苏州楼市密集调控“去火”

赵新江

今年以来，苏州市多场土地竞买热度持续升温，多宗土地的成交单价刷新所在地区的单价纪录;一、二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

继《都挺好》和苏大强让苏州这个城市火了一把后，紧接着，苏州的楼市也火了。

据相关媒体报道，5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会，明确如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等，并提出全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。同时，苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案，并上报住建部。

楼市火爆，地王频出

苏州房价到底涨了多少？土地市场到底有多火爆？

据克而瑞数据统计，2019年1-4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，比2018年同期增长38%。成交均价为21279元/平方米，比2018年同期上涨9%。2019年1-4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

根据链家统计的数据，苏州工业园区的二手房参考均价同比上涨25%，在今年4月达到近4万元/平方米，较2019年年初已上涨8%。

工业园区板块内部分热门楼盘，如铂悦犀湖、天域花园、中海半岛华府等，二手房参考均价突破了5.3万元/平方米;部分高档楼盘，如苏州铂悦府、金鸡湖花园、万科见滨府，参考均价已经在6万元/平方米上下。而2019年4月，深圳全市二手房参考均价是57020元/平方米。

一业内人士表示，随着地价的上涨，低价项目不断去化，以及在未来调控政策不变的情况下，苏州商品住宅大概率呈现量价维稳走势，价格稳中有升是趋势。

在二手房方面，诸葛找房数据显示，3月苏州二手房挂牌参考均价为26629元/平方米，较2月涨了544元/平方米，环比上涨2.09%;4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，较3月涨了695元/平方米，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从苏州市场来看，今年春节后其实二手房交易就比较活跃，尤其是当地一手房不多，类似苏州园区，所以这就会带来很多购房活跃和价格上涨的态势，确实房价上涨过快引起了监管层的关注。

土地市场同样热度不减。相关数据显示，今年1-4月，苏州住宅用地出让金622亿元，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%。

对于苏州房价的上涨，专家分析，苏州市场已率先调整近3年，积压大量刚需和改善需求，在市场稳定之后陆续释放，但因为市场调整而供货不足，造成短期价格上升。

红灯亮起，点名警告

苏州楼市这一轮回暖始于春节后。3月，苏州商品住宅成交量大幅回升，同比增长54%，环比暴增111%。其火热的行情也引起了有关部门的关注。

5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示，苏州在列。这距离国家统计局5月16日公布4月70城房价指数仅过了2天。

值得注意的是，国家统计局每月公布的70城房价名单中并没有苏州，“这在一定程度上弱化了其房价管控的压力，但后续此类城市房价管控会强化。”严跃进如是说。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，住建部对4城的预警体现出中央对于2019年“三稳”的目标毫不动摇，对于各城市楼市稳定的要求决不放松。

严跃进同样认为，此次住建部对于此类城市的房价预警提示，说明房价管控工作一直没有松懈，是“房住不炒”政策思路的体现。

密集调控，降温楼市

针对苏州火热的市场，苏州市政府也是频频出手进行调控。

为了降温土地市场，5月17日，苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价及一次性报价全部降低，其中一次性报价最高限价降幅为18.7%。5月23日，该地块停止出让。

为了降温楼市，5月，苏州已經多次出台调控收紧政策。

5月11日，苏州市政府出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（以下简称“补充意见”）。根据补充意见，即日起，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年;苏州工业园区全域二手房，限售5年。

严跃进认为，苏州上述政策的出台与此前土地价格上涨、二手房价格上涨等因素有关。政策出台，说明“房住不炒”的政策逻辑不变，也体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面继续采取了严厉的政策。“此次苏州政策相对细致，对于土地、购房、学区、人才等领域都有较为明确的政策管控，有力地打击了各类炒房需求。不排除后续在政策落实中，还会有各类检查，进而进一步促进苏州楼市尤其是苏州园区楼市的健康发展。”

5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学，学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。

5月24日，苏州市政府召开的房地产行业座谈会，可看作对于当下楼市的再降温。

苏州“限售”政策对新区和园区短期投资炒卖行为已经表现出了立竿见影的打击效果。但园区和新区市场的房价何时将趋于平稳和健康、房企是否会更加谨慎地拿地，依然还需要时间来验证。业内人士预计，如果后期市场热度持续走高，不排除调控持续加码的可能性。