ODR在在线短租领域房东自营模式下的应用

吴撷柳

摘 要：经济的发展与互联网技术的进步使得在线短租迅速发展，滞后的纠纷解决机制已经无法满足在线短租发展的需要。ODR在线纠纷解决机制的应用将突破时间和空间的诸多限制，有效解决纠纷。

关键词：C2C电子商务模式;ODR;应用

一、在线短租模式的概念

“在线短租”模式是依托于共享经济而产生的一种住房共享模式。该模式介于传统的酒店服务和房屋租赁之间，将闲置的房屋通过社会化的平台与他人共享从而牟利，整合了酒店经营的服务理念和居民住宅空间资源，提高了资源利用率，创造了更多的经济价值与社会价值。简单来说，在线短租模式就是“互联网+短租”，即互联网技术与短租交易相结合的一种新型商业模式。房东在互联网平台上发布房屋信息，互联网平台集聚、整合房东的房屋资源，房客根据需求自行选择匹配心仪的房屋资源。

二、房东自营模式的概念

房东自营模式是在线短租交易下的一种主要商业模式，其本质上是C2C电子商务模式，即一种远程的、非面对面交易模式，在整个交易过程中，交易双方当事人完全依赖于对方发布信息的真实性和准确性。运营公司在线上为房东和房客搭建一个在线沟通和交易平台，并通过财产、人身安全保障方案及身份识别等机制建立绿色平台生态系统。在此类商业模式下运营公司以向房客收取佣金，向房东收取附加费用盈利。

房东自营模式运营成本低且扩张速度快，在短期内就能形成庞大的数据体系，在居民消费需求日益增长的今天能够为平台带来丰厚的利润。但此类运营平台为避免纠纷往往只承认自己是一个网络服务公司，只负责核实房东发布的信息是否符合网站的要求，此做法极大程度上导致了房源质量和服务水平的良莠不齐。

C2C电子商务模式是基于信息披露而产生的，充分完全的信息披露对于在线交易的完成具有重要意义。C2C模式下信息披露的真实性常常与信用机制挂钩。然而平台自有信用机制往往存在问题，普遍存在信用炒作（交易双方以一方或双方增加“会员积累信用”为目的，虚构交易事实或实施足以影响他人“会员积累信用”的行为）。常见的方式有虚拟交易中的职业好评，和实际交易中的卖家强迫买家好评或强迫卖家删除恶评。在短租交易平台上同样存在着这样的问题，房主和租客串通，互相给予好评，从而得到平台上的优惠的行为屡见不鲜。

三、房东自营模式下的内部法律关系

从内部法律关系上看，房屋自营模式下的短租交易主要涉及三方主体，即房东、房客和短租运营平台。

（一）房东和房客之间的法律关系

房东在短租运营平台上发布房屋、价款信息或其他具体的租赁协议，房客自行浏览选择，确定适合的房源后支付价款。该类行为成立电子合同下的点击型合同，即卖方在网上发布产品用途、价款等信息，买方如有购买意愿，则键入买方信息、银行卡并附具密码，得到卖方认可后即成立的一种合同。房客支付价款即表示与房主就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见，最终成立房屋租赁合同。房东和房客之间构成形式和实质上的租赁关系。

（二）房东和运营平台之间的法律关系

在C2C模式下，网络交易平台的提供者在为买卖双方提供交易平台的过程中，产生了实质上的中介效果。虽然网络交易平台提供者将网络交易平台对网络用户免费开放，并未因提供网络交易平台而收取相应的费用，但交易完成后网络交易平台的提供者向房东收取附加费用，向房客收取佣金的行为使其所获收益具有了居间报酬的性质。

且房东和房客在网络交易平台上进行注册时需要同意一系列的服务条款，而这些条款往往规定了房东、房客以及短租平台的相关权利与义务，通常明确了短租平台向房客提供房源信息并向房东报告房客预订房源的通知的义务。则有理由在房东和房客同意了服务条款后推定当事人之间达成了订立居间合同的合意。

短租平台向房东和房客提供订立合同的媒介服务，房东和房客支付报酬。由此可见，房东和运营平台之间构成居间关系。

（三）房客和运营平台之间的法律关系

无需赘述，房客和运营平台之间亦成立居间合同关系。

根据上述分析，运营平台仅仅是居间人的身份，作为中介方的运营平台，其法律作用相对较弱，相应的法律责任也会较少。

四、房东自营模式下的法律纠纷（以房东和房客之间的冲突为主）

（一）完全违约行为

（1）房东在已经接受预约的情况下将房屋出租给他人，致使房客在约定的期间内无房可租。

（2）房客预定了房间，但单方面取消预约致使房东遭受损失。

（二）部分违约行为

部分违约行为多发生在房东身上，多为房东延迟履行或者不完全履行自己的义务。

例如：因为房东清扫房间不及时导致房客延迟入住，或是房屋的实际情况与描述不符，不符合房客的消费预期。

（三）侵权行为

在房屋在線短租中侵权行为时常发生，且表现为房东与房客互相侵权。

1.房东侵犯房客的隐私权

房东在住房内安装监控设备侵犯房客隐私权的事件层出不穷。据美国《财富》杂志的报道，Airbnb位于佛罗里达州长船岛的一间民宿房被发现装有隐藏摄像头。一对夫妇在前去当地旅游时预订了该间民宿，入住时发现卧室的烟雾警报器中装有隐藏摄像头，租客因此而报警，事后该房东被逮捕。Airbnb在台湾的一间民宿也被中国用户发现装有针孔摄像头，对此，Airbnb给出的回应是“已经立即将该房东移出Airbnb社区，并且为这位房客提供全额退款”，并强调对于任何侵犯隐私的行为，都采取零容忍政策。

尽管在Airbnb的服务条款中明确规定如果房东在房源内或房源周围安装有监控摄像头，即使这些摄像头处于关闭状态或没有连接，Airbnb也要求房东在房屋守则中清楚说明相关信息。此外，Airbnb还要求房东披露是否正在进行录制。但这项致力于事前预防且几乎没有强制力的条款，对于阻止偷窥监视事件的发生可谓是无能为力。

2.房客侵犯房东的财产权

房东放置在房内的贵重物品被房客偷盗或是房客损坏房屋内的固定设施。

五、上述租赁纠纷的传统解决方式及其弊端

对于公诉案件房东和房客自然是借助司法机关维护自己的合法权益，但是对于常见的侵权纠纷，房东和房客的选择远远不止诉讼这一种形式。

（一）诉讼

原告将自己的请求直接诉诸法院，是最具有权威性的一种纠纷解决方式。

弊端：

1.高成本、低效率

在房东自营模式下的纠纷主体其常住地往往不在同一个地区，为解决纠纷进行诉讼其耗费的人力、物力较高，加之诉讼程序比较繁杂，周期较长，致使诉讼成本高，效率不足。

2.国外判决执行难

该种弊端发生在跨国短租纠纷中。在跨国纠纷中根据国际私法上规定的连结点确定法院管辖权，通常为属地连结点、属人连结点和主观性连结点。一个案件往往不止一个连结点，因此可供原告选择的诉讼法院自然不止一个。在这种情况下，原告通常会选择对自己有利的国家的法院提起诉讼。如果原告选择的法院又与案件的实体争议没有实质意义上的关联且承认与执行地法院对该案也有管辖权的话，那么原判决法院的管辖权很可能被认定为不合格管辖权，从而判决无法得到承认和执行。

（二）仲裁

当事人双方依据私法自治的原则订立仲裁协议，将争议提交到由仲裁员组成的仲裁庭进行裁判。

弊端：实践中很少采用这种方式，在争议发生前当事人双方很少达成仲裁协议。纠纷发生后因为距离的局限性也难以达成协议。

（三）和解和调解

“和解”是双方当事人之间通过信息的交换和沟通，就产生纠纷的事项达成共识和就纠纷的解决做出一致的决定的过程和结果。和解主要是依赖于协商。

“调解”是指纠纷的当事人在中立的第三方的介入下，通过谈判达成和解、解决纠纷的过程和结果。

弊端：纠纷发生后因为距离的局限性难以达成协议。

六、ODR的概念

ODR（Online Dispute Resolution）在线纠纷解决机制是一种依托于ADR（Alternative Dispute Resolution）替代性纠纷解决机制而产生的新兴的争议解决机制，能够独立于当事人的物理场所，是一种主要利用互联网技术进行的争议解决机制。其主要模式是把ADR的方法和经验运用到全球电子商务环境中，以解决大量出现的在线纠纷的一种机制。

ODR的出现不是要代替司法解决纠纷的机制，而是弥补司法机制的不足。在全球电子商务环境下，以地域和国家主权概念为基础的司法机制，在解决迅速发展的电子商务所引起的大量纠纷面前，将不得不面临一系列复杂的法律、经济问题，例如管辖问题、适用的实体规范问题、裁决的承认和执行问题，以及费时的拖延、昂贵的诉讼费用等等。而ODR的出现将在极大程度上解决这一系列问题。

七、ODR在争议解决中所具备的优势

（一）便捷性

在互联网的帮助下当事人能够突破时间和空间的限制，随时随地进入ODR程序。

（二）经济性

与诉讼以及其他需要突破距离局限性的纠纷解决机制相比，当事人利用ODR解决争议的成本较低，一台联网的电脑就能够使当事人之间进行协商，利用电子邮件等工具传递相关材料耗时短，易于当事人取得。

（三）弱对抗性

与传统的ADR相比，ODR避免了当事人的直接会面，有效避免了当事人之间因纠纷解决而产生正面化冲突，有助于双方当事人在争议发生后保持合作关系。

（四）灵活性

综合应用调解和仲裁两种方式。一般情况下，ODR先进性调解，在调解不成的情况下可以选择进行仲裁。这与我国的仲裁法不谋而合，《中华人民共和国仲裁法》第51条规定“仲裁庭在作出裁決前，可以先行调解，当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解，调解不成的，应当及时作出裁决。调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。”

八、ODR在国内发展的困境

（一）安全性与保密性问题

在ADR模式中，我们可以采取限制的方式来保障信息的安全性，但在ODR模式中所有的资料，包括当事人的争议请求、证据等都是通过互联网传播，而互联网因其开放性使得资料的传播十分便捷，这提高了当事人相关资料的保密难度。对网络的安全性提出很高要求。

（二）ODR合法性基础的缺失

目前我国关于ODR的相关制度建设尚不完备，与电子商务相关的立法也有限单一。由于我国并未从法律的层面建立ODR模式，甚至是电子商务纠纷的解决机制，使得ODR的实施缺乏合法性基础，很大程度地阻碍了ODR模式发展。

（三）ODR的承认与执行问题

裁决的执行有两种方式：一是当事人主动履行;二是依靠代表国家公权力的强制执行机构强制履行。但是ODR从本质上排除国家公权力的，因此只能依靠当事人的自觉。但当事人是否自动履行又往往挂靠于当事人对纠纷解决机构的信任程度和对解决结果的满意程度。一旦当事人拒绝履行，没有国家公权力支持的ODR将形同虚设，其裁决结果的可执行性将大打折扣。

（四）ODR难以取得消费者的信任

在线争议解决机制其主要的支撑力在于信任——当事人双方、争议解决平台之间的信任。ODR作为一种新兴的纠纷解决机制，在中国的发展尚不成熟，存在诸多难题，在这种情况下难以获得多数消费者的信任，致使一般民众不敢轻易把纠纷提交ODR解决。

九、ODR在在线短租领域房东自营模式下的应用

（一）短租交易平台

短租交易平台的发展依靠的是源源不断的房源信息以及由这些房源信息吸引而来的注册用户。如果短租交易平台仅仅认可自己的居间人身份，以此来规避责任，放任房东和房客之间的纠纷，短期来看确实为公司减少了不必要的麻烦，长期而言这样的做法反而会降低用户的消费体验从而减少用户量。由此笔者建议短租平台主动与相关的ODR在线纠纷解决机构进行联系，为用户之间的纠纷指定ODR机构。

（二）国家政府

加强相关法制建设，出台一套关于ODR的官方标准，为ODR的合法性提供基础。

（三）消费者

在纠纷发生后积极主动了解ODR，对ODR持一个开放包容的态度。

参考文献：

[1]肖永平，谢新胜.ODR：解决电子商务争议的新模式 [J].中国法学，2003.

[2]樊华.房屋在线短租交易的法律规制 [D]. 湖北：华中师范大学，2018.

[3]刘禹.ODR建立的必要性——从淘宝两起网购纠纷案例谈起 [J] 东方企业文化，2011.10.