给房产广告立规矩

董忱

买房就可以上某某名校，出门就坐几号线地铁……这是时下不少楼盘销售广告的主打，只要挂着学区房字眼的楼盘，销售立马火爆，问题是有些业主新房住了好几年也未见那名校在哪，更别说那地铁在哪了，这种忽悠购房者的行为频频引发维权，近日济南出台的房产销售广告新规，对商品房预售、廣告宣传等方面进行了规范，终于让购房者可以安心省心购房了。

误导宣传要追责

孩子教育问题是一个家庭中重中之重的大事，父母为了给孩子一个良好的学习环境，购房时学区房成了不得不考虑的大事，这就给了一些开发商可钻的空子。利用所谓的假大空的学区房搞前期宣传，提高楼盘的潜在价值。但最终，承诺无法兑现，伤害的还是这些购房者。

有过购房经验的购房者一般都会发现，开发商的宣传广告上，一般都会用大字和大型图片标注学区房地铁房，但大家如果睁大眼晴仔细看通常会发现有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”，因此，广告上的楼盘就放大各种优点，比如环境如何宜居，配套如何齐全，交通如何便利，学区如何优越，可以美化夸大而不受法律制约。

近年来，济南的房产维权事件中，状告开发商虚假宣传的事件占80%以上。

济南市民崔先生曾经向本刊反映，他购买了高新区某小区的一套期房。“当时主要是看到开发商宣传，这个楼盘是奥体中路学校的学区房，单页、施工围挡上都是这么宣传的。置业顾问也说，签约奥体中路学校，距离学校500米。高新区学校少，能有个学校，将来孩子上学省心。”崔先生表示，当时房价已经过二万了，但他考虑到能不再为孩子上学的事情操心，还是咬牙坚持买了。“这个房价和周边比起来有点小贵，就是因为是学区房的原因。”

崔先生告诉记者，后来在报纸上看到了一个消息：山东大学基础教育集团宣布托管济南高新区奥体中路学校，前几年山大附中成功托管的辅仁学校，让周边房价蹭蹭上涨。崔先生和不少业主一样，为这一利好消息激动不已，认为孩子终于可以上个好学校了，大家都认为多花钱买这个房还是值得。

所有的业主们一直坚信交房之后可以上奥体中路学校。眼看着离交房时间越来越近了，结果他们得到一个意外消息：小区压根就没签约奥体中路学校，售楼时的宣传是虚假的。这下可惹怒了像崔先生这样的业主，“孩子到上学年龄了，可是学校不见了。”无奈的业主们联合起来将开发商告上法庭。

记者注意到，天花乱坠的房地产楼盘广告中，“学区房”通常是最大的噱头。比如，很多楼盘售楼处选址与名校为邻，便在广告中突出“与名校为邻”因素，蹭名校热度。

地铁1号线开通后，“地铁房”成为楼盘广告的又一大噱头。像章丘一家名为“百脉悦府”的楼盘宣传彩页中，印上“R2新四中站”字样，让人不知所云。还有一家名为东都国际的公寓项目，渠道人员在电话营销中宣称项目位于“双地铁（R2、R3线）交汇”处，但在记者追问下，对方坦承虽然该项目紧邻R3线，但实际上离在建R2线开源路站有相当一段距离。

“如果规划的学校因为种种原因未能落地，开发商却提前宣传，最终造成购房人被诱导欺骗，这种案例是存在的。”业内人士表示，针对这种情况，凡对商品房所作的说明和承诺等宣传内容，对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，违反的应当承担法律责任。

因虚假宣传坑蒙购房者的事件早已引起相关部门的高度重视。5月14日，济南市住房和城乡建设局与济南市市场监督管理局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》（以下简称通知），对商品房预售、广告宣传等方面进行了规范。通知要求，商品房广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;楼盘位置示意图、绿化效果图、沙盘不得超前规划、透支预期，过度渲染，不得刻意规避项目周围不利因素。

根据《通知》，凡商品房在售项目存在违法宣传、虚假宣传或夸大宣传行为的，相关企业要立即自查整改，整改截止日期为5月31日。

此外，济南市住房和城乡建设局将联合市市场监督管理局开展专项检查，对违反规定的房地产开发企业和中介机构，将责令其限期改正，逾期不改正的停止销售行为，不良行为记入企业信用档案，并视情进行通报，情节严重的将依法予以处罚。

《通知》中还重点指出了，今后商品房广告中将有许多“禁令”。其中包括，不得出现升值或投资回报的承诺或融资、变相融资的内容，也不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，开发企业销售人员也不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施为说明和承诺，推销商品房并以此方式诱导欺骗购房人。

“学校、地铁作为配套设施，或多或少影响着购房者的选择。”一名业内人士解读，这些“卖点”今后将不允许作为销售商品房的“噱头”。

无销售证不能发广告

此次房产销售广告新规的出台，对于开发商做广告也有了更加明确和严格的要求。《通知》中明确，开发项目未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明，不得发布商品房销售广告。对于发布的商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、中介机构及承销机构名称、商品房预售许可证号或商品房现售备案证号。

“商品房销售的前提是取得相关许可，没有许可不仅售卖被禁止，广告宣传等也是违规的。”住建部门相关工作人员说，提前选房或交付定金也属于违规行为。

前不久，济南市民张先生给本刊打热线电话反映，位于济南槐荫区青岛路与顺安路交汇处的杨柳春风项目，在未取得预售许可证的情况下，以收取会费为名，通过银行冻结账户的方式开始选房。

当然还有个别楼盘打出售楼广告，“交一千抵一万，最高可抵十万”“买楼送豪礼”“开盘首日交定金可提前选房”等，这些吸人眼球的广告语很容易让购房者轻易相信。

“我是2018年买的济南东部邢村立交桥东的楼盘，开盘首日交了十万定金，还进行了摇号，销售顾问没有告诉业主没有楼盘预售证，开发商也没有出具相关文件，说好的是2018年年底交房可现在迟迟也没有交房，听部分业主说是开发商有违建行为，至今未取得预售证。”济南购房者李女士和该小区上千业主都十分焦急地四处打听消息。

2018年6月，市民李女士在经十东路观山壹号院楼盘认购了一套房屋。由于当时开发商未取得预售许可证，李女士和开发商签了一份理财协议以确定购房资格，并交了四成72万元房款。后来她因资金不足欲退房，但当年10月提交申请后，至今仍未收到退款。

法律界专家表示，开发商未拿到预售证以其他形式进行预售涉嫌违规售房， 购房者购买无预售证的这类房源也不受法律保护。

新发布《通知》中除了对无预售证不能发布售房广告做出明确规定外，同时还强调了商品房项目的广告宣传名称应与商品房预售许可证或现售备案证标注的名称一致，不得随意使用其他名称。

这也就是说，前些年出现过的开发商售楼过程中常常更名的情况也是不允许的。

2017年济南西部一楼盘曾经就因为不停地变更名称，登上了媒体的头条，有购买者称，因该小区位置有些偏，销售情况不乐观，网上的负面消息不少，于是开发商就将小区名称先从某花园改成某华府后来又改成某郡府，总之楼盘是频频换名，有业主爆料称，名称和购房合同严重不符，熟悉房产业务的专业人士表示，像这种情况一旦出现问题，业主维权取证也很困难。

不过这些问题随着《通知》的出台，购房者们也可以放心了，因为《通知》中明确，商品房销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗误导购房人。对于广告中对价格有标注的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。对于广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。此外，广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定。

样板房与实交房应一致

根据《通知》，商品房销售现场宣传也有了明确要求。商品房销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘，应当准确、清楚，比例恰当，与实际规划一致，不得超前规划，透支预期，过度渲染，不得刻意规避项目周围不利因素。

“开发商在宣传时往往放大有利条件，回避不利因素，而购房人若自己不做功课，很容易在今后遇到维权的麻烦。”业内人士说，《通知》明确该条因素，很好地维护了购房人的合法权益。

在济南购房的李小姐告诉记者，“我2018年买了100多平的一套公寓，因为购房时是期房，只能看看样板间，开发商把样板间装修的特别有氛围，大部分购房者看了样板间后都会很满意，当时售楼的销售顾问也一直在说，交房时实际楼房和样板间一模一样，搬进家具就可直接入住，可实际交房时我们所有的业主都傻了眼，哪有什么豪华装修，墙是裂缝 的，木地板换成了瓷砖地板，所谓的进口家电直接没了踪影。”

像李小姐这样的情况并不少见，收房时楼房和样板间风马牛不相及的现象已经见怪不怪了，一些开发商为了利益最大化，偷工减料私自降标，造成屋顶漏水、墙面开裂、管道渗漏等严重质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

现实中，首次购房者都没有足够的看房经验很容易被销售顾问的“花言巧语”所诱骗。看房时，不少人都会被售楼部华丽的楼盘宣传册、精致的沙盘吸引，在置业顾问“所见即所享”的话术中越看越中意。

但沙盘和实景之间往往差了几个档次，比如沙盘上的路是拼花卵石铺装，实景可能是沥青铺装，甚至是硬化水泥路。

甚至沙盤上绿化盎然九重园林，绿化率直奔35%以上，但实景可能只有零星树木，甚至都是刚种下的小树苗。

有些置业顾问还会夸大楼间距，沙盘也会特地拉大楼栋距离，有经验的购房者会要求打开规划公示图或总平面图，放大图片后在两栋楼的轴线上查看实际楼间距，实际上售楼处几乎没有一位购房者提出这种要求，一般都是销售顾问说什么就相信什么。

还有一些开发商会擅自改变原有的规划设计，比如把配套设施随意改动，把绿地变成地上车位，或者在空地上加盖新楼，严重侵害消费者的知情权。

“为了规避出现各种问题，我们一定要仔细核对规划图，上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息，可以一一查证。”房产界专家说，“开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的，我们可以在合同上与开发商作出约定，如有规划变更应提前通知;未作出通知的，属于侵权行为。”

《通知》要求，设置精装样板间的，应与实际交付面积、装修标准一致。商品房取得预售许可后，应在销售现场一次性公开房源信息并于10日内开盘销售，现场销控进度表宣传公示的已售房源、未售房源的具体房号应真实准确，不得给购房人提供虚假销售信息。

济南市住建局相关负责人表示，下一步将联合市市场监督管理局开展专项检查，对违反本通知规定的房地产开发企业和中介机构，将责令其限期改正，逾期不改正的停止销售行为，不良行为记入企业信用档案，并视情进行通报，情节严重的将依法予以处罚。