新经济形势下房地产成本管理要点

王连庆　张新

摘 要：在上个世纪70年代，也是我国改革开放的初级阶段，提出了住房商品化，并在我国设置了试点，此为房地产在我国的起步阶段，随着我国改革开放的不断深化，房地产行业也得到了迅速的发展，其规模也在我国迅速扩张，然而房地产的发展与我国的政策有着重大的联系，目前，我国正处在城市化建设的发展阶段，其基础设施的建设与建筑工程的建设都离不开房地产，房地产行业要想完成可持续发展的目标，必须加强企业管理和成本管理问题。本文针对房地产成本管理与控制的特点进行分析，并通过分析总结出新形势下房地产成本管理的要点。

关键词：新经济形式;房地产;成本管理;要点

1 引言

目前，我国房地产企业已经形成了一定的规模，我国各房地产企业为了在众多企业中脱颖而出，都在积极的探索新的管理方式，其中成本的管理组织架构是企业的重点研究对象，为的就是能够使企业的成本管理体系能够得到创新发展，达到在降低企业成本的同时获得较高的经济效益的目的。然而对于房地产企业管理人员而言，特别是成本管理人员，必须对成本管理的特点及问题进行全面了解，并在不断的工作实践中总结经验，并对通过实践不断完善和优化工作方法，以此，来提升成本管理工作的水平，提高房地产企业的成本控制能力，从而促进房地产企业的可持续发展奠定好坚实的基础。

2 房地产成本管理的现状与问题

房地产的开发与运营是在合同的基础上进行的，初期，预算在制定合同之前就应该进行。然而，开发商在进行决策的过程中，往往只考虑相关的经济效益，无论是对建设资本的投入还是后期的销售，都包括在经济效益之内，然后对于成本的控制却没有明确的方向。企业本身也没有专门的人员资本，在控制成本上也没有给予相应的重视，这样往往就不能够使企业的预算达到最好效果，成本控制的缺失是导致整体经济效益不实的根本原因。

（一）成本管理意識陈旧

首先，成本管理意识陈旧为房地产成本管理的首要问题。具体表现在两个方面：其一，财务性管理理念普遍存在，财务性管理理念是指房地产企业在对项目进行成本管理时往往只重视会计报告或财务报表上的量化数据，而忽视了对项目前端成本、非物质成本、过程控制成本的核算。其二，局部性管理意识根深蒂固，包括时间维度和分工维度。以吊机成本折旧为例，管理人员对折旧年限的把握具有随意性，并未根据折旧特征对不同的吊机进行区分，同时在不同的施工环节，管理人员也并未意识到折旧速率差异性的特点，造成折旧结果只是局部性的折旧结果。

（二）成本管理体系不完善

房地产成本管理的问题还包括成本管理体系不完善，主要体现在管理准则、管理流程等方面，而管理流程显然是内嵌于管理准则的。在房地产成本管理过程中缺乏完整、系统的管理准则作为重要依据和参照，会计人员、风险管理人员以及成本控制人员在处理复杂核算数据时往往“无规可依”，只能凭借经验作出调整。

3 房地产成本管理在新经济形式下的要点

3.1以树立全产业链管理理念为前提

随着经济不断的发展，我国的经济形式已经进入了新的阶段，为了能够我国房地产行业的成本管理在新经济形式下得到有效的管理，必须抓住成本管理的要点[2]。因此，房地产行业要加强全产业链的完善，并将其作为企业成本管理的前提，为此，企业要对全产业链进行全面的了解，要知道产业链包含的所有项目，包括施工企业、地产开发企业、原材料供应商、销售、第三方服务企业等，并且以上环节都是成本管理中不可缺少的。同时，企业还要对全产业链的管理理念进行全面的了解，并对其进行系统的完善，使其包含以下内容：对房地产项目开发前的预算环节要进行有效的控制，要求房地产项目的相关企业及部门负责人共同根据项目的工期对预算内容进行计算，并将其细节化，同时，在项目实际进展的过程中，项目的所有环节必须按照预算内容严格执行，使其得到最有效的控制。而且，在实施预算时要健全预算的管理机制，并保证该机制能够对预算结果进行有效的分析，且能够对执行情况进行有效的考核，从而促进给企业与部门的责任有效结合的同时，能够有效的降低项目成本。

4 成本管理构架的建立

为了能够使房地产行业的成本管理得到有效的提高，应该不断的创新与改革管理方式，使其具备合理性、科学性，并且能够达到有效的管理。因此，房地产企业应该建立成本管理构架，然而，构架的建立也不能够过于盲目，在建立之前要对其进行精细的设计，并且，在对其进行设计时要保证构件具有一定的科学性和使用时的可靠性，所以，在设计时要有专业的人士参与到其中。而且，在成本管理的过程中，对構件的设计要以开发项目的数量作为依据，设计出符合项目的成本控制的运营模式。

5 价值工程的限额设计

在房地产项目中，成本的管理与控制对项目的开发有着重要的影响，为了能够使其得到有效的控制，在项目投资之前采取限额设计，在进行限额设计之前要对房地产项目进行详细的了解，并且通过对项目的全面了解，制定出相关的可行性计划和投资估算表，同时通过对房地产项目功能的了解，进行分配投资限额的控制设计，然而在投资项目时，要保证总体的投资额度不能够超过限额设计的额度[3]。在房地产项目的成本控制中，房地产的设计对其有着较高的影响，因此，在对房地产项目进行设计时，要把握好经济作用和工程技术的重点，并将建设周期内所有的因素进行对比，从中选出优化内容。

通过对房地产发展的了解，房地产项目传统的设计中需要投资较大的额度，而且在投资中缺乏相应的透明度和精确度，因此，在设计中就会出现时间断和成本小的弊端，所以，这种方式提高了成本管理的难度。而在限额设计中能够节约投资的成本，从而能够实现房地产方案优化的目的。

结束语

有效的成本管理不仅能够为房地产企业提供良好的项目预期，实现精准投资，而且能够严格控制施工过程的各个环节，实现标准建设。最为根本的是，房地产企业在成本管理过程中的首要任务为转变管理理念，从阶段性、局部性、随意性管理转向全产业链、全局性与标准性管理，进一步规范统计方法、计量原则、管理流程，从而实现高质量的房地产成本管理。

参考文献

[1]刘美玉，鲁金富.论新经济形势下房地产成本管理要点[J].江西建材，2017（01）