城市房屋征收评估中的难点分析及其建议

程永杰

摘 要：本文对城市房屋征收评估中的难点进行了分析，详细的说明了城市房屋征收评估中委托合同无法及时签订、实地勘察难以顺利完成以及评估收费难以按时到位等问题，并提出了强化合同签订的重要性、加强房屋征收评估宣传、制定合理的收费标准和支付评估的前期经费等建议。

关键词：城市;房屋征收;房地产评估

自我国出台了与房屋征收相关的法律法规以来，国有土地上的房屋征收工作与以往有了很大的不同，作为房屋征收项目中的重要部分，房屋征收评估工作也在不断地进行调整。如何使房屋征收评估工作能够顺利的展开，并能够在工作结束后拿到应有的费用，是目前评估机构最为关注的问题。

一、城市房屋征收评估中的难点

（一）委托合同无法及时签订

根据我国相关法律法规的规定，房屋征收评估机构在对国有土地上的房屋进行评估工作时，一般都是将房屋征收的部门作为评估工作的委托人，向评估机构出示评估委托书，然后与房地产价格评估机构签订合同。但是在实际的工作过程中，往往是选择评估机构后，向其出示评估委托书，但却迟迟不与对方签订正式的房屋征收评估委托合同[1]。

出现这种现象主要两个原因：第一，政府相关部门的主观意识过于强烈，希望评估机构能够尽早的进行工作，但是委托方内部往往会出现多个部门进行管理的情况，导致内部不能达到协调统一，都不愿承担签约的责任。第二，评估合同的具体内容无法确定，各地的评估价格也有所不同，缺乏统一的收费标准，一般情况下房地产的评估收费标准是以评估值为基数进行收费，但是评估工作尚未完成，具体的评估值还不能确定，因此无法对评估工作的费用进行核算。

（二）实地勘察难以顺利完成

想要对房地产进行准确的估价，对房屋进行实地勘察是十分重要的，但是这一点往往很难实现。因为房屋征收涉及的户数较多，且征收工作本身带有一定的强制性，很多住户并不情愿，自然不会配合进行评估勘探工作;同时也存在很多想要通过政府的征收大捞一笔的人，他们会尽可能的拖延时间，以求拿到更多的补偿款，因此不会配合评估勘探工作;还有些住户因为出国或工作等原因已经搬走了很久，根本无法取得联系，使得勘探工作难以进行等等。因此评估人员在实际的工作中会遇到很多的困难，遭遇谩骂、闭门羹都是很正常的事情。

（三）评估收费难以按时到位

一个征收评估的项目中，评估机构的工作人员需要进行许多工作，包括在开始评估前进行的资料收集，评估过程中的实地勘探、评估测算以及在现场对住户进行解释说明等工作，在整个评估的工作中投入的人力物力比普通的房地产评估项目都要大的多，但是却并不见得能够得到应有的回报，评估的费用往往需要很久才能够到账。

主要原因有三个：第一，双方并有签订正式的合同，导致评估机构在工作结束后并没有收费的依据。第二，费用支付方是房屋征收的部门，房屋征收部门需要在项目资金下发后才能够进行支付，评估费用需要经过多个部门的审核和计算，手续十分繁琐，因此支付时间难以确定。第三，房屋征收项目是一个长期工程，房屋征收部门需要通过评估费用来制约评估机构，使其能够在整个评估工作的进行过程中认真完成工作，因此一般是在整个项目都完成后才能够进行结算，支付费用的时间遥遥无期。

二、对城市房屋征收评估的建议

（一）强化合同签订的重要性

想要在房屋征收项目中保护自己的利益，签订正式的房屋征收评估委托合同是十分重要的。签订了正式的合同，无论是房地产评估机构还是房屋征收的相关部门，都会受到合同的约束，需要严格按照合同中的条例来进行工作，能够有效地保证房屋征收工作按照计划进行。政府相关部门作为房屋的征收方，应该从之前的房屋征收工作中吸取经验，明确签订合同的重要性，在与房地产评估机构商谈妥当后及时签订正式的房屋征收评估委托合同。同时，评估机构作为受托方，应该主动向房屋征收部门提出希望能够在评估机构开始进行工作前就签订正式的合同，以便能够在征收项目中保障双方的利益。

（二）加强房屋征收评估宣传

相关部門应该组织房屋征收评估的宣传工作，宣讲房屋征收的相关政策以及工作程序等，向被征收人解释清楚评估工作只是房屋征收中的一部分，消除被征收人对评估工作的误会;房屋征收的工作人员在与被征收人进行交流时，可以趁机向其介绍评估工作重要性;评估机构应对评估人员进行专业的培训，配备专业的评估设备，使评估工作能够尽量专业化;在进行评估工作前，评估人员应该对房屋征收地区有一定的了解，为进行入户勘察做好准备;评估人员在进行入户勘查过程中，应先向被征收人表明自己的身份和目的，征得被征收人的同意，在沟通的过程中要注意语言的文明礼貌。

（三）制定合理的收费标准，支付评估的前期经费

确定合理的收费标准，并在进行评估工作之前签订正式的房屋征收评估委托合同，可以有效地解决评估工作费用迟迟不到账的问题[2]。虽然目前相关部门已经规定了评估工作的收费标准，但是因为房屋征收工作的特殊性，导致在实际的工作过程中很难执行，因此建议在规定收费标准时要征求双方的意见。同时，评估工作应该支付一定的前期经费，防止评估机构的负担过重，同时能够避免单方面违约的现象。

三、结语

综上所述，评估工作是房屋征收工作中不可或缺的一环，房地产评估机构应该对评估人员进行专业化的培训，同时相关部门也应该支持评估工作的进行，积极解决房屋征收评估工作中的合同和费用问题，保障双方的合法权益。

参考文献：

[1]袁彩云，徐志革.城市房屋征收评估中的难点分析及其建议[J].西昌学院学报（社会科学版），2014，26（04）：93-96.

[2]赵英豪.试论装配式住宅的优势及发展前景展望[J].中国标准化，2016（17）：235.