城市土地一级开发整治投融资模式的探讨

姚水平

摘 要：本文以具体项目为例，阐述了城市土地一级开发整治投融资需遵循的原则，分析了当前城市土地一级开发整治投融资管理中存在的缺少明确的融资主体、融资渠道较为单一等问题，并针对这些问题提出了对应的解决措施，以促进城市建设的可持续发展。

关键词：城市土地;一级开发;投融资模式

土地一级开发作为房地领域较为新兴且关键的一个重要组成部分，随着我国城镇化发展速度的不断加快，其开发实践会表现得越来越丰富。但针对城市土地一级开发过程中的问题也越来越多，尤其是与城市土地一级开发相关的投融资模式问题，成为当前的一项研究重点。在研究过程中，需要结合当前我国中国土地一级开发投融资模式发展现状进行切入，针对性地寻找到一套适用性较强的投融资模式。

一、项目背景分析

本文研究案例的土地一级开发项目，为珠海西部城区首期开发区域（A片区）基础设施工程合作开发项目，是珠海市政府与中铁建投资集团合作开发项目。合作原则，实施规划制定、土地取得和项目建设，通过土地出让收回成本并获得收益，项目公司按合同的约定获得投资收益。在整个开发过程中，珠海市政府主要负责规划制定、土地取得、初步设计（含初步设计）的项目建设工作，负责协调珠海法定部门实施土地出让;主要包括负责项目建议书、可行性研究报告、方案设计和报批、环境评估、地质灾害评估、水土保持论证、初勘、初步设计（含概算）等前期工作及财务结算、接收已具备出让条件的土地及其他开发建设成果等工作。

项目公司需要负责项目所需全部资金的筹集及组织、实施初步设计后的工程建设;并负责详勘、施工图设计（含预算）、施工、竣工验收、项目移交、质量保修等工作。投融资主要工作包括筹资方式、资金计划、资金的使用及监管、资金成本等。为了确保项目的顺利开展，并有效地降低筹资费用，需要寻找到一套适用性较强的投融资模式，确保执行资金计划对施工不会形成影响，同时降低资金成本。

二、城市土地一级开发投融资特征表现

当前我国城市土地一级开发是一种政府行为，其主要是针对没有招、拍、挂之前让城市土地根据城市总体规划以及当地发展需求等进行合理化的整理与投资开发。参与城市土地一级开发的开发商，必须要结合政府制定的相关要求，坚持“政府主导、统一规划、市场性经营”原则，对其开发项目开展现代化管理与组织。例如：项目征地、拆迁、项目建设设计、基础配套建设等方面都需要开发商的参与。同时，对于此类土地开发需要投入巨额资金，需要由一级开发商开展融资活动，并以此获取开发过程所需要的资金投入。

三、城市土地一级开发整治投融资原则分析

1.合理预测与规划原则

城市土地一级开发是一个投资期较长的活动。在此过程中，需要经历征地补偿、拆迁、拆迁补偿以及基础设施建设一系列的相关流程。在一个漫长的投资周期内，回收资金也会变得相对较长。此外，对于城市土地一级开发整治投资金额非常大，需要参与其项目的开发主体结合其项目内容进行：融资金额、时间、模式以及投资风险等多个方面的合理预测，并制定有效的资金使用规划。在此过程中，需要与相关权威机构进行联合，并针对项目开发的可行性进行分析，重点对其项目的整体投资进行预算，并预测出资金使用回收周期、融资成本以及对投资者的回报，才能够为其项目的融资奠定坚实的基础。

2.融资所需要坚实的时间性原则

城市土地一级开发需要巨额资金投入，必须要通过大量融资的方式来满足其项目的开发需求。在整个融资过程中，势必形成相应的融资成本。为了更好地降低整个项目的开发成本，需要对融资资金的使用时间进行合理化预测与规划，以此来为整个项目的融资活动提供指导。在此过程中，可以结合项目开发进程，合理制定融资时机以及期限。坚持满足项目开发资金需求基础上，尽可能不浪费资金。

3.合理选择最佳的融资方式原则

对于不同项目均会产生不同的融资方，而且其方式的差异性与融资成本、融资难度等方面有着直接的关联性。所以，对于项目开发主体而言，必须要结合项目发展以及具体的资金需求，合理选择最佳的融资方式，不仅要能够满足项目开发的资金需求，还需要注重控制整体的融资成本。

四、城市土地一级开发整治投融资管理存在的问题

1.缺少明确的融资主体

地方政府作为土地储备中心执行主体，需要与地方国土资源部门以及相关机构进行统一协作工作。但当前城市土地一级开发的融资主体并没有得到明确，表现出了各地政府不同的方式。在缺少明确的融资主体情况下，导致资金偿还的追责主体也有所缺失，从而造成许多资金提供方不愿意参与其项目融资。

2.融资渠道较为单一

当前我国土地一级开发资金主要是以自有资金、财政拨款以及银行贷款三种类型。但由于其项目资金需求量较大，前两种资金来源相对较小，主要是以银行贷款为主。在这样较为单一的融资渠道背景下，给其项目开发造成了许多的问题。

（1）提高了银行经营风险。项目融资主体将其土地储备作为抵押进行贷款来获得资金，但城市一级土地并没有出让，缺少正规的土地使用权证。将其作为抵押则失去了应有的法律效力。这样的问题，导致银行无法及时地在贷款出现风险时，对其进行处理。此外，地方政府对其土地出让价格形成了非常大的影响，想要回收贷款，则需要将二级土地进行出让。所以，对于还款来源而言表现出了非常大的不确定性。

（2）提高了城市土地一级开发成本。城市土地一级开发的周期非常長，而且其投资规模较大。虽然可以多银行贷款进行融资，但需要付出较高的利息成本，提高了其项目开发成本。

（3）提高了城市土地一级开发的不确定性。不同银行针对其项目开发所要求的贷款条件各有差异，而且存在国家政策的影响，导致许多城市土地一级开发进程与银行贷款相关联。在诸多不确定性的影响下，对于其项目开发、规划以及管理均形成了非常大的难度。

五、城市土地一级开发整治融资渠道的拓展策略

1.明确项目开发融资主体

在此环节中，需要针对城市土地一级开发项目的融资进行明确。同时，需要通过公示的方式，讓社会民众对其融资主体进行了解。从而有利于在进行融资过程中，能够让投资或者贷款方获知具体的融资主体，为其开展相应的贷款管理工作提供有效、可靠的依据。

2.构建城市土地一级融资法律体系

对金融管理相关法律法规进行分析后发现，当前我国缺少金融机构对城市土地一级开发融资的相关法律法规。目前主要是以银行房地产开发贷款的规定为参考。在当前出现多元化的土地项目开发融资模式的今天，需要制定出行之有效的法律法规对其进行规范化。通过构建与健全相关法律法规，针对当前市场中主流的融资模式的各个环节进行法律规定。比如：组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等做出规定。从而可以让所有参与城市土地一级开发的相关利益者都能够有法可依，并在合规的法律范畴中进行有效的投融资行为。此外，通过加大城市土地一级开发融资法律体系的构建力度，还能够有效地为投资者利益提供保障，为其项目开发的顺利完成奠定基础。

3.创新城市土地一级开发融资金融产品

为了缓解城市土地一级开发融资渠道单一的现象，相关金融机构需要以其项目开发资金需求、投资回报周期以及投资环境等多个方面进行分析，向社会推出相对应的金融产品，比如：土地信托融资于2001年我国信托投资出台了相关的管理办法，这也就意味着信托公司对于房地产资金融市场起到了非常关键的作用。其扮演了另一个土地开发融资产品角色，并能够为城市土地一级开发项目的融资，提供债券发行、私募股权基金等不同类型的金融产品，从而让其项目能够以最快的时间获得资金，在一定程度上降低了其项目开发的融资成本。

综上所述，当前随着我国城镇化发展规范的不断加大，城市开发需要通过多元化的融资渠道来获取资金。因此，需要针对我国国情以及金融市场体系，设计出灵活的城市土地一级开发融资金融产品，并通过规范化的法律环境，为城市土地一级开发融资拓展更多的渠道，为城市建设的可持续发展奠定基础。

参考文献

1.曾政.城市区域开发建设及投融资模式的研究.华南理工大学，2018.

2.庞梅，张红梅.普惠金融下农村土地投融资模式研究――以贵州省为例.时代金融，2017（32）.

（责任编辑：兰卡）