房地产开发企业纳税筹划技巧探究

吴煜婷 王树锋

摘  要：围绕纳税筹划具有降低征税成本、减轻税负和增强企业资金周转能力等功能，结合房地产开发企业对税收特别敏感的客观实际，采用案例分析和对比分析等方法，探讨了房地产开发企业增值税和土地增值税等两大主要税种纳税筹划的相关技巧，从实务操作的角度提出了几点有效的建议，旨在为房地产企业的纳税筹划提供一些参考。

关键词：房地产企业;纳税筹划;土地增值税

房地产企业属于资金密集型企业，具有经营周期长、投入资本大、涉及税种多、税费支出高等特点。特别是增值税和土地增值税，始终是房地产开发企业税款支付压力最大的税种，也成为其开展纳税筹划最为关注的两大税种。

一、增值税的纳税筹划

（1）改变结算方式

房地产企业结算方式有多种，但采购中多是先付清款后取得发票。这样，即使材料验收入库，但因货款尚未完全付清也不能取得增值税专票，其进项税额无法抵扣，将增加当期缴纳税款的资金负担。从纳税筹划角度看，选择各期付款即索取发票才更有利。所以，主张房地产企业多采用分期付款方式，尽早取得增值税专票，及时抵扣进项税额，以缓解纳税压力。实践中，应争取主动谈判权，使销货方先垫付税款，以推迟纳税时间。例如，A房地产开发公司在2019年4月采购电梯600万元（不含税），合同规定A公司需先预付70%定金，10月份到货再安装后支付余款180万元（600×30%）并开具增值税专票。

筹划前：A公司前期支付定金420万元（600×70%），需并入10月货款付清后才能取得增值税专票，可抵扣进项税额78万元（600×13%）。

筹划后：A公司将预付款采购合同改为分期付款合同，可约定合同签订后一周内付款，对方收到首批货款三日内开出电子增值税专票;货到安装调试完成日A公司即应付款，电梯厂同样在收到货款三日内开出专票。这样，4月份即可实现抵扣进项税额54.6万元（420×13%），10月份再完成进项税额抵扣23.4万元（180×13%）。这样，就有54.6万元提前抵扣，实现了递延纳税的筹划目标，大大增强了公司资金周转能力。

（2）折扣销售与赠送

增值税法规定，纳税人将自产、委加或购进货物无偿赠送其他单位或个人，视同销售计税;采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额同开在一张发票上，可按折扣后的销售额征收增值税;否则，不论财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。对此， 建议房地产公司变房产赠送制度为折扣销售促销模式，以实现节税目的。例如，A房地产企业销售100㎡的房子，售价为100万，购买即可另外赠送5㎡的储物间，A企业实收100万。，因赠送行为视同销售，故其实缴增值税时需以105万为税基。但也可选择销售100㎡的房子直接给予98%折扣，同时给予5㎡的储物间以40%的折扣，此时销售额仍为100万A企业可按折扣后的销售额100万为税基核算缴纳增值税。

需注意，銷售额与折扣额开在同一张发票上，不能将折扣额填写在发票的备注栏，而应将“折扣”填于增值税专票的“货物、劳务与应税服务名称”栏。否则，折扣额照章计税。

二、土地增值税纳税筹划

（1）合作建房和代建房行为

税法规定，一方出地另一方出资金合作建房，建成房屋自用的，免征土地增值税;建成后转让的，征收土地增值税。假设A房地产开发公司有一块土地，拟与B公司（出资方）合作建办公用楼，约定建成后按比例分房。B公司作为办公用房自用，则不用缴纳土地增值税。A房地产开发公司用于办公，也免征土地增值税，如果未来再有其他安排，亦可只缴纳其属于非自用部分的土地增值税。

税法规定，房地产企业发生代建行为向客户收取代建收入，因没有发生房地产权属转移，其收入是劳务收入性质，不属于土地增值税征税范围。所以，可用这种方式建房，在房地产开发之初就确定下来用户，能够避免开发后缴纳土地增值税，减轻税负。

（2）利用税收优惠政策

按规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。当房地产公司建造普通住宅增值额略高于扣除项目 20%时，可适当降低销售价格，以享受免税优惠;此外，税法规定纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。没分别核算或不能准确核算增值额的，其普通标准住宅不能免税。所以，房地产财务应对普通住宅、别墅和商用房分开计算销售额，以免丧失享受优惠政策机会。

（3）可自持开发产品

房地产开发公司将开发的部分房地产转为企业自用或对外出租，因产权未发生转移而不征收土地增值税。房地产公司可将自持开发产品用于物业经营或外租，也可先自营自用尔后再销售处置，即可享受免税优惠或延迟纳税义务发生时间，且可按“销售使用过的房地产”规定办法计税，减轻土地增值税负担。

三、结论

房地产企业应高度重视增值税和土地增值税纳税筹划工作，自觉将之作为理财工具;会计人员需认真研究各种涉税业务筹划和处理方法，切实做到各项业务先纳税筹划后进行会计处理。同时，要注意把握纳税筹划方案的合法性与合理性，保证获得税务检查认可，避免纳税筹划风险，以保护企业经济利益最大化。

参考文献

[1]陈盈盈.房地产企业纳税筹划研究——以海晨地产为例分析[D].河北大学，2017

[2]迟丽华，吴月.房地产企业土地增值税的纳税筹划[J].中国房地产，2012（10）：59-65

作者简介：吴煜婷（1995-1），女，河南临颍县出生，黑龙江八一农垦大学2018级会计硕士。研究方向：纳税筹划与审计。

通讯作者：王树锋（1963.8-），通讯作者，男，黑龙江肇州县出生，黑龙江八一农垦大学经管学院教授，硕导。研究方向：税务会计与纳税筹划，审计理论与实务。