“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究

方园媛

摘 要：作为我国改革新时期改革进程中举足轻重的税制改革，“营改增”这一改革方向对于我国税制的发展产生了重要的影响，对于我国政策的发展也有十分积极的作用。从房地产企业的角度来看，“营改增”对于其税负和土地增值税的清算也产生了十分重要的影响，房地产企业的税收筹划也应当在这一基础上有相应的发展和改变。本文落实于实际，以营改增背景下房地产企业土地增值税的变化等进行概念阐述并对增值税后的清算时点、项目扣除金额、征税范围等进行筹划。

关键词：营改增;房地产企业;土地增值税;税收筹划

一、营改增背景下房地产企业中土地增值税的概念概述

营改增的政策使用从本质上来说是将应税项目中的营业税额缴纳改成向国家税务机关的增值税缴纳，这顺应了我国经济的发展整体走向，对于我国税制改革来说是一项重要的内容，它包含了我国新时期的税制改革中所蕴含的政策方向和经济价值取向，是我国税务管理对于促进各行各业平稳发展所做出的贡献[1]。从营改增税额的发展形式来看，它对于我国第二产业第三产业的发展有著十分积极的促进作用，是改善分税制弊端的重要举措。营改增政策对于土地增值税有着重要影响，对于房地产企业中的营销业绩、利润等都产生了十分重要的影响。在这一基础上而衍生出的房地产企业对于营改增土地增值税的税收筹划也应当有所作为，并结合国家政策和法律政策来对增值税清算筹划做出对策。

二、营改增政策对于房地产企业土地增值税清算的影响

（一）营改增政策对于抵扣项目的整体影响

营改增项目在实际实施的过程中首先的影响是对土地增值税抵扣项目产生的影响。根据实际的相关的法律文件要求，房地产企业的营业税额属于抵扣项目。其项目名称为“与转让房地产有关的税金”，在营改增政策实行以后，相关文件政策要求将该项目中的房地产增值税从中去除，因此其可抵扣项目的金额有所减少。根据文件要求，房地产企业在实际进行土地增值税清算时，其土地成本作为资金成本支出应当计入其中，成本费用等的使用与其他类型的费用支出将作为不同的业务种类和发票种类等进行统一整理[2]。例如，在实际的营业税发票中，房地产企业的发票金额确认计入到可抵扣项目税额之中，并进一步进行确认和扣除;在对于增值税普通发票和专用发票时，二者的处理方式也有所不同，从其扣除的方式来看，增值税普通发票主要是将发票金额进行确认并进行扣除，专用发票所面临的功能主要是对凭证记载不含税金额和税额进行操作，不含增值税额在其中得到确认。

（二）营改增政策对于增值额和税款的影响

营改增对于土地增值税的影响不仅仅产生在可抵扣项目之中，更产生在对房地产项目中的税款预交中，从下发的文件要求来看，营改增政策实行之后的房地产企业中转让房地产所获得的收入将不再计入增值税收入行列，但是相比之前，其转让收入应当计入增值税中，作为价内收入[3]。因此，从增值税项目的变动程度来看，房地产企业的土地增值税由以前的从价内税转变成了价外税，在实际的缴纳税款中，该部分的税款缴纳将转换成不含税收入。从实际的效果来看，营改增对于房地产企业中的土地增值额产生了一定的积极影响，企业的税负相应地得到了降低。除此之外，营改增后的系统对于地税和增值税也产生了一定的影响，房地产的应缴纳增值税与土地增值税应当按照不同的比例来进行征收，否则会造成“重复征税”的现象。从而加大了房地产企业的税收负担。

三、营改增背景下房地产企业土地增值税清算筹划方案

（一）土地增值税的清算时点延缓

土地增值税清算的税收筹划应当从宏观全局上进行统筹整理和协调，从具体的筹划角度和方式来看，应当对战略规划中所面临的主要困难和节点来进行整体规划，重视重点，不断加强统筹协调[4]。首先，土地增值税中的清算时点应当得到一定的延缓，从这一方面来降低房地产企业的税收负担。由于营改增本身存在着营业税和土地增值税并存的现象，房地产的财务管理和税收管理也面临着“重复征税”的负担，因此房地产企业更应当在这一过程中重视与地区税收管理部门的沟通和了解，将土地增值税中出现的问题进行及时反馈，加强与税务机关之间的联系。在具体的操作过程中，房地产企业应当树立正确的纳税观念和税收意识，在前期和后期分缴不同的税目，避免由于资金流动问题而造成的税收负担。除此之外，房地产企业中也面临着预征代清算的项目，房地产企业更应当在这一背景下积极与当地的税务部门进行及时沟通，从而来降低自身的纳税负担。

（二）可扣除项目金额在税收筹划中的运用

在涉及到对可扣除项目的金额管理中，在对土地增值税点进行清算时点延缓的基础上，更应对可扣除项目进行研究，从而实现有效的合理避税，从减轻企业自身压力和税收压力的基础上提高企业的资金流动能力，进而提升房地产企业的经济效益。在实际的项目运行中，可以采取根据现有税法的方式来对可扣除项目费用和增值税等进行综合计算，并进而对营业税、建设费等费用进行综合计算，从而得出该房地产项目中隐藏的利润[5]。从实际的角度出发，对于项目的装修工程的启用能够进一步提升税收筹划空间，在提升项目扣除额的基础上降低增值率，从而有效增加可扣除项目金额，纳税成本也会在这一基础上得到降低。

（三）征税范围中土地增值税的筹划应用

在土地增值税过程中的税收筹划应用能够充分对征税范围进行筹划，从而将房地产企业的税负得到有效降低，进而提升盈利能力。在营改增政策之后，房地产企业仍然可以通过对住宅房屋等的开发通过选择不同的合作团队等来对进行合理避税。但是从住宅房屋的成品销售时，相关法律条文对于土地增值税中的纳税率有所规定。因此，房地产项目应当在这一基础上对税收的实际发展状况进行整体规划，对节税、避税的做法进行综合整理。除此之外，在清算时，房屋所有权的固定则就表明土地增值税的支出即为不需要。因此，房地产企业在实际的代建房工程开展时，就必须要统筹考虑、规划利用，从而实现合理的避税。

（四）纳税筹划运用到利息支付的过程中

利息支付对于房地产开发起来说也是一项必不可少的支出。在营改增的背景下，房地产企业应当充分利用现有的法律条款来与金融机构等进行充分的信息交流和沟通，土地增值税的缴纳要在这一过程中得到充分的协调，最大程度上减少房地产企业自身的利息成支出，从而实现合理的税收筹划。在不同的选择方式下，清算模式和贷款利息模式对其自身税收负担产生着不同影响，房地产企业更应当综合效果，来选择较为合理的支付方式。

四、结语

房地产企业由于其自身资金周转的特殊性致使土地增值税的清算也会受到一定的影响。在营改增政策的背景下，房地产企业更应当对自身的土地增值税的税收筹划等进行综合管控，不断提升其清算技巧和发展模式，以此来提升房地产企业的避税能力、合理减轻其税收压力，同时不断增强房地产企业的资金利用率，从资金流动的角度来推动房地产企业的长期发展。在清算税收筹划研究中，必须重视到可扣除项目金额、土地增值税的征税范围、利息支付机构等方面对于支付环节的筹划和利用。

参考文献：

[1]寿哲民.营改增对房地产行业的影响与地方政府的应对研究[D].浙江工商大学，2017.

[2]曹兰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].当代会计，2018（01）：15-16.

[3]刘雅枫.营改增背景下S公司的税收筹划研究[D].东华大学，2017.

[4]白洁.H房地产公司纳税筹划方案设计与研究[D].西安石油大学，2017.

[5]李丹.增值税改革背景下的QX房地产公司税收筹划研究[D].南京师范大学，2016.