探讨土地储备项目成本控制

摘要：土地储备是政府调控土地市场的重要手段。土地储备项目具有实施周期长、资金需求量巨大，潜在风险大，涉及的利益相关者众多的特点。为提高土地储备项目的效益，做好土地储备成本控制工作就显得尤为重要。本文从土地储备项目成本控制的重要性出发，结合实际工作，对土地储备项目成本控制提出一些建议。

关键词：土地储备;项目;成本控制

土地储备起源于欧洲，1996年引入我国并实施。我国的土地储备制度经过这些年不断完善，取得了一定成就，但是在这一过程中，也存在着一些问题，例如管理不到位、资金运用效益低、宏观调控作用有限等。这些问题造成了土地储备成本太高，潜在风险过大等问题。因成本具有可控性，为减少潜在风险，就需要探索如何科学合理地控制土地储备成本。

一、土地储备成本及土地储备项目成本控制概述

土地储备成本是土地储备机构在依法取得土地，组织前期开发，储备以备供应土地行为中所耗费的资源。不同城市具体实施土地储备的模式虽然不尽相同，但一般而言土地储备成本主要包括：一是征收项目需支付的征地和拆迁补偿款或土地收购项目需支付土地价款。二是必要的前期土地开发费用（七通一平）。三是财务费用。四是其他相关费用。受土地储备的特殊性影响，土地储备项目的成本不能单一地从土地储备机构的立场来考虑，而须从土地储备项目全过程涉及利益相关者一起考虑，寻求成本最小化。

土地储备项目成本控制是一项全员参与，全过程控制，综合的项目管理工作，旨在土地储备项目实施过程中持续控制实际发生的成本在预算范围之内，主要涉及三个方面：首先，事前控制，对各种能够引起土地储备项目成本变化因素的控制;其次，事中控制，土地储备项目实施过程的成本控制;最后，事后控制，土地储备项目实际成本变动的控制。

二、土地储备成本控制的重要性

（一）影响土地使用权出让效益

我国国有土地使用权出让制度是国家调节土地市场、房地产市场供求关系，增加地方政府财政收入的有效的手段。依法科学地确定出让起始价作为土地使用权出让制度中的一个重要环节，能合理显示国有土地使用权的资产价值，有效防止国有土地使用权资产的流失。根据出让起始价不得低于出让地块成本，不得低于地块基准地价这一原则，土地储备成本直接影响出让起始价的制订，加强土地储备成本控制有助于使土地使用权出让效益最大化。

（二）影响土地储备项目的投资、融资决策

土地储备项目的成本是投资、融资决策的前提。土地储备项目预期收益能够覆盖储备成本，土地储备投资才有经济价值。应用土地储备成本控制，能为政府的土地储备投资决策提供有力保障。

土地储备项目开展需要大量的资金，融资是解决资金来源一个重要渠道。依托土地储备项目预算成本高低决定确定融资规模大小时，加强土地储备成本控制就显得尤为重要，筹集资金过多，会造成资金闲置浪费，还会增加融资成本及经营风险：而筹集资金不足，又影响项目的正常开展。

三、开展土地储备成本控制工作的建议

（一）提高土地储备队伍的素质

提高土地储备队伍的素质是开展土地储备成本控制的重要保障。单位内部要重视成本管理，树立各层级员工的成本意识，让大家明白成本是可控的并且需要大家的共同努力，自觉为降低成本贡献一份力。要加强土地储备理论、制度及专业技能知识的学习，确保在制度和标准范围内开展土地储备工作，对于不清楚的地方必须要确认清楚，一旦发现事情做得不对，要及时上报并加以改正，确保将损失降到最低。要加强与各部门的沟通协调，减少不必要的沟通成本及沟通不畅造成损失。

（二）加强项目前期阶段的成本控制

土地储备成本控制的前提是设立一个科学合理的成本目标，而科学合理的成本目标的设立需要进行详细的现场调研。征收方面由入户摸底凋查小组负责，入户摸底调查小组由指挥部、街道、社区、征收实施单位的工作人员及测绘技术人员组成。调查小组必须对于征地、拆迁中可能涉及的各项资料进行详细的记录、收集并拍照。入户凋查表由入户调查小组成员及被征收人现场共同签字确认。前期开发方面由代建单位工作人及相关部门技术人员实地查看，摸清土地储备地块内的需要迁改的杆线、管道、河道等，并形成书面报告。财务费用方面需结合土地储备项目的具体情况，综合考虑国家融资政策、土地储备机构资金情况等进行测算。通过深入分析，论证项目的可行性，着重研究敏感性因素，设立合理的土地储备项目目标成本，并将目标成本细化至土地储备的各个环节，如土地征收、房屋征收货币补偿成本，购买产权调换房屋成本，搬迁、临时安置补助费，对被征收人的补助和奖励，停产停业补助，杆线、道路等工程，与征收有关部门的工作经费、财务费用，其他相关费用等。建立土地储备成本责任制，土地储备工作奖惩机制，确保将土地储备项目成本控制落到实处。

（三）加强项目实施阶段成本控制

1.征收阶段成本控制

土地征收、房屋征收是依照国家及地方政策、法规实施的，其成本在土地储备项目总成本中所占比重最大。推动土地储备项目实施要向被征收人多宣传，多动员，要深入了解被征收人的期望值，既要满足其合理要求，保障合法权益，又要防止不合理补偿增加成本，同时还要兼顾社会的和谐安定，文明拆迁，避免与被征收人发生冲突事件，减少停工与重新沟通成本。要严格执行征收计划，征收进度缓慢会急剧增加成本，造成成本偏差。

2.前期土地开发阶段成本控制

土地储备项目地块内必要的“七通一平”前期开发项目，要严格按照工程有关规定执行。在项目施工前做好项目的可行性研究，选择具有相应资质的设计单位进行设计，建立与项目相关的审核机制，严格审核。依照国家有关规定组织招标工作。加强施工过程的监督管理，严格价款的支付控制，禁止随意变更工程，做好项目的合同、档案管理，按照规定时限及时办理竣工决算。

3.加强财务成本控制

根据土地储备项目具体情况合理配置资金，挖掘内部潜力，盘活存量资金，减少资金沉淀，提升资金的调度能力，提高资金的使用效率。

在国家政策范围内考虑各种融资渠道的特点，结合实际情况，对比各种融资渠道的优缺点，探寻最优融资组合方案，科学制定融资计划。

（四）强化廉政建设

土地储备的项目的利益相关者互相勾结，内外串通的舞弊行为，会导致土地储备成本的急剧上升，同时也会造成严重的社会不良影响。因此，政府应当完善监督及问责机制，坚持惩防并举、预防为主的原则，规范土地储备项目的事权、财权和人权，定期或不定期地对土地房屋征收补偿资金的发放情况、征收工作的业务经费、服务费的计提使用进行抽查。对于土地储备过程中发现的舞弊行为要严惩不贷，追究其行政及法律责任，确保土地储备工作做到依法、依规、公平、公正、公开。

（五）加强事后成本控制

土地储备项目实际成本形成后，分析和研究实际成本与预算成本之间的差异，找出产生差异的原因，确认责任归属，进行成本控制执行情况绩效考核。在以后的土地储备项目中，改进土地储备成本控制，有利的差异要吸收经验，不利的差异要制定措施進行消除。

四、结束语

土地储备项目成本控制是土地储备工作中很重要的一个环节。土地储备项目能否达到预期收益依托于成本控制。因此，在整个项目实施过程中，必须切实做好成本控制工作。土地储备项目成本控制的方法远远不止这些，还需要我们在今后的实际工作中继续深入探究，找到科学有效的控制措施并加以运用。

参考文献：

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[2]吴强.关于土地储备整治财务管理的探讨[J].财会学习.2019.

[3]邹广彦，土地整理项目成本管控分析[J].中国乡镇企业会计.2018.

[4]田利娟.土地储备成本控制研究[J].中国市场.2017.

作者简介：

章浈芸，龙岩市土地发展集团有限公司，福建龙岩。