试析房地产开发企业在各阶段的横务筹划

摘要：作为高风险、高投入行业，房地产企业在地产开发过程中存在较大比重的税收成本。也正因如此，进行税务筹划的高质量开展，实现对税收成本的降低俨然成为房地产开发企业的主要关注点。而要想保障税务筹划满足实际地产开发需求，必须基于对当前税收政策的明确，通过对房地产开发各个阶段进行税务筹划，来实现税收成本的降低。基于此，本文针对房地产开发企业在各个阶段的税务筹划进行分析研究。

关键词：房地产开发：税务筹划：各个阶段：税收成本

基于我国建筑行业的发展，房地产开发迈入全新发展阶段，而当房地产行业竞争激烈程度也呈现出不断增大的趋势。而在国家地产调控的背景下，房地产开发企业要想在降低房价的同时进行获取一定的经济利益，就需重视对成本的降低，通过对税收筹划的开展来帮助企业减少投资成本，保障企业经济效益的创造。也正因如此，对房地产企业税务筹划的研究具有现实意义。

一、税务筹划开展的必要性分析

房地产开发企业开展税务筹划的重要性，可以从以下几个方面做出总结。1.针对税款缴纳而言，房地产开发项目开展过程中，企业需要投入大量的资金，这也就导致税款缴纳金额也相对庞大。纵观现阶段我国房地产开发项目的开展，其中税款缴纳金额已经占据房地产营销额的20%以上。也正因如此，税务筹划的開展至关重要。2.针对税种而言，针对当前房地产开发项目的实施，整个过程中涉及诸多税种和税费，具体包括契税、营业税、教育附加费、印花税、房产税、企业所得税、城镇土地使用税、城市维护建设费、地方教育附加费、土地增值税、车船税。3.针对税收政策而言。现阶段房地产项目建设其周期冗长，需要几年甚至几十年不等。所以房地产企业会选择采取预售制的方式进行房地产销售，而相关税务部门则采取预征制进行税费的收取。所以企业会对相关企业所得税与土地增值税进行预缴。此外，在“营改增”的背景下，企业增值税的缴纳，需要按照3%预征率进行缴纳，而其中涉及清算内容。所以，企业针对税务筹划的开展至关重要。

二、各个阶段税收筹划开展设计

（一）决策阶段

税收筹划工作的开展属于事前行为，而纵观现阶段部分房地产企业在开展新的房地产项目时，存在未对税收、资金、资源配置等方面进行合理规划的情况，并且其项目计划的制定缺少相关财务人员的参与。而财务人员仅是在项目决策制定后，依据决策内容，结合项目实际情况开展税收筹划，这就导致其税收筹划的开展存在较大的限制，整个房地产开发项目的税收筹划空间也不断减少。基于此，房地产企业需要注重在项目决策阶段开展高效的税收筹划。企业可以结合以下方面开展税收筹划。

现阶段房地产项目开发涉及契税、增值税以及土地增值税，而房地产企业可以依据自身实际情况，选择合适的开发方式，具体包括自建、合作建房以及代建模式。针对自建模式而言，是指房地产项目建设完毕，房地产开发企业可以将建设完毕的房地产转让购买者，或者是留待自用。而依据法律规定，此模式下房产的营销需要包括土地增值税、契税以及增值税。针对代建模式而言，则是房地产开发企业处于代建角色，在项目建设过程中仅收取相关代建费用，而并不涉及对房地产的转让。而在此模式下，代建费属于劳务费范畴，所以税收收取主要以增值税为主。并且代建模式不存在房地产转让，并且不存在土地使用权转让，所以房地产企业无须进行契税和土地增值税的转让，可以实现对税费的有效降低。针对合作建房而言，是指多家房地产企业合作建房的模式，通常情况下是一家企业具备资金，而另一家企业则拥有土地，通过合作建房模式进行房地产项目开发。而该模式的应用还具体分为两种方式：第一种合作模式为物物交换，是指提供土地的企业要想进行房地产的换取和营销，需要使用土地换取，并且在“营改增”的背景下，企业需要进行土地增值税的缴纳，而出资企业则需进行增值税的缴纳。第二种则是创建新公司，其创建方式为投资入股，此方式的应用可以起到双方企业共同承担资金和风险的目的。而按照税法规定，此模式下出资方仅需按照房地产销售总额进行相应增值税的缴纳，而土地方则无须纳税。所以，针对项目决策阶段税务筹划的开展，应侧重对开发方式的合理选择。

（二）开发阶段

不同筹资方式会对企业税费的缴纳产生一定的影响，房地产项目的开发其中涉及庞大的资金量。所以，在通常情况下，企业资金筹集主要分为债务性资金和权益性资金，所以不同的筹资方式，会对企业纳税造成不同程度的影响，所以需要在开发阶段税收筹划阶段进行筹资方式的合理选择。

另外，企业负债规模在不同程度上也会对企业纳税造成一定的影响。企业需要明确，并不是企业负债规模越大，就代表着企业股东会获取更高效，因为负债规模的增大会导致企业风险成本与财务风险呈现出不断提升的趋势。所以，针对纳税筹划的开展，企业需要秉承着整体利益的原则，对负债融资进行合理控制，进而实现财务风险远低于企业负债而形成的节税效应。

此外，在房地产企业项目开发过程中，土地增值税占据较大的占比，并且针对土地增值税的收取，如若其增值额不断提高，那么增值税的税率也会不断提升。所以企业在税收筹划过程中必须进行土地增值税税额的控制。而受到房地产开发过程中债务酬金较为庞大因素的影响，所以企业所产生的利息费用也相对较高。基于此，房地产企业可以通过对利息费用的合理控制来是实现对纳税的有效筹划。

（三）销售阶段

在“营改增”背景下，其计税方法、计税依据以及方法都与营业税存在较大的差异。而房地产在具体税费缴纳过程中，其增值税的缴纳，采取抵扣制度，所以要想实现对增值税税额的降低，其中进项税税额起到至关重要的作用。基于此，企业可以结合以下几个方面实现对销售阶段纳税筹划的高质量开展。

1.注重对发票管理强化

房地产企业需要明确，要想实现对进项税额的抵扣，需要在劳务获取、商品购买等方面，取得正规的增值税专用发票。营业税实施时，其主要税收关键点在于营业额，所以大部分企业针对商品以及劳务的获取，其中发票的管理并没有受到过多的重视，再加上对成本的考虑，所以大部分企业会选择从小规模企业进行商品和劳务的获取。而“营改增”实施后，房地产企业必须注重对增值税专用发票的获取，注重对供货商和劳务商的选择，必须确保其卖方能够开具正规增值税发票后方可继续开展合作。

2.注重精品房装修比例的扩大

在“营改增”背景下，房地产企业针对精品房的装修，起重索涉及的劳务费用、商品费用以及固定资源都可以利用正规的增值税发票进行抵扣。所以，企业可以依据自身发展实际情况，通过对精品房装修比例的扩大，来起到节税的目的。

3.注重促销活动的筹划

现阶段房地产销售过程中，企业常用促销手段包括折扣销售。而现阶段我国税法规定，增值税计算过程中如若采取折扣销售，那么其税额的确定与销售额之间存在较大关联。基于此，企业在折扣销售過程中，必须将房地产的折扣额与销售额开具在同一张发票，进而实现对税费的节省。与此同时，企业可以采取买房赠物的销售模式，在具体销售过程中通过对客户赠送家具、家电或者是免物业费的形式进行销售。因为企业所赠送物品也会纳入增值税中，实现对企业纳税成本的降低。

三、结束语

总而言之，作为房地产企业项目开发中的重要组成，税收成本直接影响到企业的投入成本，关乎房地产企业项目开发所创造的经济效益。所以，在“营改增”的背景下，如何进行纳税筹划的高质量开展，俨然成为企业重点关注内容。所以现阶段房地产企业针对相关房地产项目的开发，需要注重对全过程进行税收筹划，进而起到节税的作用，帮助企业降低投入成本。基于此，房地产企业必须认识到房地产项目开发各个阶段进行税收筹划的重要性，结合对各个阶段税收筹划的科学设计，帮助企业降低各个阶段所缴纳的税费，进而降低企业资金投入，获取更大的经济效益。

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作者简介：

顾燕，南通市崇川文化旅游发展有限公司，江苏南通。