张喜根
摘 要:随着企事业单位改革的不断深化,主辅分离已势在必行。必然使物业管理工作迎来挑战并向市场化迈进。面对市场竞争的日益激烈及各种新需求的不断提出,后勤服务逐步社会化,而最佳的载体就是物业管理。要顺应时代发展,探索新型管理模式,确保高效落实物业管理工作就非常必要了。
关键词:企事业单位;物业管理;改制思考;建议
目前,企事业单位物业管理工作中,有待解决的遗留问题较多。一般情况,物业管理由相关后勤部门演变而来,在开展工作过程中,受诸多因素的制约。因此,在工作落实中还存有缺陷,需进一步完善和改进,以提高物业管理工作水平。
一、物业管理的概述及内容
概述:存在于土地及地上建筑物形式的不动产即是物业,即是有使用功能供住、用的房屋及与之配套的公用设施、设备,如院落、停车场、社区内道路等。物业管理的主要目的就是改善住用环境、确保物业使用功能、延长其使用年限和增值、保值。
内容:物业管理基本服务包括:建筑房屋的主体管理,如掌握房屋的基本情况、建筑物的修缮及管理;专项服务包括:公用设施设备维养、秩序维护、绿化养护、环境卫生及消防、车辆交通道路的管理等;特殊服务包括:特约有偿服务及便民、商业、文体、教卫、交通网点等。作为物业企业应追求全面服务、高效管理、专业营运,并由单一管理服务向多渠道经营发展,实现发展全面、经营多种、以业养业的目的。
二、企事业单位物业管理市场化的必要性和可行性
我国内地在住宅小区实施物业管理,始于上世纪80年代,近40年来,已形成市场化、社会化、专业化的物业管理机制。多年来,受计划经济影响,较多的社会功能由企事业单位承担,这制约了其发展。要想减轻社会功能,就得剥离出去,以精干主业,实现资产盘活,促使物业服务实现市场化。
建立市场化物业管理模式有如下优点:一是从业人员的思路清晰、市场意识强、服务对象明确,工作责任心强、热情高;二是按 “核算独立、盈亏自负、自我发展”的管理机制建立和运作;三是按市场规律采用竞争机制,对员工实行定期考评,优胜劣汰。这是行业发展方向。但也还存在不足,主要表现在:一是大众的思想观念转换慢,对自掏腰包买服务理解不够;二是由于经济发展不平衡,加之自身运营水平低、服务欠缺等,经营亏损时有出现。加快物业管理市场化,非常必要。
三、企事业单位物业管理市场化面临的主要困难
职工住房制度改革以来,原企事业单位后勤行政部门承担的职工所居住小区的物业服务,虽较原来的后勤服务管理进步很大,但福利内容仍存在着较多,与市场化运作的物业服务相差较大。这既有不完善政策配套的原因,也有自身服务的原因。
(1)建筑物设施设备老化,历史维修欠账多。建于上世纪的福利房,大多建筑較为陈旧,公共设施设备老化,存有安全隐患。由于无维修基金,出现损坏得不到有效维修,且较大的维修费用物业企业根本无力承担。
(2)用工负担很重。由于企事业单位所负担的的人工成本与工作量远未达到正常用工的劳动水平,以至于企业正常的服务水平受到了限制。
四、企事业单位市场化物业管理的对策
(1)准确定位机构性质,整合管理队伍。企事业单位的物业管理工作多由后勤部门代管。其管理形式较落后,有待完善服务收费标准,同时将其脱离出来,独立向市场化道路自主地发展,仅凭其自身能力,还难度较大。
(2)培养全员物业服务意识。物业企业首先须弄清自己与商户、业主的关系,尊重其权利,履行自身职责,按契约提供服务。只有增强自身责任,同时,强化业主对物业管理的参与意识,才能使物业管理走向正途。
(3)体制建设逐步完善,让社区业委会充分发挥作用
构成物业管理活动各方法律关系的民事主体为业主、业委会和物业企业。要准确为各方定位,其基础是物业管理的专业化,更是规范和培育市场的重要前提和必要的要求。
(4)提高从业人员综合素质,培养复合型人才。衡量物业服务好坏的最终标准要看所提供的服务商户、业主是否满意。物业企业必须建立机制,转变服务观念,完善员工系统的学习、进修、培训和深造等激励机制,尽快提升从业人员的专业技术素养,提高业务规范化操作程度及服务质量,为用户提供更优质的管理与服务。
(5)细化服务,拓展服务项目。了解与掌握不同阶段商户、业主的服务需求及消费潜力,可为商户、业主提供临时的免费停车场等,或是增加服务让商户、业主随时感觉到物业服务的提升,适当增加一些收费合理,商户、业主能接受的有偿性服务。
(6)注重运用法律法规。尽可能与商户、业主创建平等互为信任的合作关系,订立规范的协议,明确双方权利义务,避免不必要纠纷;物业企业内部,需不断完善员工录用、缴纳保险及辞退等制度,严格执行劳动法。
五、结束语
综上所述,企事业单位物业管理工作服务质量与工作效率的好坏,不但对商户、业主的品质生活、自身利益、幸福指数均有着重大影响,也关联到企业今后改革及发展水平的高低,更关系到企业品牌形象的开发与延长。
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