房产测绘中测绘面积的质量控制

陈秋林 陈若薇

摘要：房产测绘中房屋面积测绘的质量控制不仅仅需要从某一方面入手，而是需要从整个质量控制体系入手，完善测绘的标准和相关精度，对测绘质量管理机制和测绘人员的素质培养，都需要提高重视，加大管理力度，通过专项保障措施解决房屋测绘面积中存在的的质量安全问题。

关键词：房产测绘;测绘面积;质量控制

1.当前房产测绘面积中存在的主要问题

1.1质量管理体系不健全

目前在房产面积测绘过程中，由于质量责任制度不够健全，在测绘技术应用上管理薄弱，再加上不少测绘人员的综合素质较低，工作中缺乏责任心和质量意识，导致测绘面积出现了一定的质量问题。这主要是由于质量管理体系不健全导致的，大多数测绘单位在面积测绘工作中，质量管理制度没有落实，仅仅是照搬规章制度，执行力较差。测绘普遍缺乏质量记录，对于客户服务平台和奖惩机制的建立尚且薄弱，档案资料存在着管理上的问题，导致房产测绘面积中出现了质量问题。

1.2產品质量问题

产品质量主要是在房产测绘工作中因为操作行为不规范，质量标准控制不严格，最终出现了质量问题。比如：

（1）测绘工作人员个人对测绘面积标准和执行规范不明确。

（2）房屋面积测量报告不完整，缺乏应用的信息和数据，

（3）分摊计算不合理，阳台面积计算不合理，原始记录误差较大。

（4）对异形房屋的测量不够精确，应付了事。

（5）栋建筑面积、层建筑面积和户套内面积测量超限。

（6）室外楼梯面积计算错误。

（7）施工中的方案变更导致的面积变化，应当以实际情况为准。

1.3房产测量标准不完善

房产面积测绘中，对于测绘人员的综合素质和专业能力要求较高，但是由于房产测绘中没有完善的测绘标准和规范，导致在当前的房产测绘中很容易出现问题。尤其是当前的建筑形式较为多变，设计人员的理念也在不断变化，出现了很多面积测绘中的新问题。不少大城市已经制定了关于本地区的房产测量面积实施细则，但是大多数地方还是没有形成完善统一的测量标准。这使得测绘人员在工作中，只能够依靠个人经验来进行判断和操作，对于房产面积测绘的准确性带来了一定的争议。

2.房屋建筑面积测量主要问题

2.1 伸缩缝面积的测量与计算

我国房产测绘相关规范中明确规定在对含有伸缩缝的房屋进行面积测量时，需要将伸缩缝包含进建筑面积计算中，此时要注意只有与室内相连通的伸缩缝才能算入面积计算中。而在这种情形下，房产测绘行业出现两种观点：一种认为应将所有和室内相连通的伸缩缝都放入面积计算中;而另一种则认为，即使房屋伸缩缝与室内相连通，也只能将处于房屋门口的伸缩缝算入计算中。而这种方式的应用不仅难以提高计算准确性，而且相对而言计算方式较繁琐，因此并不提倡使用。

2.2复式建筑斜屋面的计算

《房产测绘规范》规定：对于斜面结构屋顶高度在 2.2 米以上的部位，要按其外围水平的投影面积计算;如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取 2.2 米的高度计算;若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待。在实际操作中，三角形“老虎窗”结构错综复杂，测算麻烦且最终界定也并不十分准确。

2.3承重结构柱和突出墙面的面积计算

高层建筑往往存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当前的测量中普遍认为无论该承重结构柱多大，都应将其面积计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中，但因承重结构柱并非为某一住户专用而是因建筑结构的需要而设计，如此计算方法显然不符合产权人的客观实际利益。

3.提高面积测绘质量控制水平的措施

3.1提高测绘计算结果准确性

房屋建筑中公共面积的界定是测绘工作中的重点，当进行界定工作时，通常依据以下环节进行：a.当公共面积处于密封状态，则对其全面积进行计算;b.当公共面积为敞开状态，则要将测绘工作与实际环境情况相结合，实现面积的准确计算;c.当公共面积在房屋内部结构，则要将其视为柱走廊结构并计算其全面积;d.若存在悬挑区域，且部分面积不在房屋主体结构之中，则不能使用柱走廊计算方式，而应计算其悬挑一半的面积。房屋面积具体测绘方式需要与房屋建筑实际情况相结合，对其结构进行全面分析，从而提高测量准确性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋说明书，并由设计方提供设计书，以提高对房屋结构以及各个区域功能设计的了解，为测绘的合理性提供保障。测绘人员要将测绘用语进行统一，并对建筑中面积进行精准测量，保证测量面积准确、有效。

3.2加强测绘过程中关键环节的质量控制

房屋面积测绘不仅是房产测绘机构经济收入的关键方法之一，而且也是房产测绘机构一定要承担的一种重要责任，假如在具体的测绘工作中，由于房屋面积测绘工作上的粗心，致使房价发生显著的偏差，一定会给其带来很大的经济损失，因此房产测绘机构务必严格控制好各个步骤中的测绘质量，确定好有关数据信息，对存在模糊的数据需要从新实施测量和计算。

3.3作为监管部门，加强完善房产测绘质量控制和监管机制

我国房产测绘的相关行业规范也是近几年才推出，相关的行业规范还不是非常完善，一些不良建筑商利用规范不完善的漏洞，做一些行业没有涉及到的不符合规范的行为，从而导致消费者经济损失，严重影响房产测绘行业健康稳定的发展，造成劣币驱逐良币的严重后果。随着我国社会主义市场经济在市场配置中起决定作用的不断深入人心，房地产行业的不断放开，市场竞争将会更加激烈，如果没有完善的行业规范和相关的法律法规，将会对房产测绘行业造成非常无法想象的后果。因此，建议立法机构完善相关的法律法规，市场的监管机构要尽快完善相关的行业规范，市场的监管人员加强对房产测绘行业的监管，逐步完善房产测绘中测绘面积的制度规范。

参考文献：

[1]林伟宽.房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制[J]].居舍，2018 （13）.

[2]张琰.试分析房产测绘中测绘面积的质量控制[J].工程建设与设计，2018 （06）.

[3]梁超.房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制分析[J].住宅与房地产，2017 （32）.