农村宅基地利用工程管理问题与对策研究

陈晨

摘要：农村宅基地在农村土地中占有重要地位，并且深刻关系到农民的切身利益。由于我国对于宅基地诸多方面的限制，造成了宅基地各方面问题。并且农民为获取利益，在市场需求的推动下，私下对宅基地进行交易，不仅交易双方的利益得不到保障，同时也损害了村集体经济组织的利益。

关键词：宅基地

一、引言

改革开放以来，我国对农村宅基地的管理一直比较忽视，对农村宅基地的相关政策一直无法有效的解决相关问题，致使农村宅基地使用管理工作存在诸多问题，从而严重影响农村社会经济的快速健康发展。

二、宅基地利用管理改革建议

（一）宅基地利用管理原则和目标

1.宅基地利用管理的原则

（1）兼顾公平和效率

公平体现的是农民都有权利获得自己应有的利益;而效率则是村民获得利益过程中满意度的重要因素。这两者在农村宅基地的利用与管理中起到重要的作用，要充分兼顾两者有利于提高宅基地管理和利用效率。

（2）农村土地集体所有

农村土地的所有者为集体经济组织，这是为保护我国农村土地必须遵守的条件。而农村集体经济组织也应当履行自身应尽的责任和义务，对于宅基地的申请和审批过程做到严格审查，对宅基地使用做到严格监督，不可侵犯农民的利益，也不可违法国家土地政策。

（3）科学规划、合理利用土地

农村土地利用情况复杂，历史遗留问题较多。做到村落土地利用情况充分了解，统一规划、布局和落实，并做到具体情况具体对待。科学规划，防治滥用错用土地导致的土地浪费，以保护土地、科学发展农村土地。

2.宅基地利用管理的目标

（1）首要保障农民的基本权利，规范农村宅基地管理秩序

农村宅基地的资源是有限的，在现行的宅基地制度下，宅基地流程有非常严格的限制。但是在实际管理的过程中，却造成宅基地管理成本大，程序拖沓，秩序混乱等状况普遍存在。所以，要妥善处理好政府、村集体和村民之间的矛盾关系，和谐处理好农村宅基地的土地管理。

（2）提高宅基地土地利用效率

粗放利用是制约着农村土地利用效率提高的主要因素。主要原因是政府没有合理科学规划，审批和监督过程不够重视，执行力度不够。因此解决粗放利用的问题要依据管理和制度政策的情况，合理规划农村土地。

（3）农村宅基地合理流转和有效退出

虽然政府在法律和政策明面上明确规定禁止宅基地的市场流转，但是宅基地的隐形市场一直存在，现实情况的改变不得不倒逼政府对农村土地政策的讨论与改变。因此，制定合理的宅基地流转和退出政策迫在眉睫。建立有效而公平的退出机制，可以将已经迁入城镇居住的农户的闲置宅基地得以有效利用，对于城镇化的发展具有重要的意义。

（二）宅基地利用管理具体建议

1.政府加大宣传力度和渠道，警醒农民粗放用地意识

在农村居民受教育程度不高，对节约用地的意识不强的情况下，是导致宅基地不合理的重要原因。农民作为使用宅基地的主体，对用地的情况起到决定性的因素。因此，提高农民在用地思想上的转变至关重要。

在这一方面，繁昌县国土局应加大对宣传的投入，而且宣传的形式不仅限于宣传海报，还可以是讲座等形式，以农民容易理解，愿意接受的方式了解到节约用地的重要性。

2.宅基地一户多宅、面积超占，闲置的处理办法

（1）宅基地一户多宅的处理办法

对于农户来说，如果是由于继承而造成一户多宅的情况，那么要求农户对于多出来的宅基地予以收回，并按照宅基地的面积给予一定补偿，以此建立合理的退出机制。而如果是建新不拆旧造成的一户多宅的现象，则也是予以一定补偿来收回旧有宅基地，但此后禁止不拆旧建新的行为。

对于拒绝将旧有宅基地退出的农户，则按使用年限收取一定费用，并规定回收日期。

（2）宅基地面积超占的处理办法

对于宅基地面积超占问题，主要是历史遗留问题所导致的。而对于违规超占的房屋建筑，如果仅仅是拆除超占的房屋面积，必然会破坏房屋的整体性，从而严重损害农户的个人利益。因此，对于超占面积较小的农户，则对超占的面积收取适当的费用;而对于超占面积严重的农户，则要求按实际情况自行拆除超占部门，否则，就收取较高费用。

（3）宅基地闲置的处理办法

对于宅基地闲置的问题，不同的农户状况应有不同的解决方式。对于在城镇已有住宅的农户，要求此类农户主动配合村集体，对宅基地予以一定补偿的退出形式;而对于因外出打工或陪读，在城镇并无商品住宅的农户，则无需要求其退出。

3.規范宅基地确权登记

繁昌县农村宅基地确权情况令人堪忧：一是因为历史遗留问题，因为继承等情况造成的宅基地以权属改变没有登记;二是农民的产权意识不强，认为宅基地这种大家都知道的情况并不需要登记，觉得多此一举;三是国土部门对此工作意愿不强，投入力度不足，主动开张确权工作的意愿不强。

对于这种情况，要确保宅基地确权情况的有效进行，一是要确定规范宅基地确权的流程，加大对此的人力财力方面的投入;二是进行现场调查，对农户的具体情况清清楚楚的了解，掌握繁昌县土地利用情况;最后给村民发放宅基地的使用证明。

4.科学规划宅基地

由于村民在申请宅基地时，对宅基地的选择随意，导致农村宅基地的分布混乱，布局不合理，大量农村土地被滥用和乱用。所以村委会和县政府应对农村土地进行科学规划，对农村土地进行用途管制，以限制农民随意选择宅基地以建造住宅，导致农村整体面貌混乱的局面。有

5.宅基地流转退出机制的完善

因为当前在一些经济比较发达的地区，城市商品住宅价格居高不下，许多人在房价压力下会选择购买小产权房，而农民在利益驱使下也会私自转让宅基地房屋，但是这样的交易并不受到法律保护，最后造成的矛盾后果使农民与购买者都有损失。

当前经济的发展情形下，集体建设用地的流转必然是将来城市建设用地的重要组成部分，而宅基地是其中重中之重。宅基地当前的禁止流传入市的制度必须要尽快得到解决，宅基地规范入市既可以缓解城市建设用地的紧张用地，又可以增加农民的收益，保障农民应得的利益。

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