房地产集团有限公司融资决策分析

摘要：房地产行业发展的速度一直都较快，但是在其不断发展壮大的过程中，融资是维持其资金运营的必要条件。因此对房地产融资方面具有重要的现实意义，对其他很多领域的企业也都具备一定的借鉴参考价值。本文运用筹资结构理论，采用比较分析等方法，对房地产行业的融资现状、存在的问题及解决对策等进行研究，并总结出房地产现有的融资方式及各自特点，顷优化改进方案可供房地产融资决策者进行参考。

关键词：房地产;房地产;融资结构;资本结构

一、引言

在我国经济快速发展的过程中，房地产行业已经占有重要的地位，是国民经济的支柱之一。当前中国经济正面临转型发展期，我国房地产行业要想求得生存与发展，必须转变发展方式，实现多元化发展。中国的房地产业经过几十年发展，目前已经步入多元化、以产品为主的状态。本文将结合房地产现有融资方式研究所面临的困境，提出适合房地产乃至我国房地产企业发展的有效的融资结构，有着较强的现实意义。

二、融资相关理论概述

（一）融资概念

融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

（二）融资分析的意义

融资的意义是解决企业的生存问题。解决企业的发展问题，不仅有利于企业自身的发展壮大，更是实现创新型国家之必需。

（三）融资的渠道与方式

公司所选择筹措资金的方法和其所选择的筹集资金的途径是相互关联的。当公司选择债务性筹措资金时，它可以通过向金融机构借款，发行企业债券，签发应付票据或者延时支付该付的应付账款，与业务单位签署欠款授信，等等。

三、房地产融资来源和存在的问题分析

（一）房地产项目各阶段融资方式分析

1.房地产企业项目初期资金来源及融资方式

根据国家规定，项目初期购买土地的资金不能通过借款形式获得，所以一般房地产企业靠内部融资或股权融资方式获取资金购买土地。房地产企业投资一个项目时会先对该项目的资金做可行性研究分析。一般而言，初期的资金需求应占整个建设期建安成本的20%～30%。这部分资金主要用于购地成本，前期设计勘察费等。

2.房地产企业建设期主要资金来源及融资方式

在房地产企业在取得建设用地规划许可证.国有土地使用证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证后，通常向银行申请项目贷款。建设期一般采用外部借款等债权融资方式。在借款融资时应注意资本结构，优化资本结构，合理筹措资金是目前房地产企业财务战略管理的主要内容。随着国家宏观经济调控银行对房地产企业贷款收紧，房地产企业可以尝试新的筹资工具，拓宽筹资渠道，以满足资金的需求。

3.房地产企业建设后期竣工期的资金来源及主要融资方式

竣工期后建造成本的资金需求开始下降，银行提款可用额度减少，取而代之的还款利息的增加和归还本金的资金需求增加。这时候就需要靠房产预收款或预收租金的回笼缓减资金压力。

4.房地产企业项目竣工后可采用融资方式

房地产企业项目竣工后，取得房地产证，可以通过银行经营性物业贷款的方式置换建设期的项目贷款。如果本身项目优质也可以通过ABS项目融资获取资金。

（二）房地产融资结构存在的问题

一是资本结构中，负债所占比重过大，负债权益比偏高，并且全部负债都是流动负债，这在很大程度上给公司的短期偿债能力造成压力。公司在拓展业务的过程中，随着业务量的逐步释放，银行的授信额度日益紧张，成为制约规模扩张的瓶颈，优化资本结构、合理筹措资金就成了目前公司财务战略管理的主要内容。

二是短期借款比重较高。从总体上来看，有息负债总额占权益总额的比重随着有息负债总额的变化而变化。由于较短期限的外债一直是在增长的，与此同时该企业没有向相关单位进行长期限的借款，这导致较短期限的借款就是所有的金融负债。房地产企业的短期借款期限通常是一年的，所以公司面临着较大的偿还债务本息的压力，财务风险较大，这就使企业形成较大的短期偿债压力，企业的财务风险会随之上升。

三是公司现有的传统财务管理多属“事务型”管理，履行筹资职能、投资职能、分配职能、监督职能等，主要是依靠经验来实施财务管理工作，在财务分析上也是以历史财务数据为逻辑起点，多采用简单趋势分析法来规划财务计划。对于项目的分析和预期，业务的拓展方面都缺乏一个科学合理完善的评价体系，这就在风险控制方面增加了不确定性。

四、房地产融资结构问题对策分析

（一）优化资产负债率

最优资本结构是指利用最低的企业资本成本发挥最大的企业价值，还能实现各个利益相关者积极性上的最大调动的资本结构。

计算企业最优资本机构时，需要对下述情形做出假设：企业为公开上市形式，且对应的资本结构中只有借入资本和自有资本两大部分;上述企业借入资本和自有资本分别指的是上市债券和普通股票的市值;资本市场是完全的，即企业发行股票和债券除正常经营成本外，不受任何限制;企业股票市盈率與负债率不存在任何关系。

计算企业最优资本机构时，需要对下述情形做出假设：

（1）企业为公开上市形式，且对应的资本结构中只有借入资本和自有资本两大部分。

（2）上述企业借入资本和自有资本分别指的是上市债券和普通股票的市值。

（3）资本市场是完全的，即企业发行股票和债券除正常经营成本外，不受任何限制。

（4）企业股票市盈率与负债率不存在任何关系。

由前述四条假设，经过相关数学推导过程，最终得出计算企业最佳资本结构方程是：

其中，V—总资产，r—资产收益率，I—利息，F—固定成本，b—最优负债率。

（二）提高预期收益率

房地产应该继续加快在建项目的完工进度，及时地了解和掌握市场的动态趋势，实行以需定购的思想，增加公司的销售额，加快预收账款、应付账款的减少，以提高公司的市场适应能力和竞争能力，多渠道增加销售收入，以提高公司总资产的预期收益率。

在资金短缺上面，房地产可以采用融资租赁与互联网融资等新型融资方式。融资租赁指的是房地产公司能根据出租人、承租人的具体要求以及相互之间合同的要求，通过对出租人固定资产所有权的维护，选用支付租金等使用相对应的固定资产，还可将每一类资金投入限度保持在一个合理的区间内。

在具体的融资结构组成中，房地产还可以通过互联网融资的方式在网络时代中发挥很大作用，以P2P为代表的互联網融资新形势逐渐得到越来越多房地产商的喜爱，借助互联网进行融资，全程网络化技术运作，简化审批手续，审批时间大为缩短，相关服务流程同时也大为简化，可审批的贷款额度更大.所以可以更好地实现房地产集团对于资金的需要，以此让房地产的融资结构多元化。

（三）增加长期负债比率

长期负债比率是指长期负债与企业资产总额的比例，它是衡量企业债务状况的应该重要指标。房地产行业开发周期比较长，资金的使用期限较长，增加短期资金在一定程度上增加了流动性风险，因此为了匹配房地产开发项目，需要增加一定程度的长期负债。长期负债可以使得企业在短期时间内不会面临较大的负债资产压力，他与流动负债相比较财务风险也同样较小。因此，房地产企业可以通过长期负债的方式来增加企业的固定资产，扩大房地产的经营规模，但是，若长期处于过高水平的负债比率，则代表股东权益比率处于较低水平，公司资本结构面临较大风险，稳定性较差，若处于经济衰退期间公司则会经手其他附加风险。所以，房地产在增加长期负债的同时，也要控制好企业长期负债占企业负债总额的比例。

（四）综合选择各种筹资方式

房地产集团须安排融资期限，去选择合理的融资方式，并且能够合理安排资本结构，去把融资成本控制在合理的范围内。一般来说，在融资过程中，作为该企业必须去认真选择融资的渠道和方式，根据它们去进行综合考虑，使得融资额成本降到最低。该企业应该坚持着“先进行内部的投资，然后进行外部的融资，先进行负债的融资，然后进行股权的融资”的原则，尽可能地去降低融资成本，提高企业融资的效率。

五、结论

本文立足于融资理论，对房地产企业现阶段的融资理论基础进行了分析，介绍了房地产企业当前的融资现状，将导致我国房地产企业陷入融资困境的根源揭示了出来。本文针对房地产集团在融资活动中存在的问题，分析了房地产集团融资活动中存在问题的原因及解决对策，以及如何结合企业自身实际经营状况选择最合理、有效的融资方案，从而为房地产企业融资困境提供一些解决对策，缓解企业融资过程中的困难.促进企业实现进一步发展壮大。

参考文献：

[1]郑嘉越.房地产企业信托夹层融资模式与风险管理研究[D].上海：华东理工大学，2018.

[2]秦悠扬.激进扩张型房企的融资管理研究[D].上海：上海师范大学，2018.

[3]许瑞芬.新形势下房地产企业投融资方式的创新研究[J].经贸实践，2018（20）：138.

作者简介：

毕静，上海临港奉贤经济发展有限公司，上海。