房地产企业财务内部管控的转型升级路径

王敏

房地产企业属于资金密集型企业，其经营活动中往往要涉及大量的资金运筹，这就决定了房地产企业做好财务管理工作尤为重要。然而当前很多房地产企业对于财务管理工作重视度还存在不足，财务内部管控力度不弱，管控效果不理想，难以有效发挥对财务风险隐患的防范作用，也不能满足新时期企业稳定发展的实际需求。要解决这样的问题，还需要房地产企业加强财务内部管控意识，加快财务管理转型升级，以发挥财务内部管控的作用。

一、当前房地产企业财务内部管控中存在主要问题

（一）企业成员财务风险防控意识薄弱

房地产企业作为资金密集型企业，涉及资金流动的经营环节较多，要实现有效的财务内部控制，还需要企业内部成员具有一定的财务风险防控意识。然而当前很多房地产企业的内部员工在财务风险防控意识上还十分薄弱，在涉及财务资金的经营活动中，仍存在不规范操作行为，财务资金使用不合理、不节约的现象十分常见。不仅企业内部普通员工如此，一些财务部门的工作人员也存在这样的问题，辨别财务风险的能力较弱，对财务风险防控的重要性缺乏认识，对于企业内部其他成员的财务风险操作也不能及时察觉和制止。这就导致了企业财务内部管控的作用难以有效发挥，也给企业的长远发展埋下风险隐患。

（二）财务内部管控职能权责划分不清

财务内部管控工作涉及到房地产企业经营活动的各个环节，并要与企业内部各部门做好协调配合，明确好各方的职能与权责，以保证内部管控的有效性。然而在当前很多房地产企业的财务内部管控实践过程中，还存在职能权责划分不清的问题。房地产企业内部各部门的内部控制权责划分不明确，责任没有落实到个人，各部门对于自己所具有的职能也缺乏了解，导致各部门缺乏参与财务内部管控工作的积极性。而单独依靠财务部门要做好内部管控工作也是具有一定难度的，加之部分房地产企业财务部门也没有确定相关工作的责任主体，内部管控过程中存在职能交叉，责任推诿的问题，也给出现问题时的责任界定和原因追溯造成制约。此外，财务内部管控还离不开独立而有效的监督发挥作用，但很多房地产企业没有建立独立的管控监督部门或岗位，导致对监督缺位，影响了财务内部管控工作落实的规范性和有效性。

（三）未建立科学的财务内部管控指标体系

财务内部管控工作的开展还需要有科学具体的指标作为依据，这也是财务内部管控效果评价的基础。然而当前我国很多房地产企业在财务内部管控过程中，并没有建立起科学的指标体系，这就导致了这些房地产企业的财务内部管控工作缺少依据，工作开展具有一定的随意性和盲目性，难以保证内部管控的实际效果。一些房地产企业虽然也采取量化评价的方式，进行内部管控相关项目的分析，但由于指标选取不科学，导致量化评价的结果与客观实际相偏离，并不能真实的反映企业内部财务运行的状况，对于企业内部控制与经营发展决策的指导价值有限。此外，财务内部管控作为防范财务风险的重要手段，如缺少科学的指标体系作为依据，还可能影响到财务风险辨识、预警的及时性和有效性，增加财务风险爆发的几率。

（四）财务内部管控手段有待优化升级

管控手段也是影响内部管控工作效率和效果的重要因素，而在具体的工作实践中，选用何种管控手段，还需要以企业发展状况、外部环境条件等为依据。当前我国的一些房地产企业由于对财务内部管控工作的重视不足，在管控手段的运用上缺乏考量，也不注重对外部环境、自身发展条件的分析，导致长期沿用单一传统的内部管控方法，无论在管控效率还是效果上，都难以得到保证。在信息化技术高度普及的今天，信息化管理已经在各行业领域得到广泛应用，但一些房地产企业却没有将信息化管理的技术手段应用到内部管控工作中来，对财务信息资源的利用不充分，这也制约了企业财务内部管控水平的提升。

二、推动房地产企业财务内部管控转型升级的建议

（一）通过全员教育强化企业成员财务风险防控意识

有效的财务内部管控需要企业内部全体成员的共同参与才能够实现，面对企业成员财务风险防控意识薄弱的问题，房地产企业应当加强面向企业内部全体成员的财务风险教育培训，强化全员的财务风险防控意识，以此来规范企业成员涉及财务活动的行为，减少涉及财务的经营活动中不规范操作的出现，保证企业财务安全。同时，针对企业财务管理工作人员，还需要进行专项培训，强化他们辨识财务风险隐患、应对和处理财务风险问题的能力，从而在日常工作中及时发现财务数据中的异常情况，也发挥对企业内部其他成员的监督作用，帮助企业有效规避财务风险，以适应我国当前社会经济发展稳中求进的总体趋势。

（二）结合新的发展条件合理确定内部管控职能权责

在经济发展的新阶段，房地产企业的财务内部管控转型应当将保证财务资源集约高效利用作为出发点，在进行内部管控职能权责的划分时，也要充分考虑这一点，做好统筹规划工作。首先，房地产企业就要对自身财务内部管控各方面要素和具体工作内容进行梳理，明确管理的全部要点。在此基础上，确定财务内部管控所需要的相关职能，去除职能交叉重叠的部分和管控工作的冗余环节，在根据各部门的实际情况进行职能划分。最后，根据职能的划分进行管理权力与责任配置，要确保各部门职能、权力、责任相匹配，并要将权责落实到个人，保证责任主体的明确性，形成清晰的内部管控网络，为财务内部管控工作的开展提供支持。

（三）统筹管控要点建立财务内部管控的指标体系

指标体系的建立对于企业财务内部管控的转型升级也是非常重要的。房地产企业应当在认真统筹内部管控要点的基础上，设置相应的内部管控指标以及配套的量化标准。这一过程中要充分考虑影响房地产企业财务运行和投入产出的各方面要素，如行业动态、原材料市场动态、主营项目规模、目标区域市场布局、财务资金链的稳定性、土地政策、利率政策、税费政策等相关政策变化、金融市场动态、企业自身薪酬和激勵制度的变化等。关键的管控指标包括：资金占用峰值、现金流回正、存货结构、费用效率、认购达成率、销售达成率、回款达成率、利润达成率等。此外，还要基于管控指标体系，建立有效的财务风险预警机制，编制财务风险应急预案，实现对财务风险的提前发现、提前预防和有效应对。

（四）加强信息化技术手段在财务内部管控中的应用

创新驱动是我国经济新常态的一大特点，也是新时期各领域经济发展的主要趋势。对于房地产企业而言，要实现对财务内部管控的转型升级，也需要注重管控手段的创新，加强信息化技术手段在财务内部管控工作中的应用，充分发挥信息化技术的优势，提高财务内部管控的效率。如企业可以加快开发功能完善且具有独立性的财务内部管控系统，并与企业原有的信息化管理系统相对接，建立数据信息共享渠道，在企业财务活动发生时，自动将相关数据信息备份至系统数据库，并对历史数据信息流进行自动审查分析，出现异常信息时发出警报，使企业管理者可以及时发现可能的风险隐患，并快速采取应对措施，减少财务风险所带来的损失，发挥内部管控的作用价值。（作者单位：沈阳鑫恒达房地产有限公司）