轨道交通对房地产价格的影响

黄玉兰

摘要：房地产价格受供求关系、地理区位、交通通达度以及国家政策制度多方因素的影响。随着时代的发展，为了缓解城市交通压力，轨道交通成为解决交通问题的主要手段之一，轨道交通对房地产价格的影响也逐渐加大。本文通过论述城市轨道交通对房地产价格的影响过程进行分析，从而提出相应的对策建议，希望能为读者提供帮助。

关键词：房地产价格;轨道交通;影响;对策

一、研究背景

我国改革开放进程取得巨大成就，许多大中城市的社会资源、教育资源、保障资源的优势明显，这就促使大批人流涌入各大城市，造成严重的交通矛盾。所以，为了缓解交通压力，轨道交通也就进入了人们的视野。

根据中国城市轨道交通网数据显示，截止2018年，中国已经有35座城市建成并且已经投入运营的城市轨道线路共计5027.36公里。这表明在城市交通需求也在剧烈增长的同时，我国也在积极建设新的交通模式，扩展交通线路蓝图。轨道交通一方面给人们的出行带来了便利，一定程度上缓解了城市的交通压力。另一方面而言，轨道交通也给房地产价格带来了机遇，人们会越来越倾向于选择沿轨道交通一线而建立的住宅项目。轨道交通是通过怎样的机制影响房地产价格，这就成为我们研究的方向。

二、城市轨道交通的发展

（一）城市轨道交通的含义

城市轨道交通是指以电力或内燃机驱动，必须具有一定线路方向且处于轨道上运行的服务于城市大众的运输系统。

（二）发展状况

在轨道交通发展的初期，我国面临着帝国主义的经济封锁和前苏联的技术封锁的处境，在没有过多参考文件下，中国学者仍然兢兢业业，终于迎来轨道交通发展前景的光芒。1965年，我国在北京建设第一条城市轨道交通系统。2017年，“复兴号”称号问世，前身是中国标准动车组，该动车是具有完全自主知识产权、达到世界先进水平的动车组列车。至今，中国已经形成了强大的城市轨道交通体系，城市轨道还在不断创新的路上。

三、房地产价格的主要影响因素

（一）供求关系

供求关系是影响房地产价格的根本因素，其他因素也是通过改变供求关系而影响房地产价格的。住宅除了居住功能之外，还具有投资功能。就居住功能而言，居住环境条件较好地区住房需求会大于供给。就投资功能而言，优质资源集中区的需求也会大于供给，例如教育资源集中区的学区房，房地产价格攀高不下，但需求仍然十分旺盛。

（二）地理区位

房地产住宅项目所处的地段直接决定房地产的价格水平。不同的地段拥有不同的房地产价格水平，这也就会形成级差地租[1]。而各地段的房地产价格水平并不是由地理位置因素决定的，还会根据整个城市的发展水平，综合城市中经济、行政、社会、人文等各方面因子而筛选出最具有价值的地段区位，以此展现该城市的无限可能。例如，不同的购房者会根据自身的需求而选择相应区位的房产。商业办公用房的选址会接近城市的CBD，高级住宅会更接近于远郊自然环境优越的地带，普通住宅会更靠近城市广场、公园等地。

（三）交通通达度

交通通达度[2]也会成为影响人们购房的重要因素之一。人们在购房时常常会考虑三条基本的交通动线以及多条特殊动线。三条基本交通线一般表现为生活动线、工作动线以及游玩动线。这些交通线会要求购房者所购房屋接近超市、工作地点、中心广场等地，而将这些地点串联起来的本质要素就是交通。因此，越是靠近这些区域的住宅，房地产的交通通达性会越高，自然而然房地产价格也就会升高。

（四）国家政策

在房地产方面，国家政策的工具主要是土地制度[3]和住房制度。

近年来，我国城市土地资源在城市发展的进程中不断减少。因此，国家和政府需要对土地管理做出相应的制度规范，可以通过设置建筑的高度、建筑的容积率、建筑的绿地率以及安全技术指标等规范来确保土地的规划更加合理。就建筑物绿地率指标而言，建筑物的绿地率越高，证明绿化水平高，房地产价格也相对较高。与此同时，住房制度也需要跟进人们的收入水平，要将房地产价格控制在合理的范畴里。住房制度越完善，人们的购房需求就会越容易满足。制定实施合理的住房制度和土地制度，才可以保证房地产行业在市场上健康平稳的发展，为经济建设提供支持。

四、轨道交通对房地产价格的影响过程

轨道交通对房地产的影响最大程度体现在交通通达度上，即交通便捷度。随着城市化不断推进，城市功能更加丰富化，在人们日常生活中会涉及工作、娱乐、购物以及学习场地，在大中城市中，人口数量多，交通压力大，传统的交通工具的弊端开始显露，比如说公交车的运行速度和等待时间具有不可估计性，自行车骑行时间长，私家车出行成本高。这些工具在一定程度上都是在提高人们出行的时间成本、劳动成本和价值成本。在这种情况下，城市轨道交通具有传统交通工具不具备的特点，速度快、费用低、舒适度高。在20世纪60年代开始，W.Alonso（阿隆索）和W.Evans（埃文斯）将城市中土地使用情况与交通系统结合起来探讨住宅的区位，并以此建立了权衡理论。该理论中阐述了越远离城市中心，交通费用越高的观点，表明在进行住宅区位选址的过程中，交通费和居住成本之和越小的点，越趋向最佳区位。因此，在居住成本不变的条件下，当交通费用开始降低时，交通费用和居住成本之和就会下降，原先距离城市远的住宅区域的土地价格水平会得到相应上升，证明交通系统对土地价格影响显著。以南宁市一号线为例，南宁轨道交通一号线连接了石埠和火车东站，沿途25个站点经过广西大学、朝阳广场、会展中心以及东盟商务区等教育、娱乐、商务区域，该轨道交通拉进了南宁市郊区与市中心的距离，降低了远郊地区人民到达市区的交通成本。不仅如此，南宁市1号线沿线区域的房地产价格水平也在提升。轨道交通的适用性也促使许多城市积极筹建轨道交通，这也将在一定程度上会改变原有区域的用地规模。[4]再以深圳地铁一号线为例，深圳一号线在进行建设之前，由相关数据表明，住宅用地与工业用地之比为8：5，在一号线建成之后，两者的比例为11：1，这表明工业用地规模下降，交通系统的建设，会促使该地区住房规模的扩大，吸引更多人购房。

五、对策建议

（一）政府应该加强交通线的规划，不断优化合理交通线布局

政府在城市规划建设中具有重要的决策权。在轨道交通建设中，政府应该认清轨道交通的利弊，合理规划布局。一方面需要考虑到轨道交通带来的经济效益，另一方面也需要考虑城市产业的布局，提高产业的质量。政府需要合理规划住宅、商业、工业以及公用用地的规模，轨道交通虽然带来许多好处，但也不要忘记其他产业的发展。

（二）房地产企业应该制定合理的开发规划

房地产开发企业在房地产开发中占据主要地位。在考虑经济最大化的同时，也应该权衡消费者的出行动线需要，应如何布置格局才更加合理。与此同时，也需要充分考虑消费者的消费水平，制定合理的销售计划，提高盈利水平

（三）购房者应理性购房

在城市建设中，越接近交通系统的住房的房价越高，这并不意味着消费者需要追求此类住宅。消费者应该保持自己理性的头脑，预见城市发展的方向，可以在政府预计规划建设交通线的区域购房，这样可以享受到未来交通的红利。

参考文献：

[1] 沈烁. 城市轨道交通对住宅价格的影响研究[D].上海师范大学，2018.

[2] 王禹杰，孙岩.城市轨道交通对沿線房地产价格的影响研究[J].四川建材，2016，42（06）：162-163.

[3] 尹伟，孙建波.城市轨道交通对房地产价格的影响机理研究[J].科技经济导刊，2016（36）：245.

[4] 李泽涵.城市轨道交通对房地产价格的影响机理分析[J].价格月刊，2016（10）：1-4.