湟中县房地产领域影响社会稳定的主要问题及对策研究

韩芳

摘要：随着湟中县房地产业快速发展，矛盾纠纷也时有发生，集中表现在征地拆迁问题、项目管理问题、物业管理问题、劳务纠纷问题上。本文根据当地实际情况，就此提出了统筹谋划、加强监督、健全制度、化解纠纷四条建议。

近几年，湟中县房地产业快速发展，县域内城镇面貌日新月异。然而，房地产开发领域矛盾纠纷也时有发生，特别是近几年因征地拆迁、物业管理不善等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，不仅严重损害了老百姓的切身利益，也在某种程度上阻碍了经济发展，严重影响到社会和谐稳定。

一、湟中县房地产领域存在的主要社会问题

目前，湟中县房地产领域信访问题较为普遍，房地产管理部门处置此类信访问题难度大、任务重，存在群体性时间和极端行为的风险，主要问题有以下几方面：

（一）征地拆迁问题。征地拆迁是一项涉及面广、政策性强、关系拆迁居民切身利益、容易引发社会矛盾的工作。征地拆迁过程中易受房屋征迁户漫天要价、安置要求过高等因素影响，严重影响工作进度。

（二）项目管理问题。因房地产开发及建设项目企业在开发建设过程中，因前期手续资质不全、未办理施工许可证以及存在安全质量隐患等问题导致施工中断或者滞后，影响房屋正常交付，从而导致购房者对开发商产生不满。或者由于房地产开发商与购房者对房屋面积、出售价格等产生异议，从而导致群众产生对开发商进行信访举报等行为。

（三）物业管理问题。湟中县物业管理问题主要包括以下几个方面：一是因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发现上述问题后对开发商产生不满情绪。二是物业服务不到位，服务意识不强，物业管理在一定程度上造成了物业管理纠纷不断。三是部分小区业主为了自身利益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是由于部分业主委员会成员有热情，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业主意愿就决定处理方式，造成业主对业委会有意见和误解。

（四）劳务纠纷问题。当前导致拖欠农民工工资问题的原因主要有：一是房地产建设领域市场秩序不规范。工程项目违法分包、层层转包、挂靠承包、垫资施工和拖欠工程款等问题仍大量存在，无用工主体资格的“包工头”带队伍参加施工的现象比较普遍，導致建设单位与农民工之间形成了很长的“债务链”，工资支付的责任主体难以落实。二是建设领域用工管理和工资支付行为不规范。施工企业普遍采取平时只给农民工发基本生活费，工程竣工后或春节前结清工资等做法，将农民工工资与工程款捆绑在一起，一旦工程款不到位极易导致欠薪。三是缺乏正规的劳务合同和工资证明。施工企业疏于管理，劳动合同签订率较低，部分建筑企业未与劳动者签订劳动合同，无正规工资表，在发生劳动争议的时候，没有相应的工资证明与用人单位存在劳动关系，致使劳动者自身的合法权益得不到保护。四是企业和劳动者的劳动法制意识和观念仍然十分淡薄，企业和管理人员对劳动法的内容了解较少，职工对劳动法的内容了解也很少，不知道法律赋予的权利与义务，导致解决农民工工资存在一定的难度。

三、对策及建议

（一）统筹谋划，征地拆迁要科学。一是从科学、长远的角度谋划建设用地储备工作，坚持净地出让，避免项目建设土地急用急征，缓解征、用土地压力，防止因征地进度影响建设进度的次生矛盾纠纷。二是结合以前征地工作存在的问题和好的经验做法认真做好土地征用的前期准备工作，包括风险评估、土地报批、群众摸底、拆迁安置、宣传发动等工作，应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹安排。三是要坚决依法打击非法买卖土地，治理土地交易市场价格混乱现象，在土地交易市场没有完全放开的情况下，做到土地只能通过政府统一征用和交易，达到补偿标准一致的原则和目的，避免因补偿标准不一致而产生的矛盾纠纷。

（二）加强监督，项目管理要规范。一是全面加强对房地产业的监督管理。房地产管理企业务必高度重视从初期的规划许可、到施工许可证的办理，再到房地产施工、竣工的检查、验收及房屋销售等工作的全程监督。二是规范推进房地产工程招投标工作。通过备案管理、过程监督等手段，房地产工程项目杜绝违法分包、层层转包、挂靠承包、垫资施工和拖欠工程款等问题，保障项目资金链的完整性和可持续性。三是加强对房产交易过程的监督。房地产管理部门要加大对房地产交易过程的监督和控制，监督开发商和购房者如实填写购房合同，明确房屋面积、出售价格等因素，避免后续出现因面积、价格不明产生的异议与纠纷。

（三）健全制度，物业管理要加强。一是要全面了解物业管理的现状、存在的问题、业主的期望和了解发达地区的先进经验，成立业委会并组织业务定期沟通交流物业问题，找到科学的管理办法，提升管理水平，最终才能达到管好物业小区的目的。二是明确任务分工。只有通过明确的责任分工，不断完善管理措施，才能有效的将物业管理工作落到实处。三是严把物业配套公共设施建设关口。建议在项目前期规划和规划验收时邀请物业管理部门一起规划和验收并签字认可，确保物业配套公共设施建设保质保量的完成，预防后发矛盾纠纷。四是要加强监督检查和业务培训。房地产管理部门要强化对物业企业的监督管理力度，通过日常检查查找存在的问题并及时加以整改，确保将苗头性、倾向性物业矛盾纠纷及时化解。

（四）标本兼治，劳务纠纷要化解。一是加强综合执法检查和专项督查。重点排查农民工工资支付情况及农民工住宿条件、饮食卫生状况。积极发挥职能作用，在发放建筑工程施工许可证之前，把施工企业缴存农民工工资保证金作为首要前置条件，要求施工企业在开工前必须按照工程造价2%的标准，将农民工工资保证金预存至人社部门指定的账户，否则不予发放建筑工程施工许可证。二是强化法律法规宣传。结合安全生产月活动，向房地产业广大施工人员广泛宣传《劳动法》《工资支付暂行规定》《最低工资规定》等劳动保障法律、法规和有关政策，提高项目单位和劳动者特别是广大农民工的法律意识。三是规范建筑市场行为，对施工企业发生拖欠农民工工资问题的，要坚决予以惩处，一律打入“黑名单”，招标办等部门暂停或取消其参加招投标活动资格。加强从源头上规范企业劳动用工和工资支付行为，及时督促所有用人单位必须与农民工签订劳动合同。四是进一步完善农民工工资投诉受理机制。通过宣传册、横幅、展板及授课等形式加大力度宣传和引导农民工利用正常途径维权申诉，一旦出现劳务纠纷可依法投诉、上访，依法维权。五是跨部门协调合作保障。房地产业主管单位要加强与劳动就业、法院等部门间的协调合作，以便施工企业一旦发生劳动用工结算分歧时，通过司法程序予以快速裁决和处理，预防和减少劳资纠纷，维护劳务市场秩序。（作者单位：青海民族大学政治与公共管理学院）