加强房地产企业资金管理的相关问题思考

王寅婷

摘 要 中共中央政治局会议的召开落实了房地产的长效管理机制，强调不将房地产作为短期刺激经济发展的手段，中国房地产企业正面临着资金来源不断减少但资金支付需求不断增长的形势。因此，加强资金管理显得尤为重要。如何提高资金使用效率，更好地管控资金，降低资金成本，成为很多房地产企业亟待解决的问题。本文分析房地产企业在当前宏观形势下资金管理中存在的问题，并提出有针对性的解决建议，以期能为提高房地产企业的资金管理水平提供参考。

关键词 房地产企业 资金管理

一、房地产企业主要运营阶段中的资金流转

房地产企业运营过程主要分为以下阶段：

第一，项目储备阶段，此阶段主要是资金投入。房地产企业向投资者、金融机构、债权人、证券市场筹集资金购买土地，并对项目报批报建，进行规划设计等，储备必要的人力物力。

第二，项目施工阶段，此阶段主要仍是资金投入。在此阶段中会耗用储备的人力物力，支付资金，将资金转变为可售资产。

第三，项目销售阶段，此阶段主要是资金回流。同时，在相关的营销、管理活动中会伴随着营销费、管理费、财务费、税费等费用的支出。

第四，新项目投资阶段，此阶段主要是对闲置资金进行处理。对外投资新项目或者购买理财基金等，以期获得更高的收益。

二、房地产企业加强资金管理的重要性

（一）资金管理能够提高企业项目管理水平，提高其整体竞争力

充足的现金流是企业经营活动顺利进行的根本保障，因此，房地产企业应以资金管理为中心，这也是由其建设周期长的客观要求决定的。房地产企业资金管理能力的大小直接决定着企业整体管理水平的高低。高水平的资金管理除了可以理顺房地产企业资金管理的思路，使资金运作清晰明了，促使单个房地产项目的投资规模、投资风险和投资回报等涉及的资金运作、管理、增值活动实现资金的内部优化配置，也可以提高整个房地产企业的经济效益，使企业各部门相互协调合作，提高工作效率，增加竞争优势，促进房地产企业整体管理水平的提升，从而降低财务风险。

（二）资金管理能够保证财务安全，促进企业发展

房地产企业加强资金管理，可以降低企业的资金成本，优化企业资本结构，最终优化整个企业的产业结构，减少其各个项目的每个环节中所面临的资金问题和风险，保证企业的可持续发展。

（三）资金管理能够提高企业风险应对能力，拓宽资金来源渠道

受国家宏观调控以及政策导向的影响，近年来，房地产企业融资更加困难。加强资金管理，可以使房地产企业拓宽资金来源渠道，同时控制资金成本，把握资金的来源及去向的安全性，减少企业所面临的资金风险和压力。

三、房地产企业资金管理中存在的问题和不足

（一）房地产企业资金管理者专业水平较低

房地产企业涉及条线多且人员的流动也较频繁，导致其管理上的时效性及执行力较差，管理者管理水平较低，无法激发各部门条线之间的联动，无法理顺资金流转程序，无法使资金流转透明化，造成管理效率低下，给企业发展带来阻碍。此外，部分企业管理者资金管理知识储备不足，对资金管理没有引起足够的重视，也没有进行规划，缺乏资金管理意识，对项目回款进度督导不够，使得资金运转周期拉长，留存的资金无法通过投资创造新的价值。

（二）房地产企业资金来源渠道狭窄

房地产企业资金需求量巨大，仅依靠自有资金及盈余利润无法满足其实际需要，所以拓宽外部融资渠道对房地产企业的正常经营运作来说尤为重要。从传统的融资渠道来看，银行贷款仍然是房企最主要的融资渠道。但国家政策规定在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资”，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，并禁止资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。同时，要求开发商在进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证，地产商必须至少投入30%的自有资金，开发商必须有国家二级资质。在一系列的融资穿透、限制及阻碍下，房地产融资已被全面纳入监管。由于金融机构不愿承担过多的风险，其对房地产企业的支持力度明显变小，房地产企业面临的融资压力极大。部分房地产企业没有更多的资金来源补给，也没有渠道去分散经营中所面临的各种危机，导致其出现严重的资金问题，甚至退出这一市场。

（三）房地产企业资金分散

房地产企业普遍存在开发项目多且分散的现象，资金没有统一的归集，造成资金出现分散和闲置的问题，由于缺少相应的监督，单个项目因条线管理问题可能对资金回收的掌控不力，严重影响企业资金的循环利用，导致资金占用率过高，严重降低了资金的创利性。资金的分散也提高了企业的人力成本，增加了银行手续费，无形中给企业造成资金浪费。

（四）房地产企业资金预算管理监管不足

有的房地产开发企业虽然编制了资金预算，但没有起建立相应的制度进行指导操作，也没有专门的部门去规范管理、执行和监督。部分房地产企业仅根据过往的经验及上一年度的资金实际执行情况，来制定下一年度资金预算的指标，没有客观地对下一年度的生产经营状况进行分析，当外部环境、行业发展速度、业务范围等因素发生比较大变动时，依据经验制定出来的资金预算指标就会缺乏客观性。有的房地产企业的资金预算管理只停留在预算指标的编制和汇总上，虽然专门成立了预算职能部门进行预算编制，但未结合实际的市场情况及内部结构、人员变动等因素，缺乏灵活性及可行性，且预算职能部门很少参与预算的执行和监督。有的房地产企业虽然制定了考核和激励机制，但落实不到位，这也成为房地产企业资金预算管理目标无法实现的主要原因。有的房地产企业资金预算流于形式，无法与其他团队配合调整，造成资金管理控制失效。目前，房地产企业正面临着限价的新形势，各地政府负责审批备案价的部门都严格把控房地产售出价格，导致许多房地产企业无法按计划收回預计的销售款。

（五）市场引导不当，企业投资盲目

房地产市场之前的红利吸引企业过度圈地，盲目投资，使企业的资产负债率居高不下，资金利用率大大降低。同时，由于开发经验上的缺失，部分房地产对客户的需求认知不甚了解，开发项目的产品定位不准、服务意识较差，导致资金回流滞后。

四、加强房地产企业资金管理的方法

（一）增强资金管理的风控意识

房地产企业的中高层管理人员应将资金管理上升到企业重要的战略地位。一直以来，我国房地产企业重规模、轻质量，现必须转变为重质量、控风险。资金管理需要全员参与，树立并在过程中强化资金管理的风控意识，构建风控架构，制定风控流程，明确风控部门职能，指定专业人员分工协作，做到资金流动的全程监管，使企业在增强资金管理风控意识的基础上，更能够提高抵御资金风险的能力。

（二）拓宽融资渠道

房地产企业应拓宽融资渠道。房企自筹资金中的股权融资主要包括IPO、增发和配股等，是房企降低负债率最有效的手段。而境外债券融资也是房地产企业资金来源的重要补充。海外融资在一定程度上拓宽了我国房地产企业的融资渠道，缓解了房企的资金压力。房地产企业还可以通过非标债权产品，如信托、私募基金、券商资管通道等拓宽融资渠道。除了上述较为传统和主要的融资渠道外，房企多元化的融资渠道还有合作开发、资产证券化等，多元化的融资为企业的长远发展奠定了坚实的基础。由于房地产企业往往为多元化经营，在考虑融资渠道的时候，也需要考虑期限、利率、资金需求量等，使企业的资金成本和经营风险进一步降低。

（三）加强资金的集中管理

房地产企业应当制定资金集中管理制度，建立资金结算中心，有条件的可建立财务公司对各项目现金流进行集中统筹。集中管理首先要保证资金安全，梳理实际工作中的资金流程，制定科学的资金集中管理办法制度及控制体系，将各项目开立的银行户头汇总，对不常用的账户进行销户，将分散在各账户中的资金进行归集统一，针对各项目的支付，也要根据预算划拨统一处理，这样既减少人力成本，又免去烦琐的对账工作，便于结算部门查询掌握资金的实时结余信息，使企业管理层更清晰明了地掌握企业现金流，提高新投资决策的效率，同时提高了房地产企业在金融机构中的信誉度，能为银行提供存款支持，增强了合作关系。

（四）强化资金预算管理

房地产企业要建立健全资金预算管理体系，保证资金预算管理的有效组织实施，加强对资金预算与考核的管理，将预算管理与激励机制相结合，采取多种形式编制预算并严格执行。在按照年度经营计划编制年度资金计划的基础上，进一步细分为季度、月度、关键节点甚至细分为周、日。资金计划应滚动上报，如果是按月安排，除了预计下月的也应该加上其后两个月的支付计划。制定资金日报规定，实时掌握存量资金，了解计划与执行的偏差并分析原因。对于上报计划与实际匹配较高的，要给予适当奖励。在提高企业资金管理工作质量的同时，把财务与运营管理紧密联系起来，保证企业预算目标的实现，促进企业可持续发展。

（五）建立有效的资金管理监督机制

房地产企业进行资金管理时，要做到权责明确、沟通顺畅，同时需要充分发挥企业财务、审计、监察等职能部门的功用，丰富上述部门相关人员的专业知识及提高其职业素养，研究探讨资金管理的特点及规律，坚持大额资金使用必须经过集体讨论的原则，降低信息不对称带来的风险，另外因为房地产是高风险行业，需要随时把握经济环境的变化，建立有效的内部审计管控机制，以此确保企业资金安全、周转顺畅，不断优化资本结构，提高经济效益。

五、结语

随着市场、行业的发展，房地产企业因为预算管理体系不健全、资金结算分散、监督考核薄弱、管理方式落后、办事效率低下，导致财务风险愈趋明显。房地产企业在市场激烈竞争中博弈，做好资金管理，使资金得到优化配置是其取得健康长远发展的关键。要切实加强房地产企业的资金管理，做到优化资金配置，除了要增强人员意识，控制投资风险以外，还要重視融资渠道的拓展，降低资金成本，改进预算方式方法，加强预算监管，将奖惩与考评相结合，提高人员积极性，减少资金占用，提高资金利用率，为企业的生存和发展奠定财务基础。

（作者单位为鑫控集团有限公司）

参考文献

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