浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略

林顺江 中呈建设有限公司

引言：一直以来，房地产行业在我国属于国民经济的支柱型产业，“营改增”改革背景下，由于房地产企业运行的项目存在开发周期长、产业复杂的特点，采购内容很难都得到增值税专用发票。为了让房地产企业也能够享受到增值税带来的优势，探究“营改增”对房地产企业的影响尤为重要，这将为企业改善经营情况、创新财务管理方式提供参考依据。

一、“营改增”对房地产企业的影响分析

（一）对房地产企业会计核算的影响

分析“营改增”对企业会计核算的具体影响，主要分为以下几方面：（1）在资产核算方面，增值税改革后，企业外购的固定资产能够凭票抵税，企业购置的不动产能够根据固定资产的会计核算方法，在进项税中分2年抵扣税务，这2年分别可以抵扣60%和40%。从2019年4月1日开始，房地产企业在得到不动产之后，进项税抵扣时间无需分2年进行，未抵扣的税额可以在销项税额内全部抵扣。这样的“营改增”改革使房地产企业无形中增加了资产负债率。（2）在收入核算方面，“营改增”之前，企业纳税需要按照项目造价与工程利润缴纳税额。“营改增”之后，企业需要缴纳增值税，收入核算时如果企业部分采购项目无法得到增值税专用发票，这些项目将无法抵扣，企业将面临着更高的核算成本。这一举措并不利于企业盈利空间的扩大。（3）在成本核算方面，“营改增”实施后，项目成本与收入之间存在着越来越大的差距，房地产企业需要缴纳更多的增值帅税额。如果许多项目没有得到增值税发票，这些项目将无法抵扣进项税，进而加重了房地产企业的税负压力[1]。

（二）对房地产企业现金流量的影响

房地产企业开发的项目大多周期长、产业链复杂，资金需要较长的时间回笼。为了让资金得到周转，企业会采用预售的方式缓解财务压力，很多企业也会采用OPM战略方式，将上下游资金占用，避免现金过多流出。“营改增”之后，当企业收到款项时，企业就要承担增值税纳税义务，如果没收到款项，就在获得凭证时承担纳税义务。这里的凭证指款项凭证，也就是合同中提到的约定付款日。销售过程中，企业会按照客户的需求开具发票，因此纳税时间经常提前。大多数企业会将采购款项延期支付，得到发票的时间也就比较晚，使抵扣也延期。这样做导致进项税与销项税的税额难以匹配，不利于企业营运流量的增加。

（三）对房地产企业发票管理的影响

增值税需要根据销项税税额进行进项税税额抵扣来缴税，进项税税额需按照发票来抵扣。“营改增”实施后，增值税专用发票的管理越来越重要，采购环节中，很多供应商在缴纳营业税时只能开具普票，无法为房地产企业提供增值税专票。不仅如此，采购人员缺乏发票管理意识，对“营改增”政策不够了解，导致增值税专用发票难以获取，且专票获取后需要认证，这一过程有时间限制。因此，企业应重视对增值税专用发票的科学管理与认证，统一保管凭证。

二、房地产企业应对“营改增”的有效策略

（一）提升财务核算水平

“营改增”实施后，房地产企业在销售不动产的时候，营业税变为增值税。但营业税和增值税分别为价内税与价外税，税额无法一同计算。在过去，企业只在纳税与计提时会计核算，随着“营改增”的推进，很多环节都要展开会计核算。“营改增”之后，房地产企业面临的财务管理难度加大，需要进行会计核算的项目增加，核算方式日益复杂。增值税在核算时，企业要考虑进项税、销售税和增值税抵扣等方面的问题，这将涉及到跨级核算的问题。建议企业结合实际情况重新设置会计核算的科目，使增值税内容被真实反映出来，明确纳税管理，保证税款计算结果的准确度，避免在会计核算中出现问题。此外，增值税专票在使用时也存在较多潜在风险，要求企业财务管理人员重视各科目的变化情况，深入分析财务报表中的数据，以此降低企业的财务风险发生几率[2]。

2015年我国营业税收入达到1.9万亿元，其中房地产行业与建筑业的营业税收入占比31.6%和23.6%，可见房地产行业是营业税的缴纳主体。“营改增”实施后，即便土地从应税收入中扣除，如果建安成本100%可以进项税来抵扣，减税规模将达到收入的1.04%，净利润将提高10.36%；如果建安成本只有50%可通过进项税抵扣，实际税率将提升0.45%，净利润将下降4.5%。由此可知，进项税是否可以抵扣，这将成为房地产企业减轻税负压力的关键所在，企业应从建筑安装成本进项税额抵扣方面做好会计核算，争取让更多的进项税额予以抵扣。

（二）关注税收政策的变化，注重纳税管理

为了减轻压力，大多数房地产企业会采用预售方式提升经济效益，但“营改增”实施后，如果沿用过去的增值税纳税方法，这将会带来现金流压力。为解决该问题，政府有关部门对房地产企业提出规定，当企业未开具增值税专用发票前已收到款项时，如果企业没有交房，企业只需要根据预收款核算来缴纳增值税，交房时再确认并计提增值税，同时企业应按照规定来申报缴纳增值税，已经缴纳的税务可以从税款中相应扣除。要求企业财务管理者重视税收政策的变化情况，了解政策中的细节内容，加强对纳税行为的管理，以科学合理的方式平衡销项与进项，防止二者出现不匹配问题[3]。

对于采购环节存在的问题，为了降低“营改增”对采购项目的影响，要求房地产企业加强对采购环节的统一化管理。对此，企业可以从两方面入手：（1）采购人员与财务人员加强对增值税专用发票的认识。大多数材料供应商属于小规模纳税人，他们不具备开具专票的资格，因此采购人员在选择供应商时，应优先选择一般纳税人。或者与供应商协商，通过降低采购价来弥补成本损失。（2）房地产企业的采购项目较为繁琐，各类零散的采购无法得到增值税专票，建议企业重视对供应环节的管理，尽可能将零散的采购项目统一，对材料集中采购。

（三）优化土地管理，合理税收筹划

从土地管理的角度分析房地产企业对“营改增”的应对措施。企业需要区分新项目与老项目，将项目分开管理，合理安排土地支付方式，以此实现企业的税收筹划。对于新的项目，土地出让金能够在销售额中抵扣，但抵扣时需要出示凭证，即财政部门提供的财政票据。不同的支付方式对企业抵扣情况影响不同，土地出让金+拆迁补偿款、土地出让金+配套设施建设这两种支付方式最常见。如果采用前者为支付方式，拆迁款需要支付给你个人，这不能成为增值税抵扣项目，也不能在销售额中抵扣。如果采用后者为支付方式，政府以较低价格将土地转让给房地产企业，但政府要求企业建设相应的配套设施，比如学校或医院，这些需要无偿转让给当地政府。学校与医院的建设成本无法在增值税中扣除，企业面对“营改增”的政策实施，应认识到这两种支付方式给自身带来的不便，在后期运营中尽可能避开这两种情况。

一般情况下，房地产企业属于一次拿地、分次开发，相对应的土地价格怎样计算扣除成为财务管理人员的工作重点。企业可以分两步处理：第一步，将一次性支付的土地款价按照土地面积在不同项目中划分，并将其固化；第二步，对单个项目对应的土地款价，按照当期销售建筑面积与可供销售建筑面积占比进行计算扣除。以某房地产企业为案例，该企业当期销售含税金额11100万元，占可售面积的16%，土地购入价55500万元。那么企业当期可抵减的土地款价为55500×16%=8880万元，随后财务人员应按照《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》进行填报，确保每一项没有遗漏。

总结：总而言之，“营改增”的实施不仅给房地产企业带来挑战，更是带来了发展机遇，企业需要充分做好准备，把握好恰当时机，降低房地产企业的税收成本。要求企业财务管理者提升对“营改增”政策的认识，深入了解开具增值税专用发票的条件，统一采购环节，对材料与设备集中采购管理，提升会计核算水平，加强对政策的理解，结合实际情况做好财务管理工作的调整，推动企业的可持续发展。