房地产行业财务报表分析方法探讨

沈渝红

在房地产行业中，涉及到的财务报表分析方法有很多种，其指标也有很多。这也导致房地产企业对财务报表分析方法的选取，存在一定的误区，忽视了需求者所需要的准确数据。合理的选择财务报表分析方法，可以使需求者获得合适的指标数据，有效降低企业决策的不确定性。如今，房地产开发涉及投资主体较多、债权问题混乱、开发周期过长和监管部门诸多等因素，其财务报表分析也成为房地产企业在同行业发展中的关键因素，有助于企业获取有用的财务报表数据信息，再结合开发实际情况，从而帮助为企业在进行决策时，提供一份有价值的数据依据。

一、对房地产行业财务报表分析的概述

现如今，财务报表分析方法，已经成为房地产企业在日常经营活动中，重要的数据依据。其主要是对房地产企业以往和现阶段的经营业绩、财务情况，利用各类灵活且不同的分析方法和参考其他数据资料信息等形式，对企业发展的趋势进行科学其系统的分析评价。房地产行业财务报表分析可以使管理者，更加全面的了解企业的经营状况，从数据中获取有价值的信息数据。通过客观的评价，使管理者发现在经营管理方面，仍存在的不足或需及时改善的问题，从而作出有效的管理决策。以此方式，可以有效提高房地产企业在同行业中的市场竞争力，改善和激发企业员工的工作态度与潜在能力。这也会使房地产企业的发展，趋于健康且长远。然而，因房地产开发周期长、投资回收期长等特点，导致企业财务报表在分析方法上，有着很大的不同，需要房地产企业考虑到其行业的特殊性。

二、房地产行业财务报表分析方法及其具体应用

（一）比较分析

在财务报表分析方法中，比较分析法是房地产行业常用的技能。它是指按照特定的指标体系与客观的事物进行比较，从而帮助需求者了解客观事物的发展规律或本质变化，使其能够做出正确且合理的评价。财务报表分析法的比较分析，可以将客观的数据对比多个数据，从而帮助房地产企业寻找出有问题的财务经营状况。通常房地产行业会将企业以往的历史数据进行保存，周期性的对多期财务报告数据指标进行计算、核算。以此，了解指标数据的变动情况，从而分析财务状况与经营活动的变动趋势。

以万科集团为例：万科集团在2015-2016年间，其营业的总收入达到了两位数增长，其2017年则实现了总收入2429亿元，这有同比往年增长了1.00%。其客观的增长率，使万科集团在2017年净利润高达372亿元，同比则增长了30.99%。万科集团2017年的股东权益的为1867亿元，总资产达11653亿元，其同比增长分别为15.46%、40.28%。通过以往数据信息进行分析，可以了解万科集团已达到了万亿资产规模。这说明，采用比较分析可以清楚了解自身企业的总资产增长速度、净利润、总收入和股东的高额回报情况等。

（二）比率分析法

在财务报表分析方法中，比率分析是对财务报表数据进行各种比例计算。以此，可以让管理者了解经营活动的成果，并有效调整现阶段的财务状况。比率分析法的应用，比率指标一般是由构成比率、效率比率、相关比率三部分组成。构成比率是指部分数据信息的组成以及数值，会在总数值中以百分比的形式呈现出来，能够使企业了解部分指标与总体指标之间的关系，直观体现企业经营管理资产的能力。效率比率一般是某项财物活动支出费用与所获利润的比率，有助于房地产行业对投入与产出之间的关系进行有效分析。相关比率能够体现出企业相关经济活动的关联性，是对两者关联关系且不同项目的计算比率。

以万科集团为例：在2015-2017年间，万科集团其净资产的收益率分别是19.14%、19.68%及22.80%，净资产的收益呈现了回升趋势。此外，2015-2017年的毛利率分别为29.35%、29.41%、34.10%，这说明万科集团所获得的盈利对比同年其他房地产企业，其盈利能力较为突出。

（三）因素分析法

在财务报表分析方法中，因素分析属于一项定性分析法。它是根据分析出的指标来考虑各项会影响到指标数据发生变动的不利因素，通过数值变动来判断因素影响存在几率及威胁程度。在财务报表分析方法上，因素分析法可以详细划分为连环替代法与差额分析法。连环替代法是将影响指标的各个因素进行分解，了解各因素之间的相互作用，再给出一项假设因素替换标准的数据值。由此，提高房地产行业的管理效率，明确和落实相关经济权责;差额分析法是简化了连环替代法的一种简化方法，其主要运用因素实际值与标准值间的差额，确定计算因素对指标实际的影响幅度。

以万科集团为例：万科在2017年末，其公司的负债率是8.84%，同比2016年下降17个百分点。这不仅说明万科集团负债率下降明显，抗因素影响力大大加强。在2017年，万科集团负债合计人民币高达1906亿元，占总资产的比例为16.4%。另外，短期借款和一年内到期的有息负债，其占比为32.7%，合计人民币在622.7亿元人民币。目前，万科集团2017年末期，集团所持有货币资金是在1741亿元，这说明万科集团的偿债能力较强，财务状况也处于稳健状态。

三、对房地产行业财务报表分析方法的问题与建议

（一）房地产行业财务报表分析的问题

其实，房地产行业与其他行业有很大的不同，其开发因为投资回收期较长且前期的资金投入量过重，受国家宏观调控影响较重等情况，使其财务报表分析方法核算存在很大的特殊性，其报表信息的数据信息对比其他企业，财务信息数据往往存在很大的偏差，这也导致房地产企业财务报表的信息判断，不能局限于其他企业的财务报表判断之中。财务报表分析方法，影响着整个房地产行业的会计分析工作，其重要性自然不言而喻。目前财务报表分析需要更加合理的方式，進行定期分析与周期总结。这样才能对房地产企业的财务状况与经营成果全过程分析，了解现金的流量状况。部分房地产企业缺乏合理的房地产财务报表分析方案，无法揭示公司自身的潜在风险。这最终导致企业在预算方面无法进行准确的核算，影响房地产行业的健康发展。

（二）提升房地产行业财务报表数据信息可靠性的建议

由于房地产行业有着开发周期长、投资回收期长的特征，财务报表所反映出的问题需要结合实际经营活动进行分析，因为数据信息的不准确致使数据结果出入较大。对此，房地产行业的财务报表的分析，不能只局限于企业内部的财务报表数据上。财务报表数据与工作人员能力水平、项目开发情况、核算成本费用等因素密不可分。那么，提升财务报表数据信息的精准度，需要结合多种因素为投资人提供准确、可靠的参考依据，便于房地产行业进行企业决策和发展。

四、结语

总而言之，房地产行业与财务报表分析的关联性极强。房地产行业的发展需要财务报表分析数据的支持，使企业了解实际经营活动中，存在的问题与不足。通过完善财务报表分析方法，准确计算数据比率帮助企业更加稳健发展。以此，房地产行业需要提高财务分析人员的业务能力，使其具备项目开发与成本核算能力，为企业提供更准确、可靠的数据信息，使企业在报表分析方面提供一份保障。（作者单位：三亚富华海天旅游投资有限公司）