“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析

杨振梁

摘 要：纳税是一切合法企业必须依法开展的税务活動。对房地产开发企业来说，营改增首先在税负层面大幅减少了企业在过去双税并行模式下的纳税负担，其次更会连带影响到包括利润与负债及现金流等各营运环节。整体上看，营改增会是企业健康发展十分有利的推动力量，但因为存在于管理意识和手段等方面的短板，一些企业也会由于人为操作不当而产生反作用。故此，要利用好营改增优化房地产开发企业的财务管理，除了需要建立健全专用票据管理机制，也需要不断提升税负规划水平，以及全面提高财务人员管理素质。

关键词：“营改增”;房地产开发企业;财务管理

中图分类号：F27      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）14-0145-02

“营改增”是营业税改增值税的简称，也是对起步于2011年国内税制改革的概括。这一重大税制改革举措将曾经通行的价内税并行价外税的传统模式进行了彻底转化，使其尽数归入价外税行列。“营改增”不仅是在形式上实现了我国税制与全球绝大多数主流经济体通行税制的统一，更是通过对税收模式的根本性调整推动国内税制向现代化、科学化方向发展。这是我国深化税收改革、实现税收管理规范化的一大超越。

一、“营改增”对房地产开发企业财务管理的积极影响

（一）减轻税务负担

既然是税制的改革，营业税统一改为增值税对房地产开发企业财务管理而言，最显而易见的影响莫过于缴税纳税。按照过去双税并行的传统模式，企业需要缴纳的是营业税和所得税。而营改增以后，企业需要缴纳的是增值税和所得税。

举例说明，假定某企业某年可以取得的收入为15亿元，其中需要用以抵扣的增值税中涉及进项税的金额为9亿元，另有其他类的成本数量3亿元。按照营业税率3%、增值税中的进项税率17%和销项税率11%计算，该企业的营业税金额、进项税金额与销项税金额分别应为：

15×3%=0.45;9/（1+17%）×17%=1.308;15/（1+11%）×11%=1.485

若按照改革之前的营业税与所得税共同计税的方法，该企业应纳所得税应是：（15-3-9-0.45）×25%=0.637

若按照改革以后的增值税与所得税共同计税的方法，则该企业应纳所得税应是：（15/1.11-9/1.17-2）×25%=0.705

而营改增后的增值税中的进项税金额需要从销项税金额中冲抵，以二者之差额进行缴纳。故而此案例中的企业在进、销项税之差为1.485-1.308=0.177

营改增前该企业营业税合并所得税总额达1.087，营改增后企业增值税合并所得税总额仅为0.882，二者之差有0.205之巨（以亿元为基本单位）。显然，改革以后的计税方式给房地产开发企业减轻了相当数量的税负负担。

（二）提升偿债与盈利能力

改变税收模式对于企业而言，如同推倒多米诺骨牌阵的第一枚，其后将是整个阵列的依次倾倒。税负改变会影响企业生产经营与管理的每个方面，可谓是牵一发而动全身的举措。比如企业利润，营改增首先取消了双税制模式下的价内税，也就是营业税，直接降低了税负及相关的累加计税金额数量;其次，由于企业购买行为而产生的进项税可以在计税过程中加以抵扣，企业营业成本会因之减少。虽然企业因销售行为产生的销项税需要从销售款项中进行扣除，但由于前两个项目金额的大幅度降低，此消彼涨之下，企业利润便能有不少增长。如此便能提高企业盈利能力。又如企业债务，在购买行为中产生进项税冲抵税负之后，直接影响到了营业成本降低，由此产生的连带影响则是固定资产相应减少、库存成本降低、存货占用资金数额减少、合计影响到流动资产相应减少。由此，价外税便显著低于价内税金额，税负总金额降低，合计影响到的就是企业流动负债金额减少。与此同时，企业利润又相应增加，因而影响到所有者权益增长。在此综合影响下，企业负债总额便随之下降，则偿债能力必然有所上升。

（三）活跃现金流

在双税并行的传统模式下，企业现金流量和应纳税金额之间存在一个近似于反比例的特殊关联关系。即，当企业的现金流量呈上升趋势，则应纳税金数量相应有所下降;反之，企业现金流量有所减少时，税负数量则有所增加。这种“跷跷板”式的现金流量与税负关系对于企业的健康发展其实有着较为不利的负面影响。加之这种陈旧的计税模式与国际通行的税收理念和原则相悖，因而造成国内企业运营和管理跟不上世界先进同行的发展速度，也难以应对日趋严峻的市场竞争压力。

因此，营改增后，房地产开发企业对应的税收政策是依3%的预付率从预收款项中预付税额。如此，企业不仅相应降低了税负，而且增加了流动资金数量，这对企业降低短期资金压力、激活现金流活力极为有利。

二、“营改增”对房地产开发企业财务管理的消极影响

理论上，营改增以后房地产开发企业只要严格遵循政策要求，稳步推进营改增税制改革进程，都能够逐步实现减税降负的良好目标。不过在实践环节，良好的政策初衷却往往因为人为操作过程中存在的种种失误而打了折扣。这些人为失误最集中的地方就是票据管理。

由于营改增聚集于进项税抵扣销项税而相应减少价外税应税数量这一核心，因此能够据实体现进项税名目、类别、内容和金额的增值税发票就成为了关键证据。只有能够切实提供证据说明的增值税专用发票才能最终应用到营改增降低企业税负的实践操作中。

然而，已经在过去双税并行模式下形成的财务管理思维惯性却很难在短时间里得以彻底改变。价内税环境中，计算应税额度只需要结合营业额与收入额，再按照对应的税率就能够得到结果。而改为价外税后，能够说明进项税数额的只有增值税专用进项税发票。当一些企业财务人员还满足于过去大而化之的管理模式之时，在缺少增值税专用进项税发票、使用非正规的增值税专用票据、企业购买行为产生了不属于可抵扣项目的进项税金额、由于票据专业化管理不到位而造成增值税专用进项税金额非正常减少等情况下，企业就会因为进项税抵扣数额不足而导致税负不降反增。

三、以“营改增”提升房地产开发企业财务管理水平的途径

（一）建立健全专用票据管理机制

对比房地产开发企业在营改增税负改革中面临的积极因素和消极影响不难发现，陈旧的管理机制是制约营改增政策利好的最主要因素。因此，建立健全专用票据管理机制至关重要。

这一机制的构建过程不应只是具体操作手段的革新，而是应当从管理思想、观念上着手，再全面覆盖到具体的操作步骤与形式和内容。即，企业需要从高层管理到基层一线全面树立起营改增的全局意识，重视营改增对企业产生的整体影响，尤其要全员关注和重视增值税专用发票使用和管理的规范化、系统化。

比如，要改变过去相对粗放的税收管理意识和形式，采取精细化管理策略，将营改增政策分解、细化到采购、预算、财务和管理等各岗位层级和管理环节;要全力推进标准化管理、量化管理改革，使工程项目从招投标阶段开始至最终竣工结算都有对应的税收政策执行指导。企业应视具体情况尽快采取税改专管制度，加大对从立项、成本管理到项目结算在内各运营和管理环节的管理，找到每个节点对应的税改关键，从而使营改增在企业中的降税增效作用实现最大化。

（二）不断提升税负规划水平

税率改革涉及的不仅是宏观层面战略规划的变革，同样会影响微观层面具体企业内部税负规划的优化。对房地产开发企业来说，双税并行阶段对税负规划或许可以相对随意，但营改增后，落后的税负规划水平已经制约了企业现实发展，必须不断有所提升才能避免对税改红利的浪费。

比如，在选择分包商时，小规模纳税人的身份很可能导致分包商不具备提供增值税专用发票的资质，或其能够提供的增值税专用进项税无法实现冲抵足够的金额。又如，企业应慎重选择目标纳税人，尤其是关注对方是否足以实现营改增税金改红利最大人的问题等。

（三）全面提高财务人员管理素质

以“营改增”提升房地产开发企业财务管理水平是一项相当专业的涉税业务操作，因此不能缺少足够专业的财务管理人员开展实践。对一些房地产开发企业来说，财务管理人才队伍中全面了解和掌握营改增理论和实操技巧者的数量仍有不足，因此企业当加大、加快对专业人才队伍的培养，全面提高财务人员管理素质。比如，邀请税务主管单位开展专题讲座;对外聘请总监级别的税务管理专家加盟企业财务管理阵营，以指导基层财务人员提高实践技能等。

结语

对房地产开发企业这类通常规模庞大且涉及环节众多的企业而言，“营改增”具有显而易见的利好作用。企业需要加快转变管理思想，尽快跳出双税并行时期逐渐形成的思维定势，充分利用好营改增以后的稅收政策中有益于企业发展的优势因素，扬长避短实现效益与收入最大化。这一过程中，人的因素起着至关重要的决定性作用。不仅是负责具体业务操作的财务人员，更需要各级管理人员全面掌握和认真解读营改增以来的战略方向变化。只有形成了自上而下的统一认识，企业才能营造起更加良好的财务管理现代化氛围，才能使营改增的政策利好切实转变为企业现实收益的提升。这对处于日益严峻市场挑战中的房地产开发企业而言，不仅是实现利益最大化的关键一环，更是以此加快转型升级、实现未来可持续发展的重中之重。

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