新形势下房地产企业税收筹划研究

摘  要：企业核心竞争力的重要表现是税收，房地产企业经营面临着市场的宏观调控环境和税收政策复杂多变的问题，如何在房地产企业税收规划中进行合理的税收筹划，使企业长期持续稳定发展和增强抵御风险的能力。由于《中华人民共和国营业税暂行条例》的施行，使得房地产开发企业面临税收制度发生变化的情况。在税制改革的背景下，我国的房地产企业想要实现健康的发展，迫切需要加强税收筹划。本文从税收筹划入手，通过对现存的税收规划理论成果进行研究和探讨，融入风险管理研究等方面的理论成果，摸索出适合新的税制改革条例的税收筹划的实践方法，从而使企业合理的进行税收筹划，增强核心竞争力，实现持续稳定的发展。

关键词：新形势;房地产企业;税收筹划

国家宏观调控鼓励房地产行业的发展，政府对房地产行业的宏观调控也非常重视，将税收作为杠杆进行房地产行业的调控。自2008年1月1日起实施的企业所得税法，2009年1月1日新颁布的《中华人民共和国营业税暂行条例》的实施，使得我国的税收制度进行了比较大的调整，房地产开发企业面临的税收制度发生了变化，房地产开发企业如何适应税制改革成为当下研究的重点问题。

企业的发展要经过风险的分析与规避，通过风险管理，尽量避免企业在发展过程中进行错误的决策。每个企业的发展都会经历创始、成长、成熟和衰退几个阶段，构成完整的企业生命周期。企业的发展与相应的财务战略相结合，税收筹划建立在财务战略之上。本文从企业的风险管理、生命周期和财务战略方面入手，通过将这些理论成果与企业的税收筹划相结合，研究探索出一条房地产企业在税收筹划方面的道路，增强企业实力，使企业健康持续的发展，增强企业的竞争力，在税制改革的新形势下更好的发展。

一、房地产企业税收筹划的现状

目前，房地产行业在我国正在快速的发展，已经形成了很大的规模，由于利润较高，这些年整个房地产行业的繁荣和高利润时期，竞争日趋激烈。我国实行政府宏观调控的方法，通过税收作为杠杆对房地产行业进行了调控，颁布了税制改革的施行办法。其中将营业税改为增值税的征收方式，使得整个房地产行业的税务缴纳和税收筹划都发生了巨大的变化。

由于房地产行业综合性较强，其业务范围跨度非常广，不仅涉及到建设层面，还涉及销售层面，业务范围的跨度大决定了房地产行业纳税的种类多样。增值税、土地增值税等都是房地产企业必须缴纳的税种。同时，由于房地产企业开发投入资金量大，利润较高，使得房地产行业资金流量极大，资金成本的结构也非常复杂，巨额的税金，多样化的纳税种类，都给房地产行业的税务缴纳造成了非常大的困难。企业都是以利润为导向的，如何实现利润最大化是每个企业追求的目标，由于房地产行业资金投入量大，利润高，对于纳税的筹划和税务的风险管控是非常必要的。本文通过对房地产企业的纳税规划和税务的风险分析，结合企业的生命周期理论，从企业发展的各个阶段来具体论述，新形势下如何对纳税进行规划，合理的管控企业纳税风险，实现更好的发展。

二、房地产企业进行纳税规划的办法

（1）从企业的税务风险规避角度进行纳税规划

要严格遵循税务风险管理涉及到纳税环节的过程顺序，建立税务风险管理的目标，作为进行税务风险管理的指导;建立健全税务管理机制;建立和完善风险识别的程序与方法;建立健全企业税务风险应对的方案;建立税务风险管理绩效考核方法。在前期的筹备过程中，就可能面临的税务风险进行分析，在项目组织形式的选择、获取土地方式的选择、建筑方式的选择，成本分析和开发顺序的选择过程中，进行充分的前期税务风险分析。充分考虑获取土地的相关税务风险、拆迁补偿安置费等，分析在项目的实施过程中可能产生的风险。

资金是企业项目建设的灵魂，在项目建设过程中还要充分考虑到筹资融资方面的风险，从企业的融资阶段就要进行税务风险的规避，要在遵守相关规定和制度的前提下进行控制管理。房地产企业在投资融资的过程中，要发挥税务的盾牌效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产的负债率，减少企业的财务风险。要严格遵守独立交易的原则，为了防范税务风险，企业要尽量选择正规的金融机构。在企业的开发建设阶段的税务风险管理，主要是在合同管理、发票方面。自从营業税改增值税的政策实施，企业在进行税务风险规避时，要根据企业情况进行增值税的抵扣，在纳税筹划时重点考虑纳税风险点。要重点关注房地产的销售过程中存在的税收问题，重视税务机关重点检查的增值税、企业所得税、印花税等税金的缴纳，与税务人员加强沟通，熟练掌握税法内容，避免税务风险的产生。房地产建设完成后，销售过程中可能产生的风险也不可小觑，在规避风险的过程中，还要充分考虑到增值税等对房价、企业利润的影响。

企业要招揽在税务风险规避方面相应的人才，充分结合税收筹划和风险管理相关的基本理论，分析房地产企业的财税特点，通过筹划人员前期风险分析，设计风险规避方案的方式尽量为企业规避税务风险。保证企业税务安全，促进企业长期稳定发展，增强核心竞争力。

（2）从企业的生命周期角度进行纳税规划

1.资金融资阶段的纳税筹划

资金融资阶段是房地产企业开发项目的早期阶段，此阶段房地产企业需要大量的资金，为了筹集大量的资金，企业主要进行融资，融资方式包括银行信贷融资、企业上市融资等。由于融资方式的多元化，导致税务缴纳的标准不同，我们要结合税务缴纳标准对不同的融资方式进行多种方式的纳税筹划。

企业在融资前要充分考虑各种融资方式对企业所得税、土地增值税等的影响，取得正规的发票根据。要充分考虑到资金的使用期限，对利息进行资本化，企业提前与税务机关沟通，明确最佳关联方融资金额，在所得税前扣除支付给关联方的贷款利息。

2.项目建设阶段的税务筹划

房地产开发建设阶段，是税收筹划工作的重要环节，在这一阶段要考虑到房地产企业在建设项目中的成本，合理规划和分配成本费用，制定详细的纳税方案。纳税筹划在项目开始阶段就进行整体的测算和规划，只有从长计划、细致安排才能为企业应对纳税问题提前安排。

通过在设计过程中对建设项目的开发成本和核算成本进行分析，房地产企业在项目建设初期，开发的楼盘种类可能会有别墅区、公寓等，这些项目虽然是同批开发，但是建设分期，使得增值率和对应的税务会有所不同，所以在做建设项目规划时，要通过合理的时间分配来适当降低企业的税务负担。楼盘分期规划，清算时只能以分期项目为单位来计划土地增值率;不同增值率的房产同期规划，可以按同期的整体增值率合并来进行土地增值税的清算。可以通过对比这两种方式的增值率，来进行更高利润、更低税务的纳税规划。在纳税规划中可以充分考虑税法规定的优惠政策，进行税务规划时尽量贴合税法规定的优惠政策，尽量降低企业的纳税负担，提高利润率。

3.销售阶段的纳税规划

房地产是横跨建设与销售两大部门的行业，在房地产的销售阶段同样也需要高额税金的缴纳。

房地产企业在销售阶段的税务筹划，主要是关注售价对土地增值税的影响，如果房产的售价较高，其土地增值税的缴纳金额也相对较高;房产售价降低时，土地增值税缴纳的额度也降低，但同时企业的利润也会随之下降。所以企业在房地产的销售阶段的纳税规划主要是对房价进行合理的调控，既不能过高，使土地增值税缴纳额度增加，也不能使售价过低，影响到企业建设的房地产项目的利润收益，所以企业应该寻找到最佳的平衡点，尽量降低企业的纳税金额，使企业的利润实现最大化。另外，精装房的销售可以将装修作为单独的业务独立进行核算，这种方法可以降低房屋售价，同时降低土地增值税的缴纳。

（3）重视财务战略对企业的生命周期和税收规划的影响

财务战略是通过对企业的环境、资金和发展计划等因素进行充分分析后，以价值分析为基础，促进企业资金长期有效的流动和配置为衡量标准，针对企业的融资计划、投资和资金分配计划等财务活动制定的，系统的、整体的、长期的决策计划，是企业进行战略的财务规划标准。税收筹划的目的是尽量减轻企业的税收负担，实现企业利润最大化的目标，通过合理合法的利用税收优惠政策或有利条款，对企业的生产经营投资和理财活动等一切涉及税务事项进行预先设计和策划的经济行为。企业的纳税筹划一切围绕财务战略目标进行，他们的根本目的是一致的，从根本上讲，税收筹划应归纳在企业财务战略管理的范围，企业的税收筹划是由企业财务战略的目标决定的，同时又能对财务战略目标产生一定的影响。

企业中财务战略的内容，按照财务活动的形式可以划分为企业筹资战略、投资战略和利润分配战略三大类，税收筹划对财务战略的三类内容都有重要影响。在进行财务战略规划时，主要考虑的是房地产企业的融资方式、利润资金、合作开发项目等，制定合理的财务战略目标来进行企业项目的融资活动，这种合理的财务战略规划影响着日后纳税筹划。通过合理的财务战略规划，根据各种分配形式的利益分成方式，寻找最优的纳税结构，最终达到利益的最大化。在财务战略影响税收筹划的过程中，也要注意合法性原则、无条件服务于企业财务战略决策原则，成本效益的原则。

基于房地产企业的生命周期阶段来进行财务战略目标规划。房地产企业的生命周期是财务战略的重要组成方面。房地产企业的财务战略，依托于房地产企业的生命周期，一个企业从设立、成长、成熟到逐渐衰退，直至消亡是必经之路。掌握了企业的生命周期的规律就等于抓住了企业发展的规律，才能正确的进行企业的自我定位和战略目标的规划和调整，通过研究企业的生命周期的规律，有效防范企业不同阶段可能遇到的各种风险，通过不断的进行战略结构的调整来保持企业的竞争力，适应当下的新环境，维持企业正常的新陈代谢，从而达到延长房地产企业生命周期的效果。

企业的投资战略、融资战略、分配战略等都应该重视周期性因素的影响，根据企业所处不同的生命周期阶段来进行相应的财务战略规划。财务战略与税收筹划要看到企业生命周期的规律，通过合理的规划企业成长期、成熟期、衰退期筹资战略、投资战略与分配战略，最大限度的争取企业的利润。

三、总结

房地产企业的税务比较复杂，由于该行业业务范围跨度大，资金大量流动，所需缴纳税额、种类都比较多，在新形势下进行房地产企业税收筹划要充分结合风险管理，企业生命周期，财务战略等方面的理论成果，更好的进行企业税收规划，避免税收方面可能出现的问题，提高企业的竞争力，促进企业稳健发展。

參考文献

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作者简介：周长缨（1968年-），女，汉族，云南省昆明市人，副高级会计师，大学本科，财务税务管理方向。