房贷利率上涨，购房者如何应对

赵新江

7月11日，融360大数据研究院发布的《6月房贷市场报告》：2019年6月，全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%。

在经历连续下调半年后，全国首套房贷款平均利率触底反弹。

据《理财》杂志记者了解，全国多地房贷利率不断上调，消费贷也显示出逐渐收紧、趋严的态势，比如南京、苏州、青岛等多地的房贷利率近期均有所上浮。作为楼市调控的重要手段，房贷利率上涨，买房要多花多少钱？

多城房贷利率上调

融360大数据研究院最新发布的监测数据显示，2019年6月，全国首套房贷款平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上涨;二套房贷款利率的变化紧跟首套，平均利率为5.5%，环比上涨1个基点。从数据上看，虽然幅度有限，但6月银行房贷利率在年内已经首度出现回弹。

今年5月以来，江苏南京已经连续3次提高房贷利率：5月初，首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底调整到上浮15%;7月初，南京市两家银行将首套房贷利率调整到基准利率上浮20%。

据新华社报道，今年楼市率先回暖的苏州，房贷利率在6-7月也出现连续上浮。7月苏州首套房贷利率普遍按照基准利率上浮23%执行，二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%。

在山东青岛，从今年5月开始，青岛银行等多家银行确定上浮房贷利率，其中首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%，个别达到25%。“不同支行和开发商的协议不一样，具体执行的利率要看具体项目，但不会偏离太多。”青岛银行的一位工作人员透露。

业内人士表示，近期以来，为防止部分地区房地产价格涨幅过大，多地房贷政策从紧，未来一段时间，个人住房贷款利率有进一步上调的可能。事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。

专家认为，对银行自身来说，在上半年大规模信贷投放之后，下半年信贷额度相对较少，适当提高利率，也有助于银行提升收益水平。

利率上浮提高买房成本

对购房者来说，房贷利率的上调意味着买房成本的增加。

已在青岛工作三年多的李吉强，目前在工厂附近租房居住，最近打算贷款购买第一套房，需要贷款175万元。按照贷款期限20年，等额本息还款方式，利率上浮15%，与基准利率相比，要多付利息17.38万元。

据《理财》杂志记者测算，若按照6月基准利率5.423%计算，如果贷款200万元，期限为30年，总利息205.34万元;而若按照2018年以来最高点的5.71%计算，总利息218.35万元，买房成本将多支出13万元。

从市场规律来看，房贷利率和楼市应该是反向关系，若房贷宽松，楼市就有上行的可能;相反，房贷较紧的话，楼市就有下行的可能。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，对于房屋交易来说，贷款额度收紧是最重要的收紧模式，而利率上调等相对来说带来的利空影响会小一点，不过类似成本最后叠加，都会制约市场交易，最终导致部分房企主动降价促销。

面对买房成本的“变相”增加，使得购房者感到压力的同时也遇到艰难的抉择，是观望还是及时出手，让购房者站在天平的两端。

那么购房者该如何应对呢？

对于买房人而言，首先要确定自己的定位，如果你是刚需，买房的目的是自住，利率调整说变就变，无法预测，所以面对诸多不确定性因素，如果能及早下手，还是早买早安心。

可能一开始会觉得无法接受，但是有实力的刚需不建议观望和等待。换个角度想，多年后你每月多还的这几百元，早就被房价的上涨和通货膨胀抵消了。

未来房贷利率怎么走？专家分析认为，未来一段时间，在市场流动性仍然合理充裕的情况下，个人住房贷款利率虽然有进一步上调的可能，但上调的幅度不会太大。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼建议，实施差异化的住房信贷政策，应根据购房区域、主体的不同，综合运用调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、首付比例等手段，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，促进房地产市场的平稳健康发展。

7月楼市调控已超40次

一边是利率上涨，一边是政策调控，目的都是为了稳定房地产市场。

数据显示，2019年上半年全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比增长31%。

今年7月，房地产调控政策继续推出，包括个别城市宽松政策“一日游”、房企资金链收紧措施、地方限售加码、乱象整顿等，截至当月底，房地产调控已超40次。特别是7月连续两次针对房地产信托及美元债，都是单独针对房地产企业发布资金收紧政策，未来市场对政策持续收紧的预期渐强。

7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”。会议要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

4月19日中央政治局会议对楼市的提法是，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长期调控机制。

中原地产首席分析师张大伟称，这是在去年年末两次政治局会议不提房地產之后，4月19日与7月30日连续两次提及“房住不炒”，继续明确房地产调控将持续收紧。首先，在市场出现小阳春、局部区域房价出现波动的情况下，强调“房住不炒”，对炒房者将有所打击，有利于市场平稳。

其次，中央政治局会议首次明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段。在过去经济发展过程中，的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行。短期看，整体经济面临一定的下行风险，但这一次中央明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段。

再次，落实房地产长效管理机制。房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。另外，房地产税等调控政策也将加速落地。

张大伟称，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外，必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。