当前房价上涨与我国金融市场的关系

摘  要  随着我国房价的不断上涨，房价上涨和金融市场的关系以及对金融市场的影响就成为了调控我国金融市场的主要依据。本文作者根据自身研究我国房价和金融市场关系多年的实际经验，对房价上涨与我国金融市场的关系展开了深入的研究与分析，希望能对相关行业起到一定的促进作用。

关键词  房价上涨  金融市场  关系

引言：

自从2000年后，我国房价就开始了大幅度上涨，对我国金融市场也造成了一定的影响。在研究房价上涨与金融市场之间的关系时，应该以房价上涨的主要原因作为切入点，找到房价上涨与我国金融市场之间最根本的关系，进而为我国房价的调控提供更加充分的依据，促进我国金融市场健康稳定的发展。

一、房价上涨的主要原因

（一）不合理市场结构决定的房价上涨

在讨论房价上涨的主要原因时，首先要探讨房价大规模上涨的市场结构。在2004年是房价上涨的节点之一，当年的新建商品房中，商品住宅的施工面积以及竣工面积同比增长了百分之18.2和百分之2.3，而非住宅商品房的施工面积和竣工面积的同比增长为百分之23.4和百分之6.5，商品住宅中，中低价位的住宅占比较低。同期，全国的经济适用住房已经开始出现了一定的负增长，高价位住宅的增长势头过快，经济适用住宅的投资力度不断减少，导致了房价的整体上涨。不合理的市场结构是当前我国房价上涨的最根本原因，也是住房从居住性质转变到投资性质的根本因素[1]。

（二）房地产的建设成本大幅增加

房地产的建设成本增加的情况导致了房屋的销售价格增长。同样采用2004年的数据进行分析，土地的价格在2004年有着大幅上涨，而房屋住宅价格的上涨同时也带动了土地面积的上涨。根据2004年的材料分析，全国房价以及房屋建筑工程所需的材料持续了一年零一个月的两位数上涨趋势。同时房地产的拆迁成本也在不断变高，人们对住房品质要求也在不断提升，导致了房地产建设成本的不断增加，进而提升了房屋价格。房地产开发与建设成本的增加是由于我国金融市场对物料供需关系进行调控的必然产物，然而这也使房地产开发商的房产建设成本不断增加。房地产开发商想要从建设活动中获得预期利润，势必要调高房屋价格，才能达到利润的实现[2]。

（三）供求关系的失衡导致了房价的上涨

从2000年开始，全国房屋的销售面积开始大幅度上涨，这也造成了房地产行业供求关系的总体失衡。尤其对部分沿海城市而言，外来购房人员很多，导致中高档户型的房屋供不应求，这也成为了房价上涨的主要助推因素。同时，由于中高档房价的大幅度上涨，也使对应的普通住宅的需求不断增加，刺激了普通户型房价的不断上涨。

（四）投资性购房人群的不断增长

随着金融危机的来袭，人们已经认识到股票投资、期货投资以及基金投资本身就缺乏有效的收益保障，再加上近几年维持的较低利率，导致大部分人群开始投资住房，甚至很多普通市民也将毕生积蓄拿出来进行房屋的购置，从而使房屋增值。这就导致有着居住需要的消费者需要花费更高的价格从投资购房的人手中购置住房，从而促进了房价的进一步提升。

二、房价上涨与我国金融市场的关系

（一）房产市场与金融市场是相互促进的关系

从我国的经济发展脉络来看，房产市场和金融市场是相辅相成，相互促进的关系。也就是说，房价的上涨，离不开金融市场的繁荣和支持。同时，金融市场的发展，也离不开房地产行业的发展。我国在进行房价的总体调控过程中，必须以金融市场的规范作为根本前提，才能作为科学合理的统筹和有效的兼顾。而房价持续上涨的势头，也导致了房地产金融在金融市场的占比不断提升，使金融市场在我国的房价调控中能够发挥更加关键的作用，而房价的上涨也会导致金融市场风险化和泡沫化的发展趋势[3]。

（二）金融市场的变化决定了房价的变化

事实上，房价的上涨与下跌，很大一定程度上取决于金融市场的变化。从引入金融市场这个概念以来，我们就应该明确，金融市场的变动性和开放性将会导致房地产开发商的财务风险不断提升。尤其是在房价大幅增长的今天，无论房价的涨幅预计有多少，都会给施工现场以及开发商带来一定的影响。而财务风险的出现会使工程整体陷入被动，导致工程招致损失。随着房价提升的势头被我国宏观调控所遏制，金融市场也对房地产开发商的资金索取出现了一定的敏感系数，会导致房产开发商失去金融市场的信贷支持。然而财务风险也正是因为房价不断增长而出现的必然产物，也是金融市场变化决定房价变化的根本原因，是金融市场与房价之间关系的最重要的体现。

（三）房价上涨过快为金融市场带来了更多风险

房价上涨过快为金融市场带来的首要风险是杠杆过大，正如之前对房价上涨原因的分析里指出的，很多购房者通过首付贷款或者消费贷款的形式进行购房，导致购房者的贷款利率增加，使其潜在的债务风险不断上升。而如果房价在一定时间内出现大幅度下跌的情况，会导致消费者面临信用违约的风险;第二点风险在于随着房价上涨趋势的减少，不同城市的房价上涨速率一但出现了分化，更多人会采用出售三四线城市的住房来购置一二线城市的住房，这也会导致一线二线城市房价的不断走高，三四线城市房价降低的局面，从而使三四线住房的库存压力不断增加，一二线城市住房价格虚高的情况;第三点风险在于国外金融市场的波动对房价和我国金融市场的影响。正如我们之前分析所说，我国金融市场与房地产市场有着密切的关系，而国外金融市场的波动也会导致我国金融市场的波动，国外的货币环境更加宽松，美储联的加息政策会导致我国国内的资本外流情况不断加剧，最后导致金融市场与楼市持续上涨情况发生根本改变[4]。

三、协调房价上涨与我国金融市场的关系的有效对策

从我国近几年房价上涨的势头来看，我国房地产价格之所以屡创新高，全靠银行的低利率信贷的大规模输血，而近些年来，我国房地产行业从土地资源的利用，贷款模式的开发以及信贷消费模式的开发全部来自于银行的支持，整个过程之中银行参与的成分甚至占到了总体资金的百分之80以上，也就是说银行贷款的利率越低，商品房的购买成本也就越低，而消费者所需的资金也就更低，能够大大的促进房地产市场的需求提升，进一步带动房地产价格的上涨，我国为了能够为银行和房地产市场注入长效的活性，前后经历了连续八次的大规模降息，拉动了市场的内需，然而过度的低利率也导致开发商项目投资的盲目性增加，在投资成本较低，房价不断上涨的环境之下，房地产开发商更愿意通过不断的项目开发来获取丰厚的报酬，然而在这个过程之中，房价的上涨也导致广大人民难以负担其实际的费用，使房地产行业变的更加泡沫化。因此，在协调房价与金融市场关系时，应该追本溯源，找到房价与金融市场的直接关系，从国家调控的角度和人们的根本利益角度出发，不断地完善购房的相关配套措施与政策，使其能够成为协调房价上涨速度的有效手段，同时，建立完善的廉价房建设规范与制度，满足更多处于房地产市场边缘消费者的购房需求，从而能够全面减轻房地产市场的供求压力。对于我国的房地产市场和金融市场而言，目前还存在着所谓的政策性空白，即是说没有宏观的政策来满足最广大人民对于购房的实际需求。在协调过程之中，可以借鉴发达国家的成功经验，比如说美国在1937年就已经实行了住房制度，收入没有达到要求的住户只需要支付收入百分之25的租金，剩下的费用全部由政府承担，同时低收入人群也可以享受政府的租金补贴，而这一部分的资金来源在于相应的金融信贷公司;在比如说，德国的住房以及金融制度，始终不会受到市场波动以及通货膨胀的影响，也就是说，无论德国的金融市场发生了怎样的波动，住宅储蓄利息始终保持在百分之6以下，使整个金融市场的稳定性更高，而且泡沫化的可能性也更小，同时对于住房者也会收取低于市场价格的租住资金，其中的差额由政府负责补贴。确保了多个方面人群的切实利益。在这里要注意的是，由于发达国家与我国的人民住房需求不同，市场组成不同，其调控政策有可能不适合我国的当前环境，因此，在协调房价上涨与金融市场的关系时，应该从我国金融市场的基本情况出发，严禁对其他国家政策的生搬硬套，探寻出一条特色化的协调解决之路，进而能够起到维护我国金融市场秩序的根本作用，促进我国金融市场的繁荣与安定。

四、结束语

综上所述，导致我国房价上涨的原因在于不合理市场结构、房地产的建设成本大幅增加、供求关系的失衡、投資性购房人群的不断增长。本文通过房价上涨的原因论述房价上涨与我国金融市场的关系，进而明晰我国房价上涨与金融市场的关系，从而使相关的调控能够找到根本的切入点，促进我国金融市场的繁荣和稳定的发展。

参考文献：

[1]熊伟. 我国房价持续上涨的流动性过剩因素分析与对策[J]. 生产力研究，2007，（19）：87-88，147.

[2]彭晓妍. 从金融市场看房价上涨[J]. 华商，2008，（3）：38，30.

[3]林艳蕾. 论市场与房价走势的关系[J]. 现代商贸工业，2011，（24）：226-226.

[4]吴锦华. 我国房价上涨与住房需求增长的因果关系探讨[J]. 中国社会科学院研究生院学报，2008，（5）：57-61.

作者简介：杨婧，对外经济贸易大学高级研修班。