安装电梯成为了不少无电梯业主的“心病”

现在城镇老龄化的问题越来越突出，每个城市都大量存在着一些建于二十世纪八九十年代的小区，这些小区又多是六七层的老楼，没有安装电梯。眼见着小区越来越老，居民年纪也越来越大。当年三四十岁的青壮年，如今眼看着就要六七十岁，上楼成了老人的大难题。并且，很多城市的老旧小区老年人比例明显高于新小区，老旧小区高层住户上下楼成了“痛点”。不少老人为了少爬楼，不得已只能尽量少出门。

解决老年人“上楼难”的呼声越来越高，老旧住宅楼加装电梯已成为适应人口老龄化需要的便民之举。但一说起老旧小区安装电梯，却是遇到不少艰难险阻，既麻烦又具体，业主意见不够统一，费用分摊各个业主无法满意，作为出行的第一步，回家的最后一步，安装电梯成为了不少无电梯业主，尤其是高层业主的“心病”。

“一票否决”无法理依据

“一票否决”作为一个刚性制度，让加装电梯协商变得颇为困难。对于既有住宅增设电梯的条件，绝大多数地方政府的专门文件规定，增设电梯应经本栋（梯）房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时还不能有明确反对意见。由此，不同楼层居民之间因装电梯意愿不同常常会出现不可调和的矛盾。

对于一、二楼低层住户来说，加装电梯会带来遮光、挡风、噪音等诸多问题，并且对房屋市值会带来影响。正如所有电梯房一样，中高层更受购房者青睐，而低层则被嫌弃。而不装电梯，低层市值会更高。

所以，对低层住户而言，反感加装电梯，是非常正常的。“一票否决”制的存在，让他们有权不参与协商，其他人也没辙。或者，即使进入协商环节，低层住户也可以“狮子大开口”，要求过高补偿金，结果导致协商失败。这在各地报道中，也是不少。

近日，上海房管局相关负责人表示，上海将调整政策，取消“一票否决”条款。那么，老旧小区加装电梯，到底谁说了算？我国法律对此有无规定？

目前已经有不少地方政府已专门就既有住宅增设电梯问题进行了系统规定。但这些规范效力层级比较低，其他大多是以规范性文件的形式进行了规定。而在中央政府层面，尚无就该问题进行专门系统立法的文件。

但北京志霖律师事务所副主任赵占领表示，可以根据物权法等法律规定，既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。也就是说，法律上并非要求所有人都同意方可加装电梯。“不能一楼说不装就不装。”中国人民大学法学院教授刘俊海谈道，电梯属于建筑物区分所有权的范畴，建筑物区分所有权的处置由业主大会和业主委员会以少数服从多数的原则民主决策，即物权法规定的两个三分之二。因此，加装电梯“一票否决”的规定于法无据。

如何赔偿或补偿

高层的业主强烈渴望安装电梯，但低层业主安装电梯却有可能遇见影响采光、产生噪音、可能造成房子贬值等问题，高层业主的权益与低层业主的权益如何平衡，从物权法与侵权责任法的角度都可以解释，那么低层业主是否有权利索要经济赔偿呢？

北京志霖律师事务所副主任赵占领认为，“从法律角度而言，只要符合两个三分之二的标准，就可以加装电梯而不需要对不同意的业主进行补偿。”

但根据侵权责任法第15条，赔偿损失也是承担侵权责任的一种方式，众多责任承担方式可以单独适用，也可以合并适用。这样一来便解决了这个法律冲突问题，也就是说增设电梯虽然符合物权法，但这并不妨碍法院根据侵权责任法要求对受损业主进行损失赔偿。

并且在现实操作中，增设电梯确有可能会在采光、通风、噪音等方面对低层业主带来一定负面影响，因此，从公平合理以及便于顺利操作的角度而言，其他业主可以对这些受负面影响的业主给予补偿。对于老旧小区加装电梯补偿低层的建议，北京兰台律师事务所律师包华建议，实践中还是主要依靠邻里协商。

那么赔偿款额如何确定，以防某些低层住户“狮子大开口”呢？

如果对于低层的采光、日照、通行等方面的消极影响进行赔偿，难以取证，受损范围也难以界定，因此从这几方面赔偿从诉讼成本、诉讼效果来说都不实际。

但对于当时为了低层通行方便而购买的业主，承担了比高层业主更多的购买金额，如今高层新设电梯，使得低层在通行一块的比较优势消失，因此具体赔偿数额则应根据房地产估价机构的评估结果来确定。楼价变动的影响因素很多，因增设电梯而导致楼价变动的影响权重，各地出台的增设电梯补偿参考方案和当地部分楼盘成交数据作为依据。

这样，既有住宅业主有权依法增设电梯，但低层业主也有权利获得因比较优势消失以及因通风、采光、日照、通行等方面的消极影响而造成的房屋价值贬损的赔偿。

阶梯型交纳电梯费更合理

一位业内人士给安装电梯的住户算了一笔账，如果按照杭州加装电梯的标准，一部电梯加装完毕，需要60万左右。如果纯靠业主自筹，费用明显偏高。虽然各地已经开始设立补贴机制，但对于低层用户，尤其是一楼用户，既不用电梯，那么安装电梯的费用和后续的运营维护还需要负担吗？

“根据我国物业管理的有关规定，业主对住宅专有部分即所有权部分由业主自己维护和管理，物业管理企业负责全部建筑物的公共区域、设施即区分所有权部分的维护和管理，费用由所有业主分担。”赵占领说，电梯属于公共设施，费用也应是所有业主平均分担。

小区在两个三分之二同意原则下加装了电梯，原本不同意安装的一楼业主是否能以不使用电梯为由，而拒绝承担相应的电梯费呢？

“使用电梯是所有业主的权利，放弃使用电梯并不能成为逃避电梯运维义务的法定理由。”中国人民大学法学院教授刘俊海表示，我国《物权法》第72条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。”另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由此可见，一楼业主不论使用电梯与否，必须分担电梯运维的相应义务。

但一刀切仍然不是情理之中的办法，目前某些地区开始按照“得到实惠的高层住户多出钱、少受益、没受益的低层住户少出钱或者不出钱”的原则进行，物业公司也应当考虑业主的实际情况，为一楼的业主提供一些适当的优惠政策，这个“优惠”可由业主和物业公司协商，也可以通过业主大会进行决定，并在物业服务合同中予以明确。

总之，一切仍旧应该在法理基础上的“协商”着来，大多数高层住户的权益值得争取，但少数低层住户的权益也是权益，从经济学角度而言，如果那些从社会资源再分配中获利的人获得的利益足够补偿那些从中亏损的人利益，那么社会资源的再分配就是有效率的。通俗的说就是，只要能使整个社会的收益增大，变革就可以进行。既有住宅增设电梯是符合经济效率原则的，法律上应予以支持，但对受损业主应予以赔偿。