基于层次分析法的写字楼投资策略

韦铸娥

摘要：南宁五象新区，作为以北部湾为核心的全新城区，在写字楼项目方面越来越受到投资者的欢迎。投资者在投资时通常考虑资金、地段、价格、公摊面积等因素，为了能进行定量化，本文基于层次分析法构建合理的写字楼投资策略，使得投资决策更具有层次性、科学性、可行性。

Abstract： The Wuxiang New District of Nanning， as a new urban area with Beibu Gulf as the core， is increasingly welcomed by investors in office building projects. Investors usually consider factors such as capital， location， price， and pool area when investing. In order to quantify， this paper builds a reasonable office building investment strategy based on AHP， making investment decisions more hierarchical， scientific and feasible.

關键词：层次分析法;投资策略;评价指标

Key words： analytic hierarchy process; investment strategy; evaluation index

0  引言

随着我国的经济快速发展，以及北部湾城市群发展规划战略的提出，五象新区作为未来新南宁市中心，按照高效、宜居、低碳的要求，科学布局，全力推进以金融、商务办公、总部办公、行政办公等为重点的总部经济发展，以总部基地金融街为载体，加快企业总部集聚区建设。为了适应人们生活、工作的需求，写字楼投资项目越来越受到投资者的欢迎。目前，五象新区拥有150多个写字楼，著名的有：五象绿地中心、宝能环球金融中心、五象总部大厦、南宁龙光国际、南宁万科大厦等。作为投资者，通常会考虑资金、地段、价格、公摊面积等因素。为了能够将这些因素进行定量分析，合理投资，本文将基于层次分析法构建合理的写字楼投资策略，使得投资决策更具有层次性、科学性、可行性。相关研究有：莫小泉等人在文[1]中基于层次分析法构建民办高校教学管理评价指标并进行应用，霍海峰等人在文[2]中基于层次分析法讨论了市民购房策略，山军等人在文[3]中讨论了层次分析法在投资方案选择的应用等。

1  基于层次分析法的写字楼投资决策

1.1 层次分析法简介

层次分析法（简称AHP）是Saaty教授于20世纪70年代提出的一种简便、灵活、实用的多准则决策方法[4]。该方法特别适用于那些难于完全定量化的问题，它将复杂决策问题分解为若干与决策相关的因素，并把这些因素层次化、条理化、数量化。AHP主要是把各个因素进行成对比较、判断、计算，并给出不同方案的权重，为最佳方案的选择提供理论依据。具体步骤可以分为建立问题的递阶层次结构、构造成对比较矩阵、计算层次单排序的权向量、计算层次总排序的权向量、一致性检验等5个步骤[5]。

1.2 建立写字楼投资决策模型

1.2.1 构建递阶层次结构

以五象绿地中心、五象总部大厦、南宁龙光国际为评价对象，投资者为评价主体，遵循科学性、全面性等原则，为了能更好的选择写字楼投资，构建写字楼投资递阶层次结构。

1.2.2 构造成对比较矩阵

根据Saaty等人引入1～9及其倒数为标度（见表1），邀请专家、投资者等群体对指标体系进行成对比较打分，根据打分结果来计算平均分，然后构造准则层C对目标层O、方案层P对准则层C的成对比较矩阵，

2  结论

本文建立了基于层次分析法的写字楼投资决策模型，以资金、地段、价格、公摊面积等因素为准则建立递阶层次结构，由表3可知，这些影响因素排序如下：价格（C3）>公摊面积（C4）>资金（C1）>地段（C2），这表明：价格（C3）因素将是投资者对写字楼投资的主要影响因素;由表3的总排序组合权向量知，五象绿地中心、五象总部大厦、南宁龙光国际的写字楼投资决策权重分别是0.3087，0.2308，0.4605，

可见，在对写字楼投资时，投资者可优先考虑投资南宁龙光国际，其次是五象绿地中心、五象总部大厦。本文采用层次分析法，以南宁五象新区部分写字楼为例，综合考虑投资者较为关注的因素，通过定量分析，为投资者提供写字楼投资决策方案，使投资决策更科学、理性。

参考文献：

[1]莫小泉，何家文，何月霓.基于层次分析法的教学管理评价指标构建与应用[J].高教论坛，2016（07）：100-103，119.

[2]霍海峰，温鲜，黄秋和.基于层次分析法的购房策略[J].现代经济信息，2013（15）：194-195.

[3]山军，夏婧.投资方案选择的层次分析模型[J].中国管理信息化，2018，21（13）：104-105.

[4]夏冰.基于数学建模评价方法研究[M].北京大学出版社，2017.

[5]李洁，张成凤.乡村振兴战略背景下大学生农村就业影响因素评价研究[J].数学的实践与认识，2019，49（11）：313-320.

[6]张定坤，王旭.基于层次分析法的网购茶叶消费者购前选择研究[J].云南农业大学学报（社会科学），2019（03）：81-87.