房地产企业内部控制问题及对策

摘要：随着城市化进程的不断加快，城市人口数量的不断增多，给房地产行业带来了巨大的住房需求。当前房地产产业已经成为城市经济发展的一个重要行业，在国内产业转型升级、深化改革的过程中，中央继续坚持对于楼市调控不放松的坚决态度，反复强调“房住不炒”。因而，公司需要着重提高内部的管理水平，加强业务经营以及内部控制，从而提高企业盈利能力。本文着重对房地产公司在内部控制方面的部分问题进行分析，并提出若干解决对策，希望对相关从业者有一定的参考意义。

关键词：房地产;内部控制;问题策略

一、房地产公司经营特点

（一）土地位置因素

土地资源是房地产企业经营的一个关键性资源，房地产公司没有土地就无法开展施工建设作业，房地产公司也就无法生存发展。随着当前城市人口的不断增多，人们对于住宅需求在不断增大，因而城市的土地已经成为一种稀缺资源。尤其在我国的一线城市，如北京、上海、广州、深圳，随着人口不断地增加，导致这些城市土地价格在迅速地攀升，并且也引起了房价快速的增长，人们的住房成本也随之上升。因此，土地是房地产公司赖以生存的根本。但是随着地价的攀升，房地产公司在购买土地时，会付出较大的成本。房地产公司获得较好地段的土地使用权，未来企业就有可能获得高额的回报。因为地段影响着地面建筑物的价格，土地的价值会因为所处的位置不同而发生着变化，这种变化在城市发展过程中体现得最为明显。不同地段的建筑物价格也不尽相同，房地产公司的经营决策也会因为土地的位置而受到一定的影响。

（二）政策影响

在过去的几十年里，房地产公司为人们提供了大量的住宅，同时也带动了区域经济的增长，实现城市的高质量发展。当前人们的生活水平与人们的居住水平密切相关，因而房地产公司就成为改善人们居住水平的一个重要主体。房地产公司通过购买国家的土地会为国家带来较大的财政收人，支撑地方政府的日常运行和基础设施建设。但随着城市房价的不断攀升，人们购房成本也在不断提.高，给人们带来较大的经济压力，也抑制了人们的消费。高房价对国内的生产制造业形成一定的挤压，政府出台一系列限价限购的政策，来稳定房地产市场。国家还出台针对城市建筑规划设计、建设施工方面的法律法规，加强控制项目建设作业，保证为消费者提供质量合格的住宅商品。地方政府出台房地产行业规划，通过给整个地产行业制定发展规划，来引导房地产公司的发展方向，保持房地产行业持续健康稳定的发展。

二、存在的问题

（一）内部控制机制不完善

在国内的房地产公司经营管理中，高层管理人员往往不重视企业的内部控制工作。内控机制不健全是房地产公司内控工作的主要问题，并且在组织实施内部控制制度过程中，公司的员工对内部控制基本理论认识不足，对内部控制重要性没有高度重视，导致制度的执行存在较大的问题。很多房地产公司内部没有设立独立的监管部门来贯彻落实内部控制机制执行。在房地产公司的发展过程中，公司往往注重于招聘和培养投资、融资、开发建设的人才，没有引进企业内控管理人才，这就导致了企业在内部控制方面出现许多管理漏洞，给公司的实际业务经营和地产项目开发建设带来许多风险。在房地产公司实际的内部控制工作开展过程中，所制定的内控制度不科学，与实际的企业经营存在较大的偏差，与业务衔接不够紧密的问题，都会影响房地产公司的经营管理。国内小型房地产公司将企业的内部控制工作视为财务控制，将内控工作纳入财务管理部门中，这样就会极大地约束和限制企业内部控制工作的开展，导致从事内控工作的员工很难顺利开展工作，员工只能够从财务的角度来实现对企业日常经营的管理，这样就极大地制约了内部控制保障企业稳定经营的作用。

（二）内部控制执行监督的缺失

现代化的内部控制体系贯穿整个企业经营，从房地产公司的土地获取、项目规划、建材的采购、仓储、运输以及后期的项目建设施工进行全方位的管控。由于房地产项目的开发建设过程比较复杂，工作环节众多，这样会导致内部控制工作在实际的执行过程中产生制度执行不严问题的发生。房地产公司往往没有组建独立的制度执行监督部门，导致内控制度在实际的执行中出现无人监管的局面，会造成制度执行不到位。部分房地产公司虽然在公司内部组建内部控制监督部门，但没有给部门配置相应员工，也没有设置岗位，部门职责不明确以及部门的工作权限无法完成企业系统的内部控制工作，造成部门成为摆设。

（三）开发建设资金不足

房地产公司在开发建设项目时，需要大量的资金投人，才能实现项目顺利完工。在土地获取的阶段，房地产公司需要一次性给政府支付土地出让金，这会给房地产公司带来极大的资金压力。在后期项目建设过程中，房地产公司也需要购买建筑材料、采购工程建设服务，这些都需要耗费巨大资金。随着当前国内地价的攀升以及建筑材料、人工成本的上升，房地产公司的经营成本不断增加。在开发建设中，工程施工周期长，开发资金周转速度慢，更需要公司保证开发资金到位。如果发生资金断裂情况，就会给整个房地产公司带来巨大的经营危机。房地产公司内控漏洞，导致无法合理保证控制目标的实现，削弱公司对项目建设资金的管控能力，造成目开发建设资金无法满足正常的开发进度。

三、提升内部控制对策

（一）制定完善的内部控制体系

房地产公司需要建立完善的内部控制管理体系，来提升企业整体经营管理的水平。首先，要提高房地产公司经营管理者以及基层员工对于内部控制工作的重视，房地产公司高层领导人员要充分认识到只有通过加强公司的内部控制，才能够提高企业经营水平。房地产公司需要给全体员工开展內部控制的培训，让员工去了解掌握内控工作的基本技能。领导以身作则积极地学习内部控制知识，引导全体员工将内部控制制度与自己的岗位工作融合，同时，企业高层领导人员还需要引人先进的内部控制理念。其次，房地产公司还需要积极地引入专业内部控制管理人才，着重培养公司员工的内部控制管理水平。此外，公司还需要加强员工的培训，让员工学习系统的内控知识。根据当前房地产公司发展的实际情况，来制定内部控制体.系，可以推动房地产公司持续稳定的经营。最后，房地产公司还需要组建独立的内控监督部门，通过部门来监督各个业务部门和职能部门执行内控制度的具体情况，并对内控制度在执行中出现的问题，给予指导。

（二）加强风险防控能力

公司通过内部控制来实现企业持续稳定经营，推动企业向现代管理企业方向发展，目前内部控制已经成为地产公司经营管理的重要工具。国内的地产行业经过几十年的快速发展，已经形成一定规模，成为支撑区域经济发展、扩展城市规模的一个重要产业。城市房价过高的问题已经引起党中央的高度关注，全国各地政府出台限购限价的政策，来规范房地产市场，以此来稳定房价。预期未来房地产市场将平稳发展，房地产企业的利润空间将被进一步压缩和限制。随着当前房地产行业增速放缓，在国家对房.价进行限制的背景下，房地产公司为了实现企业持续稳定经营，应对外部所带来的不确定因素影响，公司必须要提.高企业内部的经营管理水平，完善企业内部控制体系，建立现代化的企业管理模式，提高自身应对外部风险的管控能力，以此提高公司在市场中的中心地位。

（三）建立内控监督制度

房地产公司应该加强对于内控制度执行的监督，从而有效地推动制度的落地实施。因此，房地产公司应该建立内控监督制度。房地产公司的领导组织员工来设计内控监督制度，制度的内容必须包含对于公司各个业务部门以及职能部门实施内控制度的监督。房地产公司要组建独立的内控监督部门，给予部门实际的管理权限，并建立明确的部门职责，给部门配备员工，设置专业的监督岗位，来.保证内控监督部门可以顺利地开展监督工作。在房地产公司经营管理层，需要建立内控监督委员会，对公司整体内控工作给予指导。

四、结束语

房地产公司需要通过提高自身的内部控制水平，来促使企业实现稳定高效的经营。提高房地产公司在市场中的竞争力，以应对外部环境不确定因素给公司项目建设开发经营带来的影响。在公司内部建立完善的内部控制体系，组建独立的内控监督部门，并提高員工的综合素质，来有效地落地实施内部控制工作，为房地产公司持续发展建立基础。

参考文献：

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[2]李志芳.论房地产企业内部控制制度的建立与完善措施[J].中国国际财经（中英文），2017（19）：112-113.

[3]石岩.财务管理视角下的房地产公司内部控制分析[J].财会学习，2018（13）：45.

作者简介：

赵红茹，宁夏鸿丰投资置业有限公司，宁夏银川。