浅析物业行业“节税筹划”

摘要：依法纳税不仅是每个公民应尽的义务，同时也是每个企业应尽的义务，但是由于税收具备较强的无疆性的特点，对于企业来说，税收就属于一项净支出，不会给企业带来任何实质性的收益。因此，企业在充分考虑自身经济利益的前提下，就需要主动开展纳税筹划工作。尤其是对于物业企业来说，由于经营项目相对特殊，做好节税筹划工作对于企业整体竞争力的提升有着更加积极的现实意义。本文主要针对物业行业节税筹划的策略进行了具体分析，即通过合理控制收入的方式进行节税筹划以及合理规划企业成本费用的方式进行节税筹划，并对具体的落实方式进行相应的分析。

关键词：物业行业;节税筹划;效益

随着我国房地产行业的快速发展，物业行业的发展也开始越来越多地受到了人们的关注，但是由于物业企业并不直接向用户提供商品，而主要是通过向用户提供服务的方式来获取利润，因此要保证物业企业的经营效益，做好节税筹划工作就显得十分有必要。

一、通过合理控制收入总额进行节税筹划

（一）通过对收入进行转化，降低收入总额

对一些有外商投资成分的物业企业来说，在长期的经营中，企业的获利方式很多都是通过年度计算的方式，针对物业企业的缴费政策上也有着相关的要求，如在企业正式开始获利的前两年，不需要缴纳企业所得税。会从第3年开始计算企业的所得税，并在第3一5年，企业所需要缴纳的所得税为正常缴纳所得税的一半，物业企业要想做好减税筹划工作，就可以对首次获利年度进行延迟，在企业开业的第一年只要盈利时间不超过半年，就可以向当地税务部门申请，根据下一年的情况来确定获利年度。

而当企业处于持续亏损的状态下，税务部门往往不予返还盈利年度缴纳的税款。因此，这也是物业企业在进行节税筹划工作的过程中需要重点注意的问题，要通过合理控制收入总额、通过合法的手段对实际收入进行转化，在此基础上，达到降低收入总额、节约税收的目标。

（二）通过预缴税款，调整收入总额

我国现有的物业企业多数是以年度为单位进行税收筹划，企业可以通过一次性缴清或是分期预缴的方式来缴纳税款，到年终，税务部门会对企业一年的经营情况进行核算，确定企业需要缴纳的税额，并要求企业补足未缴纳的部分或是将多余的部分退回。但是，在实际落实相关工作的过程中，税务部门为了保证税款人库的均衡性，多数情况下会要求物业企业采取分期预缴的方式缴纳税款，但是在这样的情况下，很难对企业当年度应缴纳的税款额度进行准确核算。与此同时，国家税务总局也做出了明确规定：企业在进行税款预缴的过程中，如果出现预缴额度低于实际需要缴纳额度的情况，不算企业偷税漏税。对此，物业企业的税务负责人员就可以充分利用这一机会，采取有效的措施进行节税筹划，即通过延迟履行纳税义务的方式，合理安排企业的经营活动，在年度内，尽可能地将支出费用列在前几个月，在后几个月尽可能地多列一些收入费用。在这样的情况下，通过对收入总额进行调整达到延迟缴税的目的。

（三）通过会计核算，控制收入总额

通过选择合理合法的方式进行会计核算，也能够达到控制收入总额的目标，最大限度减少物业企业在经营过程中存在的泡沫收入，具体可以尝试从以下几个方面落实相关工作：首先，对于企业在实际经营过程中产生的服务性收入要以我国新会计准则中的相关要求为前提进行处理，对于不需要计入收入账户的收入可以不进行登记，而对于一些可以不完全计入收入账户的收入则可以减少计入额度，对于可以延迟记账的收入则可以推迟入账。其次，要保证会计工作开展的谨慎性以及严谨性，当其收入为实际发生的时候，不能预先将收入计入企业账目中，即企业方面不能根据口头约定或是起因合同来提前核算企业的经济收益。最后，如果企业的收入与企业的债务密切相关，就不可以将收入列人经济业务的范围之内，对于一些需要进行对外投资的业务，切记不可以按照销售活动来进行处理。另外，对于一些暂时无法确定的收益项目，可以将其列入一些待处理账务的范围之内。

二、通过规划企业成本费用的方式进行节税筹划

（一）通过合理使用存货计价方法进行节税筹划

在企业本期经营成本和本期经营收益确定的情况下，企业的本期经营收益越高。这说明企业的本期经营成本越低，企业处于盈利的状态;相反，则说明企业正处于亏损的临界线或亏损的状态中，两者之间应该是反比例的关系。而企业的盈利额度越高，企业的纳税负担也会越重，这样的情况下，就会影响企业的收益;反之，企业的盈利额度越低，纳税负担也就越小。因此，通过合理使用存货计价的方式进行节税筹划能够使物业企业的税收负担得到大幅度地减轻。

在企业开展财务工作的过程中，要想达到以上目标，就需要对外部市场的发展趋势有充分了解，在物价上涨幅度较大的环境中，企业就可以采用后进先出法进行纳税筹划，通过这样的方式，企业可以以最后的进货价格为标准对企业的经营成本进行核算，通过抬高企业的经营成本达到降低企业税负的目标。因此，要想保证节税筹划工作的有效性，首先要判断外界的物价变化趋势，对于经营过程中需要用到的常规材料，最稳妥的方式是采用后进先出法进行核算，而对于一些技术含量较高、更新速度较快的经营材料。由于随着时间的推移，材料价格可能呈现出下降的趋势。在这种情况下，使用先进先出法最为稳妥。但是，企业财务人员需要以高度负责的态度选择计价方法，一旦选定了相应的计价方法，在中途核算过程中就不能随意进行改变，对于一些确实需要改变计价方法的核算项目可以于下一年度报请有关单位批准。

（二）合理使用固定资产折旧的方法进行节税筹划

通过固定资产折旧的方式进行节税筹划，具体可以从以下两个方面着手：

首先，可以从折旧年限的角度出发开展节税筹划工作，由于固定资产并没有固定的使用年限，因此，在对固定资产进行折旧的过程中只需要保证在国家规定的范围之内即可，财务人员可以尝试将一些人为因素考虑其中，扩大节税筹划工作开展的可能性。物业企业固定资产折旧年限的缩短能够有效提高成本的回收速度，达到“后移会计利润，前移成本费用”的工作目标。在此基础上，延迟企业所得税的缴纳时间，相当于向国家税务部门申请了一笔无息贷款。

其次，可以从折旧方法的角度出发开展纳税筹划工作，在对物业企业固定资产进行折旧核算的过程中，工时法、直线法、加速折旧法、产量法最为常见，在实际开展财务核算工作的过程中，最终所获得的折旧额度也会存在较大的差异，在此基础上，影响企业应缴纳所得税的额度，达到节税筹划的工作目标。

（三）通过扣除项目实现节税筹划的目标

税法的要求与会计制度的要求之间存在较大的差异，国家出台会计制度的主要目的是有效提升企业财务行为的规范性，企业财务人员在开展会计核算工作的过程中，要以真实性为基本前提，无论是费用的列支和成本的核算都要在保证真实性的基础上展开。而从税法的角度来看，其主要目的是维护国家利益，主要考核的是组织税收的收人，在这样的前提下，进而达到降低企业税负的目的。因此，物业企业财务人员在实际开展工作的过程中，就可以在充分了解税法相关要求的前提下，通过扣除项目的合理调整，达到节税的目的。

三、结语

综上所述，物业企业在实际经营的过程中，要想有效降低自己的經营成本，提升企业的经营利润，合理控制税负是一个十分重要的手段。在此过程中，节税筹划工作的高效开展十分有必要，希望本文的研究能给大家一些有益的启发。

参考文献：

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[2]夏青.税务筹划对企业节税效益的影响[J].合作经济与科技，2011（1）：76-78.

[3]王丽莎.论企业节税筹划[J].邵阳高等专科学校学报，2002（1）：87.

作者简介：

李文娟，南京洲岛现代服务业发展有限公司，江苏南京。