房地产开发项目投资风险控制

林权

摘要：房地产业对促进我国社会繁荣发展、提升社会公众的生活水平与质量，具有非常重要的作用。然而，随着房地产项目开发难度的增大，房地产项目的经营管理风险也呈现递增趋势。当前关于房地产项目方面的研究，大多侧重于传统的成本、质量管理等方面，多未系统梳理房地产项目投资过程中所面临的风险问题，以有针对性提出应对策略。对此，本文从政策风险、经济风险、市场风险等四个方面，概括分析房地产开发项目投资风险。然后，从投资决策阶段、前期手续及规划设计阶段和项目建设阶段等方面，提出房地产开发项目投资风险控制措施。

Abstract： Real estate industry plays a very important role in promoting the prosperity and development of our society and improving the living standard and quality of the public. However， with the increasing difficulty of real estate project development， the risk of real estate project management also shows an increasing trend. At present， the research on real estate project investment risk management still needs to be further improved. In this regard， this paper summarizes and analyses the investment risk of real estate development projects from four aspects： policy risk， economic risk and market risk. Then， from the investment decision-making stage， the pre-formalities， the planning and design stage and the project construction stage， the paper puts forward the investment risk control measures for real estate development projects.

關键词：房地产开发项目;投资风险;控制

Key words： real estate development projects;investment risk;control

中图分类号：F293.33                                     文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）11-0050-03

0  引言

自改革开放以来，我国在经济与社会等领域取得较大成就。与此同时，随着房地产业的平稳快速发展，在一定程度上带动了我国水泥、钢铁等相关产业的发展，使得房地产业成为支撑我国经济发展的重要支柱之一。此外，房地产业对促进我国社会繁荣发展、提升社会公众的生活水平与质量，具有非常重要的作用。然而，在我国房地产业蓬勃发展进程中，也出现了投资增长速度相对较快、房屋空置与闲置率较大、项目开发建设周期相对较长等特点，使得房地产开发项目在投资、建设与运营过程中出现多种问题，亦引起了水泥、钢铁等材料价格不断提高，在一定程度上增加了建设工程项目投资成本与其他行业的生产成本。

当前，房地产行业成为促进中国经济社会发展的重要支柱产业之一，并且在房地产行业发展过程中，其越趋规范化，并已形成完善的商业模式进行项目投资运作。同时，房地产行业开始由粗放型生产模式向精细化作业方式转变，并在调控模式方面，房地产企业越发倾向依托自身实力进行经营管理，对于外部调控方面正在弱化。此外，虽然我国房地产开发经管管理越发规范化和法制化，但随着我国改革开放的不断深入，包括外资与本土在内的资金不断涌入，其内外部竞争压力仍呈现递增趋势，并且利润空间随着竞争压力的增大逐步递减，这在一定程度上增加了房地产市场的复杂程度。因此，房地产商在进行房地产项目开发投资的过程中，需深入了解所在区域的内外部复杂环境，充分认识房地产项目开发的现实情况。

随着房地产项目开发难度的增大，房地产项目的经营管理风险也呈现递增趋势。当前我国房地产市场的日趋成熟，房地产企业在项目投资、建设与运营过程中，越发重视项目的风险控制。同时，我国房地产企业开始重视企业内部的经营管理，并通过降低自身产品的生产成本，增大竞争优势。然而，当前关于房地产项目方面的研究，大多侧重于传统的成本、质量管理等方面，多未系统梳理房地产项目投资过程中所面临的风险问题，以有针对性提出应对策略。因此，房地产项目投资风险管理方面的研究，仍有待于进一步完善。对此，本文在系统梳理房地产项目投资风险的基础上，制定相关应对措施。

1  房地产开发项目投资风险分析

房地产开发项目所面临的投资风险问题，可系统归纳为政策风险、经济风险、市场风险等方面（如图1所示），具体分析如下：

1.1 政策风险方面

我国房地产项目所面临的政策风险，包括税收、土地、金融等方面的政策风险。

①税收作为我国政府进行房地产市场调控的重要手段，其涉及到房地产开发过程中的多种税费。房地产项目的税收政策风险主要体现在，为充分保障我国宏观经济的调控效度，我国目前税收政策处于动态调整阶段，由此税收政策对我国房地产企业造成一定影响，使得房地产项目在开发过程中产生一定影响。

②土地作为房地产开发项目的必备资源，土地政策的变动程度亦成为房地产开发的另一影响因素。土地政策变化具有难以预测的特点，这在一定程度上增加了房地产开发项目的投资风险。

③房地产开发过程中的金融政策风险主要影响房地产开发企业的未来收益，对于房地产企业而言，其项目资金多数来源于银行等金融机构，因此贷款利率的变动会在一定程度上影响房地产企业的财务与融资成本。此外，金融机构信贷政策的变动，亦会对房地产市场的供求关系产生一定影响。因此，金融政策的变动会对房地产开发项目的投资建设造成重要影响。

④房地产项目的產业政策风险是指，房地产开发项目相关政策变动，会在一定程度上影响房地产开发项目的需求结构，并影响房地产项目的远期收益，使得房地产企业发生损失。因此，房地产业相关政策的变动，会对房地产企业发展造成一定影响。

1.2 经济风险分析

我国房地产开发项目的经济风险主要体现在利率、通货膨胀及国民经济运行等方面。

①利率作为我国政府进行宏观调控的重要手段，通过引导资本投入，合理调控我国经济运行方式与方向。房地产项目在开发过程中，需投入大量资金，通常超过其总投资额度的一半，因此需获得包括银行在内的金融机构支持。在房地产项目开发过程中，利率变动所产生的负面影响主要体现在两个方面：利率使得地产自身价值降低，利率提高在一定程度上增加了项目费用。此外，利率增加也会抑制社会公众的购房需求，影响社会公众的商品房购买力，并对企业的资金造成影响。

②房地产项目开发成本涉及前期阶段、建设阶段等，通货膨胀使得房地产开发项目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，从而增加商品房的销售成本，使得社会公众对商品房的购买期望降低，使得房地产开发企业产生损失。

③国民经济的运行与发展情况，会对房地产开发活动起重要作用。国民经济的平稳健康快速发展，可以推动房地产市场的发展，而宏观经济停滞则会使得房地产市场出现萧条情况。因此，国民经济的运行情况在一定程度上决定了房地产开发项目的前景，进而影响房地产项目的投资建设。

1.3 市场风险分析

我国房地产开发项目的市场风险主要涉及原材料供应、市场需求等方面。

①原材料供应方面的风险主要为，房地产项目在建设过程中需要大量的钢铁、水泥等材料，所需材料的价格水平及变动情况可对房地产项目的投资额度与收益水平产生重要影响。此外，钢铁、水泥等建材的价格可能随着季节变动，产生一定波动，如旺季价格上涨、淡季价格下跌。与此同时，近年来我国政府为保护自然环境，关停部分能源消耗量大、污染浪费严重的产业，以调整我国相关产业结构，这增加了房地产业建筑材料供应的难度，使得建材价格发生明显变动，使得房地产业发展难度增大。

②房地产项目的市场需求风险受多种内外部因素的综合影响，主要表现为商品房的供大于求，致使房地产商品房出现滞销现象，从而对所在区域的房地产市场的平稳健康发展造成一定影响。同时，如果房地产市场的供小于求，则会致使房地产商品房价格增长，亦会在一定程度上使得房地产项目出现投资风险。

1.4 决策与经营方面风险分析

我国房地产市场的经营与决策方面的风险主要体现在投资决策、项目类型时机等方面。

①房地产项目的投资决策风险方面主要体现在房地产开发企业在项目建设初期对土地进行购买的过程中，出现的投资风险问题。随着我国经济社会的快速发展，社会公众对商品房的质量、多样化等方面的需求不断提升，使得房地产商品房的价格逐步增长。同时，房地产项目投资呈现周期循环态势，具体表现为收缩—低谷—高峰—恢复等环节。伴随着房地产项目的大规模投资，根据其趋势变化，需要一段时间恢复正常产业状态。因此，房地产项目在开放经营的过程中，应科学合理地进行可行性分析，避免投资决策过程中的盲目性。

②房地产开发项目类型和时机风险主要表现为，房地产开发项目的类型表现为写字楼、商品房等多种形式，不同形式的项目会对房地产项目的开发造成不同程度的影响。同时，因房地产项目多表现为一定的周期性，因此房地产项目在开发过程中，应把握好一定时机，综合考虑周边的经济发展水平、公众收入水平以及公众消费心理等宏微观环境。

2  房地产开发项目投资风险控制研究

房地产开发项目投资风险控制措施，可归纳为投资决策阶段、前期手续及规划设计阶段和项目建设阶段等方面（如图2所示），具体如下：

2.1 投资决策阶段风险控制。

房地产开发项目在投资决策阶段的风险控制应侧重于政策风险控制、强化对区域市场的适应能力、充分评估经济可行性。

①增强自身政策风险抵抗能力。因房地产项目对政府政策方面的敏感度较高，因此政策方面成为房地产项目在开发建设过程中的重要风险因素，房地产企业需提高自身的政策分析与运用能力。房地产企业应及时关注政府最新政策方向，对于不利因素，及时采取针对性措施。此外，房地产企业还应与金融机构、咨询公司等保持密切联系，获取与房地产项目相关的全面信息，通过调整公司发展战略、经营管理方向等，最大程度避免政策风险。

②强化对区域市场适应能力方面，系统分析项目可行性。房地产开发项目的策划及实施人员，需充分了解所在区域的房地产市场情况，尤其是商品房供需现状，此外还需充分了解项目选址附近的建筑物及远期规划情况等，进而结合所在区域的消费者消费偏好，开发、建设符合所在区域要求的房地产项目。另外，项目管理人员还应充分评估预警项目未来的收益情况，结合项目实际情况，不断完善已有方案，从而使得项目建设满足经济、社会与环境的可持续发展要求。

2.2 项目前期手续及规划设计方面的风险控制

房地产开发项目在前期手续及规划设计方面的风险控制，应侧重于部门之间协调沟通、优化设计等方面。

①对于前期手续与规划设计中存在的风险问题，首先应与政府、业界等相关部门建立良好的沟通协调机制，在房地产项目开发工作实施前，应与政府相关部门充分协调沟通，了解政策导向、所在区域的规划情况以及其他方面的情况，为房地产项目的施工进度安排与建造成本控制，提供保障。此外，房地产开发项目在实施过程中，还应保持与政府及其他部门单位的沟通，保证信息的通畅。

②优化设计方面，房地产开发商应通过招标方式选择合适的设计单位，以强化房地产开发项目的设计方案，保证设计质量水平。同时，还需及时跟进项目的设计过程，重点查验项目设计的进度与具体内容，强化对设计中期的抽检，以及时发现潜存的问题，有针对性提出改正措施。

2.3 房地产开发项目建设阶段的风险应对措施

房地产开发项目在建设阶段的应对措施可归纳为强化项目总体成本控制、严控工程项目评标过程、完善材料及设备的采购等方面。

①强化房地产项目成本控制方面，建设单位应重视项目设计阶段的成本控制，通过严格设计方案审批、提高设计效率等方面，提升设计质量与效率水平。同时，还应严格控制项目的成本，通过投资估算、预算及结算等过程，全面综合控制项目的投资预算。

②房地产项目的建设单位还应重视投标过程中的公开公平公正与透明，严格审查招标文件各个条款，强化房地产项目的内部控制。此外，建设单位还应重视房地产项目的材料与设备的采购，在市场调研、研讨的基础上，制定采购计划，严格按照既定计划采购相关材料设备。同时，还应选择物优价廉、信誉较好的材料与设备供应商，强化房地产项目的材料采购控制。

3  结语

房地产业对促进我国社会繁荣发展、提升社会公众的生活水平与质量，具有非常重要的作用。虽然我国房地产开发经管管理越发规范化和法制化，但随着我国改革开放的不断深入，包括外资与本土在内的资金不断涌入，其内外部竞争压力呈现递增趋势，在一定程度上增加了房地产市场的复杂程度。随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产企业在项目投资、建设与运营过程中，越发重视项目的风险控制。然而，目前房地产市场的投资风险管理方面，仍侧重于传统的成本、质量等方面，多未系统梳理房地产项目投资过程中所面临的风险问题，从而有针对性提出应对策略。因此，当前关于房地产项目投資风险管理方面的研究仍有待于进一步完善。对此，本文在系统梳理房地产项目投资风险的基础上，制定相关应对措施。首先，从政策风险、经济风险、市场风险等四个方面，概括分析房地产开发项目投资风险。然后，从投资决策阶段、前期手续及规划设计阶段和项目建设阶段等方面，提出房地产开发项目投资风险控制措施。

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