基于增值税条件下的不动产构建思考

摘 要：当前我国经济的发展结构不断调整与优化，经济新常态与供给侧结构性改革的不断深入，为推动企业的可持续发展我国在2012年开启了营改增试点工作，近年来，随着营改增工作的深入与发展，对不动产的构建也产生了较大的影响，文章以营改增后不动产的构建作为研究对象，将其在新的税收政策下机制的调整作为研究的基准，阐述对不动产构建的影响，并有针对性的提出不动产构建的策略及路径。

关键词：增值税条件；不动产；构建路径思考

一、引言

在增值税条件下，对不动产企业财务管理的水平有了更高的要求，特别是对于税收筹划的相关改善，如何将不动产构建企业的税收在保证合理合法的情况下，降到最低点成为了企业的焦点问题，企业在税收的管理上的水平与财务的管理有直接的关系，是财务管理的基石，影响着企业的资金流，进而对企业的综合管理水平也产生了较大影响，同时我国的税收政策依然在不断的发展变化着，市场环境也在发生变化，这就使得不动产构建企业纳税思路与框架的建立更加重要，因此对增值税条件下的不动产构建进行了相关研究，以期提高不动产构建企业在营改增后的筹划与管理水平，进而提升企业财务的管理水平，保证不动产构建的企业平稳运行及可持续的发展。

二、增值税条件下不动产构建的变化情况

（1）增值税条件下不动产构建与企业税制

2016年，在不动产的全行业推行了营改增，原来营业税的纳税人转为增值税的纳税人，营改增改的政策之后，相比于之前3%的营业税，一般纳税人及小规模纳税人分别开始适用于11%和5%的税率，在增值税的条件下，短期来看，由于税率在一定程度上的上涨，增加了企业的部分负担，让过渡期的企业有了烦恼，尤其是对于不动产构建的企业，受房地产行业及建筑施工行业的双重影响，不过长期来看，在增值税条件下，可以促使企业进行自身的税制改革，对提升企业自身的综合管理水平具有积极的意义，对实践的经验进行搜集与总结，及时发现企业的薄弱点与不合理的方面，总结出相应的税收改进机制，进而为企业的可持续发展奠定基础。

（2）增值税条件下不动产构建与企业成本

不动产构建企业的成本主要来自于建筑安装的成本，在不动产的构建上，多以施工企业为主，这些企业的税率变化较为明显，原来所缴纳的是百分之三的营业税，而在增值税条件下，企業所承担的是百分之十一的增值税，这样以来，

不动产构建的施工企业必然会将所增加的成本开支转嫁到下游产业，也就是通过房地产企业转嫁到了消费链的末端。施工企业采购的供应商众多，涉及到水泥、沙等主要的材料，也包括许多零散的附件，在采购的程序中，主要材料的采购发票都能顺利开具，不过零散附件的供应商一般都是小规模的主体，因而较难以得到增值税发票，这就无法进行相应的抵扣，使得企业的税负相应的增加，另外，不动产构建的主要主体人工成本高达百分之三十，这些人工的成本主要是没有正规的企业挂靠的工人及流动的农民工，其劳务费也无法进行抵扣，在一定程度上又增加了企业的税负，从而使得企业的成本上升。

（3）增值税条件下不动产构建与企业税负

一方面，对于小规模的纳税主体来说，增值税在改革之初就充分考虑了其实际情况和发展的局限性，实行了简易的征收办法，这样小规模的纳税主体整体的税负会有大幅的下滑，利于小规模的纳税主体的发展，具体分析如下：VAT是价外税，在对增值税进行计算时，收入及支出额都不能有增值税，借由相关模型，假设小规模的纳税主体支出或者收入为Z，曾根据Z/（1+5%）*5%0.05，明显可以看出小规模的纳税主体在税负上是有所降低的，总的来看，无论是在短期还是在长期，增值税条件下小规模不动产企业是较为有利的。另一方面，对于一般的纳税主体来说，不动产构建企业的税率上升到了百分之十一，尽管增值税条件下也去除了重复纳税的问题及瓶颈，但税率的增加在短期内仍会加重企业的税收负担，当然也不能单一通过税率去评判税制，因为增值税是可以进行抵扣的，因而不动产构建的企业纳税额度的大小是由抵扣的额度来决定的，因此要寻求到抵扣的平衡点，进而降低一般纳税主体的税收负担。

三、增值税条件下不动产构建的路径思考

（1）提高不动产构建企业相关人员专业水平

在增值税条件下，实现不动产构建企业有关经济及社会效益的目标，首先企业的相关财务管理人员要对当前税收政策变化及企业自身的发展情况有深入的了解，让不动产构建的企业的员工对前沿的信息及时进行了解和判断，在企业内部加大对增值税条件下税收的筹划重要性进行宣传；其次，对人才的招聘渠道进行拓宽，充分利用多种招聘形式，择优录取理论功底扎实及业务技能熟练的优秀人才，对于企业的老员工，要加大相关工作的资金投入，定期组织对财务人员进行相应的培训，在内部也要加强交流，切实提高不动产构建企业员工在增值税条件下的专业知识水平；最后要在不动产构建的企业内部营造全员重视税收筹划的氛围，毕竟意识上的支持与重视能够为税收的筹划工作及税制的改革打下牢固的思想根基，不动产构建的企业要适时调整税收的相关观念，让运转机制的更新常态化。

（2）完善不动产构建中的财务管理制度

为更好地应对营改增政策的改革，不动产构建企业要提高财务会计人员的专业能力，完善相应的财务管理制度，一方面，对不动产构建企业的财务管理制度的完善，能够保证在营改增的条件下对不动产构建进行相应的管制与约束，企业的高层管理者应将对财务管理制度的建立与实施纳入到企业的长期战略调整与规划的核心，建立健全的发票管理机制，科学合理的且得到有力落实的制度是企业进行全方位的税收筹划与调整的重要保障，也是营改增条件下进行税收筹划与调整的前提与基础；另一方面，营改增条件下，企业的会计核算难度加大，因此相关的会计人员需要具备较高的会计核算的能力，保证各项数据信息的完整性与准确性，根据企业自身的实际情况去对相关制度进行灵活调整与补充，对潜在的风险进行规避，提高财务工作的高效性。

（3）由多环节入手，降低不动产构建税负

在采购环节对企业税收进行管控时，首先要在采购原材料时尽最大可能去获得所开具的增值税进项税的抵扣发票，并善保管，在日后进行进项税的抵扣时得到合法的使用，其次，在对零散的物资材料进行采购时，可通过将采购活动外包于第三方公司的形式，进而去获得发票，以便日后进行相应的抵扣，将零散材料的采购外包于服务公司，还可以降低采购的价格，降低不动产构建企业的成本，另外，基于在上文中一般纳税主体所确定的平衡点去确定采购活动的供应商的选择，进而去确定价格，针对不动产构建企业较大的人力成本支出，可以通过引进先进的机器与设备，去代替一部分人工成本的之处，在最大可能获得进项税额的基础上降低人力成本，全方位去降低不动产构建企业的成本负担。在销售环节对企业的税收筹划进行管控，就要不断加强企业自身财务管理的力度，加大对新设备的投入，用购买新设备所缴纳的进项税额进行一定的抵扣，设备的更新与税额的抵扣充分发挥了双重正向的机制所带来的积极作用，促进不动产构建企业的长足发展。

四、结语

营改增政策的实施，对我国的经济与社会效益的发展与平衡有着重要的意义，作为国家的一项重要经济改革的举措，能够充分调动市场去发挥作用，对于不动产构建的财务会计处理和纳税的申报，既是改革的重点亦是难点，企业的会计人员应及时了解营改增之后的相关处理规范，推动营改增政策持续的改进及平稳的过渡。文章在总结了营改增条件下不动产构建企业相关的变化情况下，提出了不动产构建发展的路径，以期对政府政策的制定及不动产构建企业的发展提供一定的参考。

参考文献

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[2]朱秀芳.基于营改增后房地产行业的会计核算及涉税处理分析[J].时代经贸，2018（33）：92-93

[3]张新黔.营改增后构建不动产的几点思考[J].当代经济，2017（18）：36-37

作者简介：吴璋丽（1983.09-），女，汉族，安徽池州人。中国注册会计师。合肥万科企业有限公司财务经理。毕业于合肥工业大学会计学专业本科，大学文化，学士学位。研究方向为企业财务及不动产经营业务财务管理。