城市控规视角下土地集约利用的影响机制研究

李璐璐

摘要：结合实际，对城市控规视角领域下土地集约利用的影响机制内容进行研究，先是阐述了城市控规和城市土地集约利用的内涵，其次在分析城市控规视角下土地集约利用的影响机制的同时，对土地集约利用的影响机制研究进行讨论，希望可以给相关工作人员提供参考。

关键词：城市控规视角;土地集约利用;影响机制;研究

一、土地集约利用

在我国城市控规发展的过程中，离不开国外相关成熟经验，将其经验与我国现状相结合，从而制定出完善的方案，其中国城市控规类似于国外的区划法以及土地使用管理法等。2000年初，西方国家发展迅速，城市化进程加快，并且城市私有土地的开发滥用已严重影响到市民公共利益。对此现象，以美国为代表的西方发达国家意识到滋生问题与矛盾后，修立宪法管理土地开发以及使用。

二、城市控规视角下土地集约利用的影响机制

（一）城市自然条件

1 、城市地质条件

对于城市控规角度而言，需要考虑到城市地质条件，其影响着土地在开发及使用上的效果。各项工程的开展以及相关建设的运行，首先要分析城市地质条件是否合理，是否具备相关条件，然后制定针对性较强的设计方案，结合土力学计算土地承载力情况，选择城市用地以及工程分布。以城市土地开发建筑施工为例，将施工地点选在城市地基承载力较大的土地上，一方面可以保证强度达到施工标准，另一方面可以促进城市土地节约化利用。

2、 水文与水文地质条件

水文与水文地质条件对城市建设的影响同样不可小觑，市民生活用水以及工业发展用水都与城市地下水含量及水质情况息息相关。在进行城市用地选择和城市发展规模确定时，应当考虑到以上因素，要了解当地水文地质情况，确保地下水利用量合理，不会影响地下水结构。如若水位下降量超过预计，那么极有可能在地下形成漏斗状结构，从而导致地下水污染。

3 、气候条件

气候条件主要是指太阳的辐射程度、降水量以及城市风向对建设规划所带来的影响。太阳辐射主要影响建筑物施工以及日后使用过程中的实用性，在确定建筑施工位置以及建筑密度时，应当将太阳辐射作为考虑因素;城市风向主要会对建筑布局方面产生影响，应当把排放废气等污染环境的工业区建设在下风向位置，以降低对生活空气质量的危害;降水量主要的影响体现在城市排水设施，城市排水设施的布置应当考虑降水量的因素，避免出现城市内涝等因排水不当造成的事故。

（二）城市社会条件

1、城市发展规模

城市发展规模主要是指城市在发展建设中不断拓展，从而所导致的土地集约利用受到影响。因此要求城市在发展过程中，应当相对聚集的规划用地，减少对土地集约利用的影响。就目前我国发展情况而言，当城市的发展规模达到一定程度，就会导致区位竞争的出现。如若规模超过预期控制，聚集经济就会由递增变为递减，就会导致市民居住环境下降，土地成本大大提升。

2、 城市人口密度

城市土地资源供给总量和人均土地拥有量直接影响城市土地利用集约度，因此土地利用集约度与人口密度密切相关。城市发展初期，人口基数小，土地资源丰富，人均土地利用量较大，而城市土地通常作为投资项目使用，因此随着时间的推移，城市土地利用集约度逐渐降低。后期随着人口不断上升，人均用地量变少，土地资源将会稀缺，价格上涨，投资矛头由城市用地转向城市建筑高度，从而提高土地利用集约度。

3、 城市技术水平

城市土地利用集约度还受城市技术水平的限制，随着我国科技的迅速发展，土地利用方式由粗放型向集约型转变。城市技术主要影响土地利用集约度有两方面：第一方面，只有过硬的技术才可以将城市土地利用集约度最大化的进行改造，将原来限制城市发展的因素逐一攻破，从而提高城市土地利用集约度;第二方面，城市土地利用集约度会随着科学技术发展而产生变化，如以前集约型的土地可能在长期的发展中逐渐转变为粗放型利用土地。

（三） 城市经济条件

1 、城市经济水平

目前我国城市发展主要依靠投入土地资源或非土地资源，例如资金、劳动力，城市的经济水平影响城市土地建设。在土地资源总量不变的情况下，想要将城市土地进行建设，以供发展所需，就需要投放大量的资金、技术以及劳动力成本来支持建设，只有这样才能实现经济产出的最高水平。

2、 城市产业构成

我国的城市皆由若干的产业部门构成，其提供的产品与服务会给城市发展提供帮助。城市产业在开展经济活动时，要以城市土地为主要载体，因此城市中各个产业的构成发生变化时，土地集约利用也会产生改变。城市产业在为城市的经济提供可靠保障的同时，也会对土地集约利用作出有效的贡献。如若在发展建设过程中产业的级别偏高，则表明了土地集约利用的效果越好;反之，产业的级别较低，就说明了土地集约利用未能发挥出最大的价值，效果较差。

（四） 城市政策制度

1 、城市规划制度

我国对城镇化进程是有目共睹的，目前我国城镇化正处于中期加速阶段，城市建设的发展离不开土地资源，因此对土地资源的需求大大提升。由于土地资源的缺乏将减缓城镇化的发展，因此，应根据城市规划及相关需要，合理安排城市土地利用。城市的规划是对一定时期内城市的经济发展、土地利用、城镇布局以及各项建设的综合部署具体安排和实施管理，从宏观的角度上影响城市规划区内不同土地的集约利用。如果城市规划中行政中心的位置发生变化，那么会给新行政中心周围的土地价值带来变化，从而吸引人口和资本的投入，进而影响该区域的开发利用和产出效益。

2、 城市政策管理

目前政府针对我国土地管理方面也制定出相应的政策，以此保证城市土地市场的合理性。但从近几年发展的现状来看，我国对土地市场機制仍然不够成熟，因此导致城市土地利用效果以及城市土地资源得不到最好发挥，影响土地集约利用的发展。我国政府针对土地利用的管理主要制定了两大政策：

2.1 针对提高城市土地利用集约程度制定对应的硬性指标，例如《开发区土地集约利用规程》（2008年7月试行）。该规程主要针对的是土地容积率、建筑物的密集程度和单位土地产出值。

2.2 通过其他方向间接对土地集约程度影响实现干预土地利用效果的目的，例如：农地保护政策。该政策主要通过将农用地占用成本提高，改变市场上供求关系和土地利用的相互作用，达到集约利用存量土地的效果。

三、结语：

上述两类政策皆属于我国针对土地方向制定的相应对策，我国城市管理部门应当加快土地市场机制的完善，改善目前我国土地使用和分配现状，为我国各项事业的不断进步打好扎实的保障基础。

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