“营改增”对房地产企业的税收影响分析

韩虎妹

摘 要：房地产行业作为国名经济的支柱产业，也随着“营改增”税收制度的改革，开始落实“营改增”税收制度，但是，从房地产行业开始落实这个政策。这篇文章主要将“营改增”税收制度对房地产的税负影响进行分析，同时也提出相对应的解决方案。

关键词：房地产  营改增  税负影响  应对措施

“营改增”税收改革政策对我国的多个行业都有一定的影响，包括交通运输业、邮政行业、电信业等等。而作为我国经济支柱房地产行业的税收相关问题也受到困扰。因此，这篇文章结合房地产行业的实际情况对“营改增”改革进行研究，研究“营改增”改革政策对房地产税收的影响。

一、“营改增”对房地产企业带来的影响

“营改增”的纳税方式在一定的程度上影响且改变了价格体系，企业由“价内税”的交税方式变更为“价外税”，确立了增值税进项和销项的抵扣关系，顺其自然房地产企业也会自觉的调整内部结构。“营改增”对房地产的影响较大，其中有一大影响，就是有效且高效的推进房地产企业的更新，优势者胜出，劣败者淘汰，就是所谓的优胜劣汰，胜者为王败者为寇。“营改增”新政策实施之后缴税方式也发生了改变，过去的缴税方式计算方法比较简单，就是按照财务部门已经规定好的税率计算。“营改增”政策改革之后，税收计算方式改变为按照进项抵扣的方法，所以现在所有的房地产企业的经营结构就要重新规划，改变之前的粗狂经营模式，加强集约化管理模式。与此相比之下，那些规模小，运营不正规的小型房地产企业，他们企业的力量小，不足以支撑“税改增”的税收新政策，所以被那些大型的房地产企业远远甩在后面，望尘莫及，應该缴纳的赋税不仅没有减少，反而在增加，这便达到了整合的优胜劣汰的目的。

二、房地产企业税收筹划的规划建议

（一）开发成本的税收筹划

在实际情况中，房地产开发一般都需要很长时间，这之间必定会消耗大量的成本。所以，我们要在施工前就需要做好实施计划，对项目的每一个实施开工，细致到每一个环节的规划与实施，并结合实际情况对成本进行科学预估。项目的具体耗材，人力物力所有的成本费用，都科学预估，并且在施工时根据预算落到实处，尽可能的减少成本。与此同时，“营改增”主要就是扣除增值税，故在建设过程中，可以均摊成本，这样便可以抵消增值税，减小企业相应的税务负担。

（二）对经营环节做出合理的税收筹划

对于房地产企业来说，他们在经营环节进行税收筹划的时候，可以从一下几个方面出发来进行：第一，在施工环节进行税收筹划。房地产企业建筑商在采购施工材料的过程中可以对建筑材料的价格进行对比，然后从一般纳税人那里获得建筑材料的增值税发票。如果存在不能抵扣的增值税发票，或者建筑材料能进行扣的税率比较低时，我们可以与材料供应商进行议价，从而在最大程度上控制建筑材料的成本。同时，我们在聘请劳务人员的过程中，要尽量从专业的劳务公司那里获得劳动力，从而得到相应的增值税发票，从而能够进行抵扣，降低房地产企业的税负。第二，我们应该在销售环节进行房地产企业的税收筹划。一般情况下，房地产企业的营业税是价内税，而增值税属于价外税，，因此在进行房地产项目的销售定价时，应该重点考虑不包含税收收入以及税收扣除项目对房地产土地增值税的影响。另外在进行营改增只会，房地产公司主要是对企业的营业税和增值税的税负进行了对比分析，因此在获得了合法票据的基础上，一些项目毛利较高的增值税甚至会高于营业税，否则就会出现相反的情况，因此，房地产企业在进行定价的时候，应该充分考虑项目销售中的两个重点税负，即增值税和土地增值税对企业税负的所造成的影响。同时，房地产公司可以单独设立装修公司，对于装修公司来说，只需要缴纳增值税，而不用缴纳土地增值税。因此，房地产公司可以将一部分的利润转接到装修公司中，从而降低房地产企业的综合税负。第三，应该是在持有环节对房地产项目进行税收筹划，在实施营改增之后，因为增值税主要是按照差额进行征税，能够有效的避免营业税出现重复征收的情况，同时房地产所得税是向产权所有人征收的，因此房地产企业可以通过转租的方式来完成不动产的租赁，从而用比较低的价格来将这个租赁给一些相关的企业。随后再通过装修的方式来增加房地产项目的附加值，最后将其租赁给其他的客户从而实现不增加增值税税负的前提下，能够有效的降低房产税。

（三）提高对“营改增”政策的重视力度，优化管理

房地产企业将调整不合理的税收现象作为“营改增”政策的主要目的，为保持其平衡，必须要求房地产企业更加重视“营改增”政策。必要时对相关工作人员全面进行培训，使其对税收政策全面的了解，让每一个房地产的工作人员都对“营改增”政策有一定的理解，这样才可以更好的落实政策并且实施。

（四）加强培训，有效应对纳税筹划风险

“营改增”税收政策不仅对房地产行业的核算有着重大影响，还提升了税收的风险，所以企业要加强对财务人员的培训和管理以解决房地产的税收问题。房地产企业要对相应员工进行新税收政策的知识和技能等多方面的培训，为了有纳税风险时能够及时有效的应对。在对财务人员的培训中，主要用讲课的方式普及新税收政策，并进行相对应的考核，以此保证所有员工对新税收政策的各项条例的很熟悉。

三、结束语

从“营改增”税收制度在房地产行业实施以来，可以发现房地产行业在发展的道路上面临一定的挑战。所以要加强税收政策对税负情况的影响分析，针对可能发生的问题和风险，做好万全准备，才有利于新政策的落实，降低赋税负担。

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