农户宅基地入市交易意愿及影响因素

程鹏 江平 金宇宏

摘要：基于湖北省武汉市江夏区、蔡甸区、洪山区的429份有效调研问卷，采用文献研究法、问卷调查法、比较分析法和二项Logistic模型法，探讨农户宅基地入市交易意愿及其影响机制。结果表明，影响农户宅基地入市意愿的主要因素有户主的受教育程度、户主政策认知度、家庭兼业程度、家庭劳动力占比、家庭年纯收入、住房条件以及宅基地面积，其中，住房条件对农户宅基地入市交易意愿呈负向影响，其他因素均为正向作用。因此，建议通过提高农户收入水平、健全农村社会保障制度和完善宅基地相关法律制度及机制建设以实现农户宅基地入市。

关键词：宅基地;入市;交易意愿;Logistic模型;农户;武汉市

中图分类号：F321.1   文献标志码： A  文章编号：1002-1302（2019）11-0035-06

自改革开放以来，伴随着经济迅速发展，建设用地也在迅猛扩张。但由于早期土地管制制度不完善，缺乏一定的监督机制，导致土地资源得不到合理有效的配置。而随着城镇化的推进，在人口城镇化推进的同时，土地城镇化却没有有效跟进，这更加剧了城市人口发展和土地供应的压力。此外，很多农村存在一户多宅、空心村、违规占地、布局结构混乱等情况，造成农村土地粗放利用，乡村边界不断扩张的不良局面[1-3];也有农村存在宅基地隐形交易市场，农户及购房者的正当权益得不到有效的保障[4-5]。所以，如何既有效解决农村土地资源浪费，提升整体土地利用集约度;又同时保障农户基本利益，是我国目前应解决的重点问题。从资源优化配置角度出发，允许宅基地入市交易，可以让进城农民工闲置的资产得以盘活，提高收益[6-7];同时，还能大力缓解城市用地供应紧张的局势，促进经济可持续发展[8]。十七届三中全会中提出了逐步建立城乡统一的土地市场;十八届三中全会更是强化了此项内容，并明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求;特别是在十九大报告中提出了乡村振兴战略，通过深化农村土地制度改革，保障农民财产权益。因此，农村土地制度改革是我国将来土地管理的重要工作。

事实上，关于宅基地入市是目前农地研究的热点问题。高欣等通过对上海市等经济发达地区的实证研究发现，当农户将宅基地退出可获得稳定的非农收入以及保障时，农户宅基地退出意愿较高，因此建议完善农户宅基地入市后的社会保障机制，保障失地农户基本利益[9]。胡银根等认为，湖北武汉城市圈内农村宅基地入市作为城市建设用地指标，但农户所要求补偿标准不同，因此政府可根据农民需求的差异性，采用完全基金模式让农民长远收获城镇化发展所带来的利益[10]。胡方芳等通过调查新疆四地州市340户农民认为，推动宅基地流转须要充分考虑农户的特征和偏好，同时对市场环境要加强完善，以切实保障不同的农民群体在流转过程中的各项权益[11]。不过也有少数学者认为，宅基地制度的改革须要谨慎实施，如邹文伟等认为农户宅基地入市的主要诱因是农户分化，因此宅基地退出要制定多元化政策，充分考虑异质化农户的行为差异，避免“一刀切”的做法，并且通过加快宅基地确权登记对农民土地权益进行保护，增强农户宅基地入市意愿[12]。陈柏峰认为，若允许宅基地自由交易，社会强势群体会侵占这部分利益，农民最终成为受害者[13]。但综合已有研究来看，多数研究支持宅基地入市这一观点，各方讨论也是积极正向的，不过多数研究是从农村宅基地制度本身去分析的，研究的方法也多为文献查阅、理论分析等，對于农户本身的研究相对较少，缺乏量化分析。此外，就目前的相关政策实际操作过程来看，农民意愿不被尊重，强迫农民的现象极为普遍[14]。鉴于此，选取武汉市江夏区、蔡甸区、洪山区等3个城郊区的部分农村或城中村为调研区域，从农户本身出发，考虑家庭、户主以及宅基地等相关因素，对问卷调查的429份有效问卷数据采用二项Logistic回归模型，定量分析农户宅基入市意愿与相关因素之间的关系，以期为宅基地入市提供相关政策建议。

1 实地调查与样本特征

笔者所在的项目组调研时间为2015年，调研区域主要为武汉市江夏区、蔡甸区、洪山区等3个城郊区的部分农村或城中村，并且尽可能选择宅基地问题较为突出或农村正处在国家征收集体用地情况的村庄。调研农户共收获452份问卷，剔除重要信息空缺或前后存在逻辑问题的无效问卷，共获得429份有效问卷，占总问卷数约94.9%。调查内容包括了农户户主个体特征、农户家庭的基本情况以及住宅、宅基地等相关特征。被调查的样本各项信息统计见表1。

样本中农户户主以男性居多，占到62%;户主年龄多在51～60岁之间，约为30.07%;96%以上的农户未曾担任过村干部;多数农户拥有农村合作医疗保险（87.41%）和养老保险（54.78%）;心理资产打分在>3～4分的农户占多数（58.97%）;家庭兼业程度大部分不超过10%（68.3%）;家庭人口以4～5人为主（46.39%）;家庭劳动力占比在0.9以上占了主要部分（46.39%）;年纯收入主要分布在>1万～3万元之间（43.59%）;大多数家庭不存在欠款情况（82.28%）;拥有住房数量2处及以上的较少（8.62%）;住房建筑面积多在 150～300 m2之间（64.1%）;就现有住房条件，50%以上农户感觉一般（53.61%）;绝大多数农户拥有宅基地1处（92.77%），且宅基地面积主要在100 m2以内（50.58%）;对于宅基地相关政策的认知度，大多数农户表示完全不了解（74.83%）。

2 农户宅基地入市交易意愿的描述性分析

2.1 农户宅基地入市交易意愿状况

调查显示，总共有185户农户愿意宅基地使用权入市交易，占比为43.12%，有244户农户不愿意宅基地入市交易，占比达到56.88%。从整体上看，多数农户对于宅基地入市是有抵触心理，再加上绝大多数农户不了解宅基地相关方面的政策，所以不愿意尝试未知的风险。同时，对愿意入市和不愿意入市的原因也进行了数据统计。由图1可知，农户愿意宅基地入市交易的原因有以下几类：A，宅基地卖了换取的收入可以到城市买房，满足家庭居住需求;B，在城市有房子，宅基地用不着，卖了能增加收入;C，在城市已落户或准备落户，以后不常回农村，没时间打理宅基地或房子，卖了省事;D，准备在城市创业，需要资金;E，把宅基地卖了能在城市买房用于出租和投资升值;F，其他。

由图2可知，农户不愿意宅基地入市交易的原因有以下几类：A，万一在城市生活不下去，还能回农村，有房子居住;B，现在只是去城市奋斗，但不适应城市生活，到时候还是要回农村;C，宅基地是不动产，未来一定能升值，不能卖;D，对农村感情深，保留宅基地是为了满足自己的乡愁，以后能回来看看;E，预计交易价格较低，不愿意卖掉;F，其他。由于问卷中的问题是多项选择，所以图中的总数多于样本数。

由图1可以看出，农户愿意宅基地入市交易的原因最多是A，即宅基地卖了换取的收入可以到城市买房，满足家庭居住需求;其次是E，把宅基地卖了能在城市买房用于出租和投资升值。说明愿意入市交易的农户更多看中的是去城市买房，体验更好的生活，同时享受房价上涨带来的财富增值。而图2中不愿意入市的原因最多的是A，万一在城市生活不下去，还能回农村，有房子居住。这体现了多数农户保守的心理想法，对城市生活的压力感到担心，在农村留下土地还能多出一条退路。在图中其他原因的个数都较少，占比不高。

2.2 农户宅基地入市交易意愿的描述性分析

农户宅基地入市交易意愿受到多方面因素的影响，包括农户个体本身的特征、农户家庭的基本特征以及住房与宅基地相关属性特征。

2.2.1 农户户主特征与宅基地入市交易意愿分析 表2显示，宅基地入市交易意愿男性（46.62%）高于女性（37.42%），这是因为在实际生活中，一般男性对于事物的看法更加理性，考虑的内容也相对全面。在年龄分布上，41～50岁之间更愿意接受宅基地入市交易。这也反映了年龄一般越小，在思想上就相对开放;而年纪越大，思想上就相对保守一些。现任为村干部的农户对于宅基地入市交易的意愿越明显（75%），相对而言，村干部在工作中会更加积极响应国家相关政策，对于农村未来的发展也会有更多长远的考虑。在受教育程度方面，学历越高，越愿意宅基地入市交易。研究表明，学历越高，对社会变化以及时代变迁的适应能力可能越高，对新鲜事物也有一定的判断能力，而宅基地入市具有较强的改革性质，学历不同的农户对其的看法从思想上产生了明显的差异。有医保和养老保险的农户相对更愿意接受宅基地入市交易，这也说明具有一定保障能力的农户，对待未来风险的抵抗能力也相对越强，会越向往更好的生活。而心理资产打分反映了农户的心理健康水平，统计显示心理健康水平越高，对宅基地入市交易意愿也越强。生活中，人的心态决定未来生活的发展方式，心态越好，越积极，对未来生活也就越充满信心，不畏惧生活的不确定性。而农户户主对宅基地相关政策认知度的统计表明，对宅基地相关政策越了解，宅基地入市交易的意愿就越高。一般认为，对政策制度越了解，对其实施的意义就越会有更积极的认识，因此参与度也会越高。

2.2.2 农户家庭基本特征与宅基地入市交易意愿分析 表3反映了农户家庭经济、人口等基本特征与宅基地入市交易意愿的分布情况。由表3统计数据可得，兼业程度越高，宅基地入市交易意愿也越高。兼业程度高说明家庭中非农业收入比重大，对农业的依赖度也相对较小，更有能力适应城市的生活。而家庭人口统计中，人口越多，入市意愿越小。一般情形中，家庭人口越多，负担也相对越大，宅基地若入市交易，家庭成员的居住安置会是一个较为复杂的问题。在劳动力占比中，劳动力占比高的家庭更愿意宅基地入市交易。劳动力占比高说明家庭中未成年或年纪很大的老人相对较少，家庭的负担也相应降低，家庭承受风险的能力也相应提高。年纯收入越高的家庭，表现出较高的宅基地入市交易意愿，研究表明，家庭收入作为极其重要的经济基础，往往对家庭未来的发展走向起着决定性作用。收入低的家庭，宅基地入市交易后，在城市买房的压力会相对更大，对城市生活的压力承受能力

也相对较小;而收入高的家庭，越向往更好的生活，生活压力相对较小，因此也越愿意通过宅基地入市交易后去城市发展。家庭有无欠款项显示，有欠款的家庭，更不愿意宅基地入市交易。一般而言，有欠款则经济压力越大，若通过宅基地入市交易来获取资金，那么未来的生活压力则会更加明显，因此更不愿意将宅基地入市。

2.2.3 农户住房、宅基地特征与宅基地入市交易意愿分析 宅基地以及附着在其上的住房与农户宅基地入市交易意愿会有更直接的相关关系，表4反映了意愿的分布情况。

由表4可知，现有住房数量越多，住房建筑面积越大，农户宅基地入市交易意愿则越强。在现实情况中，宅基地交易往往还附带着土地上的房屋，所以面积越大，交易的价格相对越高。同时，住房面积越大，空置、浪费的情况可能也相对越严重， 此外农村现有住房多数条件一般，房屋结构陈旧，所以农户越愿意以量多的房屋去城镇换取质量更好、环境更优越的住房。从现有住房条件分析，房屋条件越好，农户宅基地入市交易意愿越弱。根据实际经验，农村建造的房屋条件越好，其舒适性越高，同时高质量的房屋须要投入一定的成本。所以，放弃居住条件好的房屋，去买城市性价比更低的住房，会让很多农户不愿意接受。宅基地数量以及面积越大的情况下，农户入市交易意愿越强，宅基地数量越多，面积越大，那么就意味着空闲的面积越大。一般而言，农户会更愿意盘活这些无用的资产来增加家庭的收入，提高其利用的能力。

3 农户宅基地入市交易意愿的影响因素分析

3.1 模型构建

综合前人研究[15-17]，由于因變量农户宅基地入市交易意愿是一个典型的定性二分变量，因此采用二项Logistic回归模型对数据进行分析处理。具体模型如下：

Logistic（Pi）=lnPi1-Pi=β0+∑ni=1βiXi。

式中：Pi表示第i个农户对宅基地入市交易愿意的概率，在这里假设值为1;1-Pi表示第i个农户不愿意的概率，假设值为0;Xi表示影响农户宅基地入市交易意愿的第i个因素，共n个因素;βi表示第i个变量的影响系数;β0为常数项。

3.2 变量设计

文中因变量是农户宅基地入市交易意愿，自变量根据已有的调查数据归纳为3个层面：农户户主特征、农户家庭基本特征、农户住房与宅基地特征。变量的具体定义及赋值见表5。

3.3 结果分析

本研究运用SPSS 20.0软件对调查整理后的数据进行回归分析，采用的具体方法为向后筛选策略，将符合精度检验标准的变量自动保留。经过12步筛选后，剩下7个变量被应用于模型中，且有较高的检验精度（表6）。

根据模型回归结果（表6）可以得出影响农户宅基地入市交易意愿的因素：（1）户主受教育程度。农户的学历越高，往往对新事物的接纳能力和学习能力越强，能够较为理性地判断事物的好坏和未来的发展，个人的想法和见解也越贴合社会发展。所以，对于宅基地入市交易，他们相比大多数人会有更多不同的认识，对政策、制度以及社会的发展趋势也会有更积极的看法。（2）政策认知度。农户对宅基地相关政策越了解，则对现行政策的弊端以及未来的发展方向就越会有更多的认识。国家正在慢慢推进城乡统一的建设用地市场建设，而宅基地入市交易也正顺应时代的发展方向，农户对政策变化越了解，对事物未来的发展也会更加正面看待。（3）兼业程度。家庭的非农业收入比重越高，则意味着家庭的整体经济来源对农业的依赖度越低，从侧面也可以反映出农户在城市生活的适应能力越强，对城市生活的向往也越热烈。此外，非农收入往往更具有升值性，发展潜力也相对更大，在一定程度上增加了家庭的经济收入，宅基地若入市交易后，农户也有一定经济基础開展新生活。（4）劳动力占比。家庭中劳动力越多，家庭的生活负担相对就越小，能带来的经济收益也相对越充足，不仅能增加整个家庭的收入，同时生活上也有一定的保障能力。（5）家庭年纯收入。作为家庭经济能力的重要衡量指标，年纯收入越高，家庭生活就相对越富足，对高质量的生活也越向往。同时，良好的经济基础能带来较强的风险承受能力和社会适应能力，这也就更进一步推动农户向城市发展。（6）现有住房条件。现有住房条件是所有变量中唯一表现负向作用的因素，因为现有住房条件越好，说明房屋建造的投入成本就越高。而且相同的成本在城市中买到的房子很多难以达到现有的条件甚至相差甚远，所以农户更愿意花较少的钱去过更舒适的生活。（7）宅基地面积。结果表明，宅基地面积越大，农户越愿意将宅基地入市交易。目前农村普遍存在“空心村”问题，大量土地闲置浪费，利用率低下。所以，农户更愿意去盘活这些未利用的土地，为家庭增加收入。

4 结论与建议

4.1 结论

综上所述，影响农户宅基地入市交易意愿包含农户户主的个体特征、农户家庭的基本特征以及农户住房和宅基地的相关特征等诸多方面，而显著影响农户意愿的有户主的受教育程度和政策认知度、家庭兼业程度、家庭劳动力占比、家庭年纯收入、现有住房条件以及宅基地面积等因素。其中，现有住房条件对农户宅基地入市交易意愿呈负向影响作用，其他因素均为正向作用。当前，国家正在实施乡村振兴战略，努力开展城乡统一建设用地市场的建设，部分省份已经试点农村集体用地使用权入市交易[18-20]。因此，建立城乡统一用地市场是我国土地市场改革的重要趋势。

4.2 建议

研究表明，我国农村宅基地制度存在一定的缺陷，农户对宅基地入市的认知度也较低，不同家庭条件的农户对宅基地入市意愿存在较大的差异。因此，对于构建科学合理的宅基地入市机制，提出如下建议：（1）提高农户收入水平。经济收入是农户开展一切活动的经济基础，在收入水平较乐观的情况下，农户才会进一步考虑更高水平的生活模式。因此，政府可以从农户的收入渠道、收入标准方面多开展扶持或改革;在就业机会和就业岗位方面多予以引导，鼓励农民进城发展。对情况特殊和经济困难的农户，给予更多的资金扶持或就业支持。在农村整体发展层面，地方政府亦可通过调整产业结构或发掘地方优势，带动提高农村居民整体收入水平，提高农户生活质量，增强农户与政府之间的信任度，以期提高农户对宅基地入市交易的积极性。（2）健全农村的社会保障制度。农村以留守老人、贫困家庭居多，因此在医疗保险、养老保险和社会保险等方面应给予高优惠和高覆盖，对特殊家庭应实行特殊照顾，切实保障和提高农民利益。同时，增强农村的文化建设，以建设新农村、和谐农村为基本目标，实现不仅在物质资源上对农户进行多方位支持，更在精神层面上满足农户的基本需求。最终提高农户对生活的自信水平和抗风险能力，并更好地推进宅基地入市的相关工作。（3）完善宅基地相关法律制度及机制建设[21-22]。目前，关于宅基地入市的相关法律还缺乏健全体系，对宅基地入市可能产生的问题也缺乏完善的法律保障。因此，政府在宅基地入市交易方面，应适时推出相关政策并及时宣传，以提高农户在宅基地入市方面的认知度。另外，落实农村宅基地使用权的登记制度和监督机制，对产权模糊和界定不清等情况做到严肃查处，对房屋质量和宅基地状况评估要做到全面、公平和公正，进而增强农户对宅基地产权的稳定性心理，也为宅基地入市做好准备。

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