美国的学区房热

沈秋莎

古有孟母三迁，现今，中国父母更是为了孩子的教育，一掷千金，赴美抢购学区房。

苏富比国际地产公司的首席美籍华人经纪陈蓓蓓在接受《陆家嘴》采访时表示，她的客户购房大都不为投资，而是为了孩子的教育，不惜斥巨资，选购纽约州昂贵的学区房。

她主营纽约州的Westchester，其中包括Scarsdale、Edgemont、Rye和Chappaqua等诸多好区，该区地税较高，但收走地税的60%都用于支持当地的公立学校，因此教育质量颇佳。她跟记者算了一笔账，一般私立学校的学费约4到5万美金一个孩子，加上各种捐款，可达到8万一年。而一套在Scarsdale价值150万的房子，每年虽要支出3万～4万的地税，但上本地的公立学校，可以学费全免，家里若有几个孩子，省下的学费远超地税的支出。

与此同时，入读当地公立学校，对孩子而言，强化了社区的概念，更有利于其融入当地的社区文化。陈蓓蓓举例说道，她曾有一个高端中国客户，在Scarsdale买了豪宅后，不差钱的他们听说私立学校教育质量好，又将孩子送去了曼哈顿某著名私校，单学费就将近5万美金，可这些私校的学生来自各个区域，放学后各回各家，各找各妈，无法聚在一起开展开外活动。

美国人特别重视同龄孩子聚在一起的活动，即play date，它是校园生活的一种延伸，更是连接社区与学校的纽带，孩子也依靠这种活动建立自己的社交圈，打发校外的美好时光。之后，该客户为了能让自己的孩子尽快融入当地的社区，解决放学后没有人一起玩的烦恼，还是将孩子转回了Scarsdale当地的公立学校。

而对于那些没有孩子的家庭，购置学区房也可以起到很好的保值作用，加之Westchester的各个区域都靠近曼哈顿，通常30分钟火车便可进城，在此居住的幾乎都是专业人士，受教育程度高，六成人拥有硕士以上的学历，在该区域置业，颇有往来无白丁的意味。

同样为了陪读在美购房的还有浙江李先生，他们的孩子在康州就读一家私立高中，夫妻赴美陪读，经多方考虑， 选择了地区地税低、房价相对便宜、学区尚可的康州谢尔顿（Shelton），他们最终购置了一套价值45万美金、8.3千多尺的独栋别墅，在此处安家落户。夫妻俩候鸟似地两头飞，陪孩子读书，不在美国的时候还委托邻居割草，铲雪，并给他们准备礼金卡，以表示谢意，热心的美国邻居也甘当“活雷锋”。

阶层固化缩影 学区房价差异大

因为学区差异，美国房价也可以数倍甚至是10倍以上。房地产经纪人邵文琦（Gloria Shao）对记者说，就其执照范围的康州房价差异迥异，以学区好著称的Greenwich均价在200万美元左右，而同为康州的New Haven仅为16万美元左右。

Greenwich比邻纽约市，又有众多基金公司作为支撑，一直是“白富美”和“高富帅”的聚居区。但Greenwich的Riverside和Old Greenwich由于学区好，位置佳，其房价一直名列前茅，该地区100万左右的房子一直为卖方市场，虽然豪宅在跌，但100万美金左右的房源紧俏，所以，邵文琦建议如果在这种区域有合适的物业抛出，应赶紧下单，立刻做房屋检查（home inspection），以防房东反悔或跳价。

而同为康州地界的New Haven，其疆域虽囊括耶鲁大学，却并没有受到名校的照拂，New Haven属于康州比较重要的城市之一，工作机会多，房租市场看好，却因黑人聚集，犯罪率较高，学区差，房屋的保值性也就相对较差。但因其房价低，工作机会多，又相对好租，回报率颇高，深受投资者青睐。

邵文琦向记者介绍道，她有一个客户，来自上海，在New haven地区看中一套20万美金的房子，他惊叹地觉得该房便宜到“咋舌”。房东更是担心租客知道房东卖房，影响与其租约，便没有带该客户入内看房，客户在参阅房屋内景照片，实地察看房屋外部环境后，便已下单成交。

邵文琦说，同样的价格，在上海北京等一线城市，大约只够买一个厕所。100多万人民币的现金，很多小康之家都能够拿得出来，该客户还有将来让孩子赴美读书的打算，购房的租金部分正好用来支付孩子在美国的生活费。尽管New Haven的地税偏高，但考虑到工作机会多，出租相对容易，加之投入的总价低，综合考虑，投资价值颇高。邵文琦说她在这周边的客户几乎都是投资客，净租金回报率可达10%以上。

学区好的房源在经济萧条时期，抗跌性好，增值性佳，却因其价值高，投资回报率反不及差学区的物业。但对有着入学刚需的父母来说，买学区房，并不是为了所谓的回报率，更多的是为了教育的考量。陈蓓蓓说，买学区房除了房屋保值，更是买一个社交圈子，为孩子创造一个良好的成长环境。

国际买家的门道

大多数美国房东以热情著称，但又保持一定的距离感，很难与中国买家达成真正的默契，此时，找一个靠谱的购房中介就显得尤为重要。陈蓓蓓说，购房代理人的中文流畅，可以跟中国买家沟通固然重要，但英文地道亦同样重要，购房过程中至关重要的一个环节便是议价，跟卖方经纪人讨价还价除了语言策略之外，很多言辞上若隐若现的暗示，若其英文未达到就轻驾熟的程度，根本听不懂对方的暗示，从而摸不透对方底价，拿不到最好的价格。

邵文琦则对记者说，中国买家很多特殊要求，也只有中国的房产经纪人能懂，比如风水、朝南坐北、安装强力抽油烟机等要求，跟老外是很难解释清楚，也只有中国地产经纪人才能够读懂你的“欲言又止”。

选对购房经纪人后，找一个靠谱的贷款经纪也至关重要。尽管大多数中国人都现金购房，但对于那些资金周转不灵，又急于下单的中国买家而言，贷款不失为一个最佳之选。邵文琦说，次贷危机以后，贷款收紧，近两年又宽松许多。正所谓福祸相依，2008年以前的贷款虽则好拿，但利率很高，基本在6%多些；现在政策收紧，但利率也随之回落至4%点左右，也算是购房良机。

对于那些赴美购房却现金不足的外国投资者，是否能在美国贷款买房，邵文琦说，操作上没问题，都手续上操作颇为麻烦，投资者须在上海、北京等地提交材料，用中国的收入、资产及房租记录作为审核资质，并按照抵押办理贷款，最终在美国放贷。其过程冗长，也只能拿到5～6成的贷款，但具有操作性，美国依然是一个现金为王的世界。

除了贷款难拿，对于外国投资者而言，另一个坑就是仅6万美金的免税额度。对于一掷千金现金付款的国际金主，美国政府是非常欢迎的。但当投资者卖房套现的时候，高额的税收，往往让这些金主委实笑不出来。通常国税局会按照房产卖掉的价格减去六万美金的免税额度来缴税，一般需缴纳15%的税金，换而言之，一套市值约100万的房产，减去六万美金的免税额度，投资人的缴税就高达14.1万美元。这也就是解释了为什么美国房市实难炒得起来的原因。

申請贷款的窍门

自2008年之后，许多贷款经纪人都要求看购房人近两个月的银行账单以及近三个月的工资单。且所有的入账都要提供收入来源，那些靠家中资助打款的购房者就颇费周章，进账钱款需在账上待满两月，或让打款人写一份“赠予”（gift）声明，一些收入不稳定的自由职业者想贷款更是痴心妄想。当然，贷款人也可以直接找银行贷款，但繁琐的步骤和严格的审批，导致较高的被拒概率。邵文琦对记者说，那些英文不流利的中国买家，还是找一个有经验的华人贷款经纪比较有操作性，通常，贷款经纪人会根据购房者的实际情况，选择银行，从而降低被拒的概率。

贷款经纪人乔治（George Wang）对记者说，他从事房屋贷款这一行已13年，其客户六成为中国人。2008年金融危机后，国会出台了各项法规，规范了金融危机的各个死角。十年前申请贷款，几乎不费吹灰之力，只要购房者在美国有信用记录，不需要提供任何收入和资产的证明。今非昔比的是，现今银行事无巨细样样要查，信用，收入资产，一样不能缺。

乔治指出，许多买家在购房前，都认为自己信用记录良好，直到快成交时，才发现良好的只是“自我感觉”。不小心漏付一次账单，甚至是漏付一个医院的挂号费，都会被贴上信用不良的标签，贷款时便会成为被银行扯皮的依据。在惜信用如金的美国，购房者更是要好好维护自己的信用记录。

而从中国大陆来的购房者，大多在美没有信用记录，乔治说，贷款经纪人可以用变通之法，巧妙地避开这样的软肋，比如，让购房者在国内申请多张信用卡，并按时还款，这样就有了现金交易的来源（trading source），以此替代美国的信用。但如此操作，贷款人拿到的利率也会比美国本地人略高，高1个百分点左右。贷款经纪也可以完全按照没有信用的方法来操作，但这样申请贷款的利率会更高，比有信用的贷款者高出约2个百分点。

收入的核实，无非就是看工资单，如果每个月有稳定入账，按收入比例申请贷款，一般无大问题，但政策收紧后，对那些自由职业者打击颇大，因无稳定收入，很难向银行拿到贷款。

而资产这项，除了向银行出示自身的不动产相关材料，现金则需提前准备。乔治举例道，如果买家想将上海的房屋抛售，再将现金换成美金，转到美国，准备周期冗长，需要提前打入美国账户，并等待两个月以后方可购房。通常，放贷银行会核实收入来源，若贷款人无法说清收入来源，便颇费口舌，而转账记录在两个月后将会被刷新，不再显示，因此，乔治强烈建议从国内转账的客户在钱到账后两个月后购房，以减少不必要的麻烦。乔治告诉记者，通常美国国内的转账一般无大问题，但大宗金额入账，则需提供“赠予信”（gift letter），州里也需要报备和交税。低于500万美金不需要交纳联邦税。

准备好信用和收入资产的相关材料，并不代表贷款申请人可以高枕无忧了，贷款申请人还需要准备银行需要的各色文件，放贷银行的审查事无巨细，各种大笔支出都需要说明，比如账户里存有20万美金，若出现一个10万美金的支出，银行就需要申请人做出解释，但若交易在5000美金以下，或小于总存款50%以下的，银行通常不会过问。乔治对记者说，准备材料虽则繁琐，但必须仔细，有些个人自己申请贷款，材料准备上稍有疏忽，就容易被拒。

贷款人在准备好信用，收入资产的相关资料后，若选择贷款公司操作，须擦亮眼睛，谨防被骗。乔治说，部分无良贷款公司，会多出一些隐形收费，将那些进入购房流程的交易，在快要交房的时候，让贷款人多交2%，20万美金的房子，差不多就多交了4000美金。乔治说，为避免类似陷阱，贷款人应对比银行当年的年度百分比率（APR）和固定利息（fix rate），若数字非常接近，贷款人被骗的可能就很小。

而贷款中介的衣食父母其实是银行，成交后，银行会向贷款中介支付相关费用，贷款利率的高低并不会影响贷款中介的收入，乔治对记者表示，因为没有直接的利益驱动，贷款中介都会尽量帮客户拿到比较低的利率，通常，贷款中介可以拿下比直接向银行申请贷款便宜八分之一或四分之一的利率，案子关闭的费用（Closing fee）也会更低。而中介的主要职责就是帮助贷款人整理银行所需要的文件，因为熟能生巧，深谙其中的门道，获批的概率会比个人申请者高，有些个人贷款申请者可能会因为一些材料细节上的忽略，而被拒，影响购房进程。

另外，那些网上放贷的公司，以超低贷款利率吸引客户的，亦不可信。这些网贷公司的获批率可低至1%，被拒率高达99%，但无论贷款是否获批，他们都会收取评估费用，是一种变相欺诈行为。因此投资者切莫相信这些超低利率，赔了夫人又折兵。