共有产权住房政策实施及其完善路径

胡慧卿

摘 要：共有产权住房被视为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的一个重要探索。在“夹心层”群体住房难日益严峻的推动下，我国共有产权住房体系在不断摸索与实践中逐渐形成。实践研究表明，共有产权住房有助于缓解“夹心层”住房困难问题，有助于完善住房保障体系和住房制度，促进房地产市场调控长效机制的立，从而抑制投机性行为，促进住房公平，深化住房供给侧结构性改革。

关键词：共有产权住房政策 产权 制度

一、共有产权住房发展现状

（一）共有产权住房的定义

共有产权房是指地方政府少收部分土地出让金，由开发商在此地块上建设保障性住房，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭。保障家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权比例等，共同拥有房屋产权。理论上，共有产权住房是具有社会属性的准公共产品，是政府在相关制度安排下解决一部分群体的购房问题。但在实践中，上海、淮安将共有产权住房定位于保障性住房；而北京、深圳共有产权住房作为政策性商品住房具有保障性和市场化的双重特征。因此，从理论和实际出发，均可以将共有产权住房性质定位于保障性住房。

（二）共有产权住房政策现状———以北京市为例

2017 年 9月 20 日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布并实施

时，明确共有产权住房贷款与原先自住房政策相同，当时最低比例为商贷 3

0%，公积金贷款 20%（90 平方米以下）。2018 年，《关于明确北京市共有产权住房购房使用个人住房贷款有关事项的通知》下发，主要内容包括以实施差异化信贷政策、强调居住属性、保障贷款人权益以及细化抵押登记流程四大内容展开。

二、北京市共有产权住房政策存在的问题

一是制度设计时不切实际地将堵塞套利空间作为主要目标， 机械运用封闭运行条款。根据目前规定， 购房人可转让所购房屋产权份额， 转让对象只能是其他符合共有产权住房购买条件的家庭。从实际运行结果看， 这项规定在一定程度脱离了市场现实， 并进而造成房源弃购。作为政策性商品住房， 应以提高居民家庭住房水平作为主要目标， 规避套利不应作为其主要政策目标。任何政策性住房都具有一定的福利性质。如果要完全堵塞套利空间， 则政策性住房必须无限趋近于纯商品住房， 那么政策性住房又没有存在的必要， 这是一个悖论。

二是由于制度设计的复杂性， 申购家庭对共有产权住房的理解与制度设计者初衷存在偏差。

相對于共有产权住房， 经济适用房、限价房等规则简单得多， 也容易为公众所理解。共有产权住房不仅引了共有产权这一个较难理解的概念， 而且不同项目产权比例、共有双方权利义务也存在较大差别， 居民家庭认知成本很高。各地具体实践发现， 有些产权设计问题， 即使政府主管部门的工作人员也难以向公众作出合理解答。如果共有产权住房制度涉及的供求双方都无法准确理解其要旨， 在执行过程中就难免要走样， 或者购房家庭难以作出理性选择。北京实践中， 一个比较典型的误区就是有些家庭认为政府所占份额越大， 购房家庭越“吃亏”。

三、完善共有产权住房政策的路径

共有产权住房制度设计不应简单、机械套用已有的经济理论。而需要从市场现实出发， 不断总结实践经验与教训， 形成最符合国情、能够有效利用市场机制的制度体系。从北京市的制度实践看， 可从现实出发作如下改进：

（一）完善共有产权住房法律法规制度

我国作为一个法治国家，任何制度的推行或实施都应有法可依。共有产权住房作为我国住房供应体系中的重要组成部分通过法律的形式对其进行规范化的管理势在必行。首先，应该出台专门的法律，对城镇居民通过商品房买卖、租赁、继承、赠予、产权共有等方式取得房屋后所享有的权利和所应承担的义务进行明确的规定。就共有产权住房而言，应当对共有产权住房的投资、建设、准入、形成（购买）、使用、管理、转让、处分等给出指导意见。其次，应该明确共有产权住房的统一管理部门及监督执法机构。最后，在法律层面出台一系列的措施杜绝共有产权住房投机牟利行

（二）明晰权利与义务，协调参与主体之间的利益关系

目前，共有产权住房制度中涉及的参与主体，国家并未明晰各参与主体的权利与义务关系，因此在实践中难以避免产生利益冲突。首先，政府必须明确政府、个人、企业在制度实践中的权利义务。企业作为共有产权住房的参与主体，主要承担开发建设的职责。因此，满足共有产权住房供应主体条件的房地产开发企业，必须按照政府提出共有产权住房建设技术导则标准规划设计方案，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。对于承担共有产权房开发项目的建设单位可以适当享受贷款利率优惠政策和税收优惠政策或免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。

（三）合理确定政府份额， 实现公平补贴

政府与家庭共同持有住房的直接目的是降低家庭购房的短期支付困难。政府份额的高低， 实际上代表了政府在支持家庭购房过程中让利或补贴的力度。显然， 从社会公平计， 政府对同一收入阶层的补贴力度应趋于相同。从现有的项目看， 政府所占的份额从30%—60%不等。

限价房、两限房、自住型商品房等各类政策性住房转换为共有产权住房管理时， 应及时调整出售定价。使针对同一收入阶层的不同共有产权住房项目中政府的份额趋于一致， 尽可能做到政府投入补贴水准的横向公平。同时， 尽量避免政府份额过高。因为政府份额代表政府的补贴水准， 补贴水准过高的项目更适宜采取其他严格的保障房形式管理， 严格限定其收入门槛。共有产权住房主要是帮助“夹心层”实现居者有其屋， 低收入住房困难阶层更适宜采用公 （廉） 租房等非产权的形式进行保障。

参考文献：

[1]张娟锋，虞晓芬.以共有产权住房推动我国住房市场供给侧改革[J].中国房地产，2017（31）.

[2]马辉民，刘潇.我国共有产权住房政策的探索与实践[J].中国行政管理，2016（1）.

[3]李哲，李梦娜.共有产权住房政策的反思：定位、现状与路径[J].当代经济管理，2018.40（4）.

[4]徐虹.共有产权住房发展模式研究——以北京市为例[].价格理论与实践，2017（12）.