购买二手房时如何更好的保障自身权益

陈奕寰 北京建筑大学

在商品房逐渐向城市外围扩展，靠近城中的房价已经被抬到了一定的高度，而在生活中，为了更加方便于工作、学习和出行，城市中出现越来越多的二手房交易现象。在交易中，已经出现过多种多样的问题和纠纷，多数情况会影响交易双方的交易行为顺利进行。为了防止这种情况的发生，我找到了部分常见的纠纷原因予以展示和参考。

第一个，卖方（原房主）没有房产证的情况。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有，将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。有这样一个案例：2008年3月，刘某将A市一间购买了两年的商品房以100万的价格卖出给江某，而在卖出时隐瞒了房产证的存在，只签订了房屋买卖合同，而同年9月刘某又将该房屋以120万的价格卖给张某并完成了过户手续。随即搬离A市。在张某和江某所有权纠纷中，法院很明确的将房屋所有权划给了持有房产证并完成过户手续的张某。所以最好选择有房产证的房屋进行交易，并且一定要办理过户手续再结算尾款。

第二，房屋产权不明确，如:有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的[1]。所以在购买前需要仔细确认购买的房屋产权是否明确。

第三，交易房屋处于在租状态，有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”[2]，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。对于这个问题，不动产以登记作为产权转移的标志，没有登记前，仍然有操作“出租”的空间。

这里有这样一个案例：2007年12月，原房东夏某将自己的一套房产以240万出售给张某某，签订了房屋买卖合同，钱款还未结清所以没有办理过户手续。而在此期间夏某又将该房产租赁给齐某某30年作为对于欠款90万元的补偿，并且租金一次性结清了30年的90万元。在此之后齐某某便住进了该房屋。最后法院给出的判决为：根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”而夏某归还张某某所付的钱款，双倍归还定金并罚违约金8万元给张某某。

所以想要尽可能保障自身利益，可以在合同里标明违约金和定金，并且定金数额适当的提高比约定巨额违约金更加利于保障自身权益(法院有权降低违约金，无权调整定金赔偿)。

第四，土地情况不清晰的，土地的使用性质，分为划拨和出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

此外，买受人还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权为70年，房主已使用20年，对于买受人来说使用权还有50年，并不会重新计数，不过我国对于70年使用权之后房屋使用权没有明确规定，目前主流观点是无偿续期。不过买受人还是应当区别40年小产权房屋与70年大产权房屋的售价，以防自身利益受损。

第五，政府规划的影响，有些房主在了解到政府规划会影响房屋价值如采光、交通等原因，急于出售房屋从而保证自身利益。买受人可以先多方了解政府近期的规划，向专业人员咨询，再考虑买入。

第六，物业管理费，有些买受人买到房屋后才发现附带巨额的物业管理费，很容易被买受人忽视导致自身利益受损。所以在购买前可以深入了解卖房人在卖出前是否结清水电煤气及物业费用，由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费，因此房子的转移并不意味着债务的转移，新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物业费承担交纳义务。因此物业公司应该要求前业主结清原来欠下的物业费，前业主拒交物业费则物业公司有权依法上诉，人民法院应予支持[3]。

第七，合同是否明确细致，二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。

综上所述，买受人在购买二手房产需要注意的部分常见问题需要我们注意以下几点:1、卖方要有标的房屋的房产证，对于没有“红本”房产证的房东一定要谨慎对待；2、房屋产权要明确，最好是个人所有的房产，如是多人共有的房产则需要所有权人均签字同意买卖合同才具有法律效力；3、确认房屋是否处于在租状态，若房屋为在租状态，则容易出现买到房后不能及时入住，从而使个人利益受到损害。，买受人可以先去房产登记处检查该房屋状态再做决定；4、明确土地情况，冷静衡量房产价值，结合房屋所在地的土地性质再做打算；5、了解政府规划，如：从政府官网处了解政府对当地的规划，尽量防止房屋贬值；6、在交房之前确认原房主以结清房屋的水电煤气物业费等费用，可以向房产所在小区的物业查询，保证自身入住愉快；7、认真完善、明确合同款项，保障自身利益免于受损。最后，在签订合同前可以咨询相关律师，以保证合同条款的合法性，更利于我们保障自身权益。