典型房屋市场价格修正法在房屋征收中的应用

李娜孟+周济

摘要：房屋征收中矛盾的主要原因是被征收人对征收补偿价格的不认可，征收房屋价格的评估在征收工作中起着至关重要的作用。探讨典型房屋市场价格修正法在房屋征收价格评估中的应用和意义，对房屋征收过程中价格的评估提出建议，为科学的评估征收房屋价格提供依据。

关键词：国有土地，房屋征收，典型房屋，市场价格修正法

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0070-73 收稿日期：2014-12-28

近年来，由房屋征收引发的强拆、上访等事件屡屡发生。矛盾双方争执的核心主要是房屋价格的补偿问题，补偿价格是否公平、合理、科学，对社会和谐稳定和城市建设效率将产生重要的影响。

与一般的房地产价格评估不同，国有土地上房屋征收具有其特殊性。一是估价对象特殊，多为城市旧城区，结构复杂，类型多且数量大；二是估价原则特殊，理论上来讲可以采用最高最佳使用原则，但特殊的征收环境和政策规定要求必须按照合法的原则，根据被征收房屋合法产权的证载用途来评估市场价格。但是部分房屋产权未登记，建设审批资料不齐，因此，国有土地上房屋征收价格评估工作涉及的问题复杂，值得深入探讨和研究。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值不得低于类似房地产的市场价格，一般可采用典型房屋市场价格修正而来。这就需要一套合理、有效的评估方法，既可以保障被征收人的合法利益，也可以减少或避免“钉子户”漫天要价的情形出现。

1 典型房屋市场价格修正法的应用技术路线

1.1 典型房屋市场价格修正法的定义

“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内每一个房屋的类似房地产的评估价格。

1.2 典型房屋的选取方法

典型房屋是指在特定征收区域中，在划分典型房屋控制区域的基础上，挑选出的具有代表意义的房屋。

控制区域划分的原则：初步假设每个典型房屋代表一个控制区域（用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等方面近似或一致的区域范围）。根据房地产市场的实际情况，控制区域可能是一个小区，也可能是小区的一部分，或者是相连的条件近似的区域。

选取典型房屋时，根据控制区域内房屋的建造时间，选取楼层、朝向等有代表性的一幢房屋为该房屋类别的典型房屋。一个征收片区可划分为若干小片区，有若干个典型房屋。

1.3 典型房屋市场价格修正法的操作程序

通过设立典型房屋、典型房屋市场价及修正体系，实现对征收房屋的快速评估。主要包括如下工作内容。

（1）划分典型房屋控制区域：按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类划定控制区域，从理论上讲，可以用模糊聚类方法确定。

（2）在同一类别房屋内确定典型房屋。

（3）求取典型房屋的市场价格：宜采用市场比较法评估确定，对不适宜采用市场比较法的，可采用其他评估方法确定。

（4）建立评估模型，求取被征收房屋的市场价格：科学选择影响房屋价格的因素，并计算各影响因素的修正系数，通过将拟要征收的房屋与典型房屋进行比较，评估该房屋的价格。

2 典型房屋市场价格修正法在应用中应注意的问题

2.1 典型房屋市场价格修正法的适用范围

这个方法适用于成片住宅类房屋的征收，但是不适宜用于特殊结构房屋、商品房等的征收评估，由于特殊结构的房屋、商品房等的特殊性和单一性，对此类房屋可以按照传统的可比实例市场比较法直接评估。

2.2 征收中涉及的各方主体对典型房屋选取的标准认识不同

一般来说，被征收房屋的小区环境、基础配套设施和结构都较差，土地使用权剩余年限也较短，房地产评估机构按照规范选取典型房屋，这类房屋的市场交易价和市场评估价都会相对较低。而大多数被征收人心里的典型房屋，通常是拿同一地段新建高档商品房来做比较，两者之间的价格落差很大，从而增加了征收工作的难度。

2.3 被征收房屋市场价格的最终确定

首先，典型房屋市场价格的准确性是评估其他征收房屋价格的基础，而可比实例的选取又是市场比较法的关键，因此采用市场比较法评估典型房屋市场价格时，所选可比实例的数量要符合要求，所选房屋状况与典型房屋要一致。

其次，对典型房屋市场价格的二次修正是关键。由于在评估典型房屋价格时已对交易情况、市场状况、区域因素进行了修正，而对各待征收房屋评估时也认定为正常市场交易状态下，交易日期也为征收公告发布之日。各征收房屋与典型房屋都位于同一区域，因此，依据典型房屋评估其它被征收房屋的市场价格时，不再对交易情况、市场状况和区域因素进行修正，只对是否成套、结构、成新、朝向、层次等个别因素进行修正。

3 典型房屋市场价格修正法应用优势分析

3.1 大大提高了征收评估的效率

房屋征收量大面广，典型房屋市场价格修正法的应用，提高了征收房屋价格评估的效率，实现了对同一类型、成片房屋的批量评估。

3.2 评估的结果具有可视性，更易于被认同

征收补偿中矛盾产生的重要原因是被征收人对自己房屋所应获得的补偿没有一个标准和参考。典型房屋市场价格修正法的应用，可以使被征收人根据自己所在征收区域内公布的典型房屋和典型房屋价格，与自己的房屋进行比较，避免了位于同一控制区域的不同被征收人因相互评估价格差异过大而产生的不利影响。

3.3 响应了国家政策的相关规定

住房和城乡建设部2011年颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，城市房屋价格由市场价格决定，并作为补偿价格的合法重要依据，而典型房屋市场价格修正法正符合这一规定。

4 典型房屋市场价格修正法在应用中的相关建议

4.1 建立房屋征收价格评估审查机制

建立对征收评估结果进行审查的组织和流程，在评估结果公布之前发现可能存在的问题，化解可能产生的纠纷，从而保护征收过程中涉及到的各方利益，保证征收的顺利进行。在公示期间，评估机构安排资深的注册房地产评估师对初步评估结果进行现场解释说明，以减少被征收人的疑问，同时，掌握被征收人对结果的争议所在，以对症下药。

4.2 加强现场查勘

准确、细致的现场查勘是保证评估工作独立、客观、公正的基础和前提，但是在目前的征收估价活动中均存在不同程度忽视现场勘查的现象。因此，估价人员要到征收现场感受征收对象的周边环境、位置等状况，如果在评估报告期间所关联的外部环境发生较大的变化，要及时作出调整。

4.3 成立国有土地上房屋征收评估专家委员会

对典型房屋的选取，不再仅仅是依靠估价人员的经验直接确定典型房屋，而且要有评估专家通过理论知识的论证，做到有理有据。同时，由评估专家对典型房屋的市场评估价格进行科学的论证和审查。

4.4 统一修正标准，落到实处

典型房屋的选取是基础，二次修正是关键。由于被征收房屋的最终价格是在典型房屋市场价格的基础上修正得到的，因此，即使典型房屋的市场价格是客观合理的，修正系数的不合理也会对征收房屋的价格有直接的影响。所以，要针对每个征收项目的具体情况，制定统一的、客观合理的修正系数，同时也可以减少各被征收人之间对价格的盲目攀比。

5 结语

国有土地上房屋征收问题是我国在城市建设及法制化过程中一个不可避免的难题，这个难题的解决具有长期性和复杂性。如何运用合理的评估方法高效率地进行国有土地上房屋征收与补偿工作，是国内征收工作者一直在探索的课题。

虽然关于市场比较法的精度和征收估价规范的学术成果很多，但是针对房屋征收目的的成果还相对缺乏，因此，需要建立完善的国有土地上房屋征收补偿体系及征收评估方法的有效模型，使房屋征收工作有据可循。

参考文献：

1.戴西草.国有土地上住宅征收评估市场比较法改进研究.南昌大学.2012

2.常青 张红梅 刘昌平.市场比较法在房屋拆迁估价中运用与体会.建筑管理现代化.2007.5

3.叶光前.试论房屋拆迁补偿估价的特殊性.中国房地产.2002.2

4.李华.赣州市中心城区棚户区居住房屋征收补偿评估研究.江西理工大学.2013

作者简介：

李娜，西安建筑科技大学硕士研究生，研究方向为住宅发展与房地产市场分析。

孟周济，就职于西安市住房保障和房屋管理局。