浅议我国养老地产融资模式

朱国平

摘 要：系统阐述了我国养老地产相关政策法规。从我国养老地产企业融资的特征、形式和发展现状等方面，分析了我国养老地产融资模式。

关键词：养老地产;融资模式;土地政策;金融政策

文章编号：1004-7026（2019）02-0008-03         中国图书分类号：F299.23        文献标志码：A

权威数据显示，2000年我国65岁以上老年人口达八千万，占全国人口的7%。根据2015年人口普查数据，我国65岁以上老年人数已经超过1亿，占比超过8%。仅仅15年时间，我国老龄人口急剧增多，表明我国人口老龄化进入快速发展阶段。

随着我国人口老龄化加速到来，养老地产成为当前地产界最有发展前途的一个分支。预计未来我国老年人服务市场规模将达数千亿元。目前我国很多企业涌入养老地产行业，而决定养老地产开发成败及质量高低的关键因素在于开发商融资情况。

1  行业政策环境

1.1  土地政策

2014年，国土资源部部长姜大明主持召开第7次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，规范养老用地开发利用管理。严防某些单位打着养老地产的幌子“圈地”，但却不从事养老地产开发。明确规定了养老服务设施用地范围，加强养老服务设施用地监管，鼓励盘活存量用地。

我国政府大力倡导养老地产开发，将养老地产土地划入国家建设用地计划。保护养老地产土地的“专用”性，遏制一些开发商假借“养老地产”形式圈存土地进行其他商业盈利活动的行为，但这些措施没有从根本上解决养老地产商“拿地难”或没钱拿地的现状。在土地政策和税收方面，国家并没有给予养老地产开发商一定的优惠扶持政策。政府没能及时降低养老地产隐形门槛，使得中小型企业对养老地产项目望尘莫及。

1.2  金融政策

目前，我国与养老地产相关的金融政策只有一些与保险资金相关的政策。2010年，保险资金获得进入养老地产的资格。国家逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投入养老地产服务行业。除保险业准入政策以外，目前我国缺乏针对养老地产的其他政策，更缺乏政策扶持改善养老地产商融资困境。

解决养老地产融资难题，应出台专门针对养老地产的融资政策。美国、日本等REITs模式已非常成熟的国家，政府制定了专门的REITs法律法规，规范REITs的操作流程，帮助开发商更有效地融资。

1.3  外商投资养老地产的相关政策

2011年2月11号，民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》。根据规划，国家将加大社区养老服务设施建设，包括社区日间照料、社区上门服务及机构建设等。

在机构建设方面，我国计划在“十二五”期间建设一批供养型、颐养型、护理型和临终关怀型养老机构，使养老床位覆盖面达到千分之三十。2012年7月24日，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，希冀实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾。

2013年9月13日，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。

根据商务部《外商投资产业指导目录》（2011年），外商投资社会福利属于鼓励类产业，而投资房地产业进行土地成片开发则属于限制类产业。

近期民政部社会福利司正在研究制定涉外资金投入养老服务业的相关规定，其中包括养老用地、银行贷款、政府补贴以及税收优惠等。

商务部将会同有关部门针对市场中出现的新问题、新情况，采取有针对性措施，防范投机性投资。加强对跨境投融资活动的监控，规范房地产领域投资，合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。

2  我国养老地产企业融资的主要特征

2.1  投资规模大

养老地产融资的最大特点是资金需求规模巨大。对房地产企业资金实力要求高，是养老地产的自然屏障，将实力一般却想跟风养老地产的企业拒之门外。不同于其他地产，养老地产的真正盈利点不在于产权出售盈利，而在于后期運营服务盈利。养老地产产业链较长，产业链向下延伸，涉及多个服务领域。要运营得当，需针对老年人服务，而落实养老地产后期运营各个环节需要大规模资金支持。

2.2  回收期长

投资回收期长是养老地产融资的又一特点。养老地产开发、建设、运营需要很长的过程，对企业资金周转能力是一个严峻考验。大多数投资者青睐于时间短、收益高的投资产品。投资回收期长，意味着投资风险加大。养老地产投资回收期长的特点，使其失去很多短期投资者，增加了养老地产开发商的融资困难程度。

3  我国养老地产企业融资的主要形式

我国养老地产投资主要有3个主体，其中房地产开发商是养老地产项目最主要的开发投资者，国际养老机构和保险资金企业等投资主体所占比例偏小[1]。

目前，我国养老地产开发融模式主要有：地产企业单独出资、地产企业与国内外非金融企业联合出资开发、地产企业与银行联手、地产企业与其他一家或数家金融机构联手等模式。大部分养老地产项目开发都有企业内部融资。内部融资是成本最低的融资方式，只有实力财力非常雄厚的单位才有可能只靠内部融资就解决资金问题[2]。

3.1  传统融资方式

养老地产是资金密集型产业，其建设运营与金融业密不可分。有人认为，在不久的将来，养老地产可能以金融产品的形式存在。在我国，养老地产传统融资方式主要包括下列几种[3-5]。

3.1.1  商业银行贷款

银行贷款是最常用的融资方式。优点是融资成本低、弹性大、财务杠杆大。缺点是银行对企业要求高，审查严格。

3.1.2  企业债券

企业债券是具有法人资格的企业为筹集生产与建设资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债务凭证。

3.1.3  上市融资

上市融资是指企业通过发行股票，出售股权向社会公众融资的一种方式。在国内，上市一直是企业发展的重要目标。上市公司能够通过资本市场扩宽融资渠道，赢得广大民众支持和信赖，从而提高企业知名度。隐性成本高是上市融资的一大缺陷。

3.2  新型融资方式

3.2.1  房地产投资基金

房地产投资基金是将基金投资于房地产行业的一种基金。基金由基金公司发行，募集社会闲散资金。基金公司将募集到的基金，交由专业基金管理人员投向股票、债券等有价证券，从而使投资者从中获得收益。

房地产投资基金是投资基金的一种。养老地产投资基金是养老地产融资的一种创新模式，丰富了养老地产融资渠道。房地产投资基金也是吸引外资投资的良好契机。开发商可以顺势开阔融资路径，打造良好的外资融资平台。

房地产投资基金的缺点是境外投资者作为高融资成本投资者，通常要求短期内有较高收益，并选择在一定时间退出投资，可能造成房地产开发商额外损失。

3.2.2  私募股权基金（PE）

私募股权投资基金，简称PE，是针对未上市企业的一种投资形式，其对象是少数特定投资者。私募股权基金不面向所有公众开放，投资门槛相对较高。私募过程中，事先交代好了投资者的退出机制。投资者可以通过上市、并购或管理层回购等方式，出售股份并获得利润[6]。

相比于公募基金，政府对私募股权投资基金监管相对宽松，相关企业无需披露太多信息。私募基金融资弹性较大、退出方式灵活、收益较高，但融资成本较高、资金使用期限短，也存在小范围信息披露。

3.2.3  房地产投资信托（REITs）

REITs是一种融资方、基金公司、资产管理公司共同参与完成的融资模式。基金公司通过向社会公众发行收益凭证募集资金，资产管理公司通过专业金融分析将募集来的资金投向成熟稳定的地产项目，最后以股息或分红形式将投资收益分配给投资者。

3.2.4  保险资金

保险资金与养老地产在同一产业链内，相关度极高，因此保险资金入驻养老地产行业具有先天优势。

首先，保险公司将保险产品与地产居住权结合，将养老地产商目标客户群从老年扩展到中年。购买相应保险产品的中年业主，将是地产开发商未来的客户人群。

其次，寿险赌债期一般在10年以上，其保险资金有投资回收期长、稳定等要求。养老地产满足了保险资金这一要求，与保险达成共赢。世界范围内，保险资金进入养老地产十分常见[7]。

保险资金既可以直接入驻养老地产建设开发，也可与地产商合作开发养老地产。保险资金入驻养老地产，对企业资质的要求比较严格，未达标准的企业不会轻易获得保险公司资金支持[8]。

4  我国养老地产发展现状

4.1  位置相对集中

由于养老观念、经济水平等原因，我国养老地产处于刚刚起步探索和尝试阶段。目前，我国养老地产主要集中在经济水平较好或自然环境较好的大中型城市，如北京、上海、广州、深圳等一线城市和青岛、杭州等自然环境优美的城市。

我国养老地产发展还很不完善。养老地产的热潮式发展，使我国养老水平得到了进一步提高，已有多家房产企业与保险机构、医疗机构、投资公司、政府相关机构等合作，共同投资建设养老地产项目。但我国养老地产开发运营仍缺乏先进而成熟的合作机制。往往是单个房地产公司成立养老地产项目，独立充当融资和开发经营等角色。

4.2  开发动机不纯

近年来，“养老地产”被炒得非常火热，许多地产商纷纷涌入养老地产市场。实际上，很多地产商打着养老地产旗号向政府拿地，但谋求其他利益。

随着政府对我国房地产行业宏观调控，开发商拿地成本居高不下。同时，我国政府为了鼓励养老地产发展，出台了一系列优惠政策，其中包括土地政策。很多地产商钻政策空子，以养老地产名义低成本拿地，去建设普通住宅。其承诺的养老地产，只是配建在普通住宅项目里。

4.3  缺乏经营管理经验

欧美发达国家养老地产行业已经非常成熟。我国是少数开始建设养老地产的发展中国家之一。我国目前大多数养老地产项目，仍处在“试水”阶段。其经营团队在项目选址、项目配套设施、养老地产后期运营等方面，离国际成熟标准相差甚远。

4.4  融资渠道单一

养老地产是投资回收期较长的产业，投资回收期达10～12年。开发商自有资金很难满足养老地产项目资金需求，但目前我国养老地产融资渠道较为单一。

5  我国养老地产企业融资存在的问题

5.1  政策法规不完善

我国养老地产处于起步阶段。虽然政府大力倡导养老地产发展，但未出台扶持养老地产项目融资方面的法律法规。对养老地产行业融资，政府没有相关政策来规范养老地产融资市场，也没有将社会闲散资金聚集起来用于养老地产发展的资源调控举动。在税费方面，没有减免税费的措施，也没有鼓励养老地产开发商积极性的补贴政策。

5.2  银行贷款难度大

根据对我国房地产开发投资资金来源情况的统计，银行贷款占地产资金来源很大比例。根据国家规定，银行投资在房地产开发总成本中不得超过40%，否则将给银行带来巨大风险。

但事實上，开发商开发项目要向银行贷款拿地，建筑商施工要向银行贷款垫付资金，消费者买房也要向银行贷款。这样，银行资金占房地产行业总成本的比重就远远超过了40%。虽然当前银行资金不匮乏，但对待地产的态度却越来越严谨。尤其是养老地产项目，银行态度非常保守。我国地产行业对银行依赖大，养老地产要通过银行融资较为困难。

5.3  民间资本规模小、成本高

目前我国社会居民有大量资金处于闲散状态。如果养老地产将这些资金利用起来，也是一种资金优化配置。但民间资金要求回报率在16%左右，资金规模小、使用期限短且融资成本高。对养老地产这类对资金需求量大、时间长的行业，民间资本不足以支撑其发展壮大。

参考文献：

[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.

[2]王凤鸣.老龄化社会下的社区与老年公寓设计研究[D].天津：天津大学，2011.

[3]陈佳，冯长春.我国养老地产发展探讨[J].现代城市研究，2014（9）：8-13.

[4]李晖.我国上市公司融资行为研究[J].网络财富，2010（12）：100+119.

[5]高翱.银行信贷对我国房地产价格影响研究[D].北京：对外经贸大学，2011.

[6]刘燊.美国私募股权基金监管制度改革及对我国的借鉴[J].证券法苑，2010，3（2）：731-767.

[7]Aleksandar Andonov，Nils Kok，Piet Eichholtz.A Global Perspective on Pension Fund Investments in Real Estate[J].2013，39（5）：25.

[8]许洁.我国房地产融资模式的分析和展望[D].北京：对外经贸大学，2010.