传统商业街区旅游品质提升策略研究——以合肥市淮河路商业街区为例

戴艳艳

(万博科技职业学院 管理学院，安徽 合肥 230031)

0 引言

随着城市旅游的深入发展，城市商业街区将传统商业与旅游业紧密结合，具有较强活力，成为城市旅游发展的重要组成部分，得到各个城市的高度重视。加强城市商业街区建设对于推动城市旅游经济发展，改善城市环境和城市形象，提升城市综合功能具有重要意义[1]。城市商业街区又是城市特色街区的重要类型，承载着城市历史、代表城市文化、展示城市物产、体现城市品位、丰富城市形象的功能[2]，是城市旅游消费主要目的地。随着城市经济和城镇化的快速发展，城市游憩商业区(RBD，Recreational Business District)得以快速发展[3-5]，城市RBD是一种以休闲商业为基础，融合了游憩、餐饮、购物等多种活动形式的新型城市旅游经济形态[6]。城市中心区外围新建的RBD或大型商业综合体如雨后春笋般出现，这些拥有设施齐全、购物环境舒适、交通便利等优势，对城市中心区传统商业街区产生极大的冲击。伴随着城市经济转型发展和新型城镇化的推进，城市旅游也进入品质化发展新阶段，然而传统商业街区存在设施陈旧、交通拥堵等问题，严重影响商业街区旅游消费体验。重现街区活力，提高街区旅游品质，是城市传统街区急需要改进的问题。合肥市淮河路商业街区作为合肥市传统商业街区，坐拥合肥市知名度最高、人气最旺的步行商业街，同时还有李鸿章故居、明教寺等知名的历史文化景点。本文以合肥市淮河路商业步行街区为例，分析传统商业街区目前存在的问题，探讨商业街区在商业特色的基础上，以旧城更新的城市规划技术和方法，以旅游消费市场为导向，提升街区环境和文化内涵，重塑传统商业街区的旅游品质。

1 传统商业街区旅游品质化

1.1 品质旅游

党的十九大提出了中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，在旅游业中主要体现为“需求品质化”和“供给粗放化”间的供需不平衡。发展品质旅游是满足人民群众对美好生活的需求，也是旅游业发展的必经阶段。我国旅游业已经进入了品质化发展的关键阶段[7]，当前对旅游品质的关注多从客位视角讨论旅游产品与服务的供给品质(张进福，2018)，包括游客对于目的地旅游价格、旅游交通服务、旅游餐饮服务、旅游住宿服务、旅游购物服务、旅游娱乐服务、旅游景点服务、旅游公共服务等环节的质量感知，以及对目的地居民友好程度感知、对旅游营销的评价、对投诉处理满意程度等指标内容(马仪亮，2018)。社会治安、食品卫生、餐饮价格、旅游购物和旅游监管等因素都对旅游品质产生影响，对品质旅游的追求意味着旅游的经济功能将更多地让位于社会和文化功能，新时代各种类型的旅游都要求商业氛围、文化产业、休闲环境、居民好客等配套，否则都会影响旅游品质(李明龙，舒伯阳，2018)。

1.2 商业街区旅游品质提升内容

城市社会经济的快速发展，大众旅游进入中高级阶段，城市旅游内涵发生了变化，旅游主体范畴逐步扩展，不仅包括城市外来游客，还包括本地居民，从而使旅游“需求”变得更加多样化。城市商业街区旅游品质提升既要满足外来游客对地域文化、地方物产和休闲消费的感知和体验，还要满足本地居民购物消费休闲生活的品质追求。

表1 城市商业街区旅游品质提升内容

资料来源：作者整理

随着新型城镇化的推进，城市精细化建设增强，城市品质得以提升，城市休闲购物旅游品质提升的要素体系主要分为核心要素体系和保障性要素体系[8]。商业街区的旅游资源、旅游设施和服务等构成其核心要素，保障性要素主要是指宏观的城市功能、城市形象、城市环境、地域文化、人文氛围、社会文明、公共服务、社会治理等方面，这些要素的“供给品质”对城市休闲购物旅游品质提升将产生重要影响。

城市商业街区旅游品质提升要基于“需求品质化”的引导，立足“供给品质化”建设。一般从商业街区的旅游产品开发、旅游服务、旅游营销等方面入手，借鉴城市更新规划与设计的技术和方法，对商业街区旅游品质进行提升。

2 传统商业街区现状问题

传统商业街区品质提升是对街区现有各类要素进行综合分析为基础，找出目前存在的主要问题，以问题导向为目标，针对性提出问题解决策略。传统商业街区旅游品质主要体现在业态构成、街区环境氛围、旅游服务和消费体验，通过实地走访和问卷调查相结合方式，甚至运用大数据等资源，对传统街区的客户满意度、业态、建筑、交通和空间布局等现有状态进行分析，这是确定街区旅游品质提升策略的前提基础。

2.1 街区游客满意度调查

1.游客基本信息调查。通过问卷数据进行分析，从游客构成来看，淮河路步行街区的游客以学生和年轻人为主，消费层次较低。从旅游动机来看，游览休闲的客人不多，只有6%的外来游客，表明步行街区对游客的吸引力不够，也是步行街历史文化资源未能得到充分的发挥，街区缺少特色。通过游客的平均逗留时间来看，80%的游客逗留时间为3个小时左右，街区目前参与性的娱乐项目较少，游客停留时间短，整体消费不高。

表2 游客消费基本信息调查结果

资料来源：作者整理

2．街区游客满意度调查。从游客旅游体验的角度出发，考虑游客在商业街区购物过程中的观赏、交往、模仿、消费等心理因素。从淮河路步行街区的商业业态构成、商业街区的文化特色、空间环境、交通系统和旅游服务便民设施等方面进行问卷调查发现，目前街区的主要问题分布在业态、文化特色、空间布局、交通和便民设施这些方面。

表3 游客消费基本信息调查结果

资料来源：作者整理

2.2 街区业态

淮河路步行街区内的业态涉及批发、零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、租赁和商务服务业、公共设施管理业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业等七个门类，15大类，43中类、82小类，如图1所示。

图1 淮河路步行街区业态构成

资料来源：作者整理

对街区业态调查分析后发现，目前淮河路商业街区存在的问题主要有以下几个方面：

1．购物品种单一。服装和饰品类达到了57.13%，休闲娱乐类型的业态偏少，顾客的参与度不高。整个业态结构比例不平衡，游客可参与的项目较少，很难让游客放慢脚步，增加停留时间，从而扩大旅游消费。

2．商业档次不高，业态分布混乱。从调查结果来看，步行街区的品牌结构不合理，以中低档为主，缺少商业品质，不能吸引高消费。在业态的空间分布上比较混乱，消费者难以进行比较，增加了游客购物过程中选择的难度。由于商业布局的凌乱，也使极少的高档品牌被低档零售业包围，降低了品牌的品质。

3．商品的地域文化特色较少。淮河路商业步行街作为合肥市乃至安徽省影响力最大的商业街之一，理应展示与销售地方物产，但商业街实际经营的商品多是服装饰品等，极少有安徽省及合肥市的地方特色商品。缺乏地域特色商品的步行街，地域文化持续影响力变得很弱。

2.3 街区现状

街区以步行空间为主骨架(长900米，宽22米)，以北含山路、九狮桥路和逍遥津街为次要空间构架，沿着多条东西向、南北向的街巷空间向街区内部延伸渗透，形成以带状街巷空间为主体的空间网络。街区内部开敞活动空间较少，主要是逍遥津广场，现在还用于停车。从目前的空间分布来看，存在以下几点问题：

1．街巷的利用率不高，空间狭窄。步行街区以东西向的淮河路为主，南北向较宽的街道有北含山路、逍遥津街和九狮桥路，但这几条都是通车道路，也是进出步行街的主要通道，行人较多，人车交汇非常拥堵，其他街巷也都很窄，宽度都在15米以下。区域以步行街道为主体，其他小街巷虽然多达13个，但是由于街巷两侧建筑陈旧，真正利用起来具有吸引力的极少，造成大量的人群集中在步行街的中间区域，严重影响人们购物和休闲体验感受。

2．开敞性空间较少，缺乏游客参与互动的空间。街区开敞性的空间有利于构建游客参与性项目，给民俗和商业活动提供了场所也能满足游客的参与、休憩的需求。淮河路步行街区唯一的开敞性空间——逍遥津广场，现在主要用于停车。整个商业街区的开敞空间严重缺乏，各类商业营销等节事活动开展只能在步行街内进行，影响步行街正常运营。

3．缺乏休憩性的空间。由于步行街区的人流量较多，导致整个主干道缺少休憩的场所，基本的旅游服务设施所需要的空间也十分狭窄。步行街中间设置的小吃便利亭和人流交杂在一起，很多游客只能坐在绿化带的花坛边吃食物，旁边紧邻垃圾箱，游客舒适感降低。

2.4 地域文化特色现状

淮河路原有李鸿章故居占地规模较大，占据了商业街近一半的规模，淮河路步行街段曾经被称为“李府一条街”。步行街中部还有明教寺宗教建筑，每月农历初一和十五均有一定规模的香客敬香，在合肥市区有一定影响力。但在上世纪九十年代初的城市改造中，李鸿章故居大部分被拆除，仅剩目前小规模的李府被保存下来，周边小街巷也在改造中丧失了传统历史特色。后来淮河路被改造成为商业步行街后，李府等为数不多的地方历史民居建筑和明教寺等被商业淹没，李府、明教寺与周边建筑、环境景观没有很好协调，李鸿章等地域文化也没有在步行商业街中得以传承再现。整条街区建筑立面杂乱无章，商家各自为阵，缺乏历史文化特色。通过对街区内各类建筑规模进行统计分析(表4)，步行街区以商业和住宅建筑为主，历史宗教文化建筑只占到总体建筑的2.46%，地域文化没有得到充分的传承。作为合肥市传统的特色商业街区，没有体现传统文化底蕴，地域文化资源在旅游和商业中也没有很好融合发展，商业街区旅游品质缺乏文化支撑，游客很难在休闲消费中感知地域文化。

表4 街区内各类建筑面积统计表

资料来源：作者整理

2.5 街区交通现状

步行街区位于老城区，是主要的交通汇合点，人流和车流交汇，街区陷入了拥堵的交通包围圈内。由于城市的快速发展，原有的公共基础设施已经完全不能满足街区的发展需要，街区缺乏机动车辆和非机动车辆的停车场，特别是非机动车沿街停放，不仅占据街巷空间而且增加了交通拥堵。拥堵的交通现状，严重影响商业街区可达性，步行也不能满足游客步行购物慢节奏的心理体验，根据游客满意度调查结果，不满意率达到了51%，是游客满意度较低的问题，交通问题同样也是商业街区旅游品质低下的重要因素。

3 传统商业街区旅游品质提升策略

城市商业特色街区是城市街区经济发展的重点，伴随着城市发展模式的转变，传统商业街区旅游品质依附旧城更新得以提升。传统商业街区改造的难点是如何保持其传统氛围，而保持其传统氛围的关键是将旅游开发作为传统商业街区发展策略[9]，并以“微更新”理念[10]为指导，对传统商业街区业态、旅游服务设施、传统文化等进行整治。根据淮河路商业街区现状存在的主要问题，以保持其传统人气氛围为前提，旅游品质提升主要从旅游开发、旅游服务和旅游营销等三个方面进行，着重针对街区业态、空间、文化特色、交通等方面存在的问题，借鉴城市更新方法，提出传统商业街区旅游品质提升策略。

3.1 丰富业态，提升购物品质

从调查分析来看，淮河路步行商业街区目前以服装零售业为主，档次不高，客源以学生为主，整体消费不高。通过市场调研，以市场需求为导向，在原来业态的基础上，增加高端品牌商家的数量，改变服务业内部结构，来提升街区整体的商业档次，满足部分游客购物品质需求。

1．街区商业重新定位，丰富业态。商业街区拥有什么样的定位，就决定了街区拥有什么样的商家和客源。根据问卷调查分析，目前淮河路步行街66%的为19岁到35岁的人，所以淮河路步行街商业定位目前是以为大众消费群体服务的中低档商业为基础。因此，在满足原有客源市场的基础上，适度引入高端品牌，提升商业档次。整合街区周边的业态，引入餐饮业、娱乐业丰富商业步行街区目前的业态，形成合理的业态配比。

2．业态分布重新组合。针对于业态分布凌乱的现象，对街区业态功能进行重新组合。以街区空间为依托，增加街巷的空间利用率，形成商业网络化建设，满足游客休闲购物的需求。

步行街区行业门类共计有批发和零售业(F)、住宿和餐饮业(H)、金融业(J)、房地产业(K)、租赁和商务服务业(L)、公共设施管理业(N)、居民服务和其他服务业(O)、文化体育和娱乐业(R)等八个门类，15大类，42中类、79小类。规划将这些行业门类集中于几个功能片区，从而形成淮河路步行街区的特色功能板块，见图2。

图2 淮河路步行街区业态分布功能区

资料来源：作者自绘

3.2 空间改造，提升休憩功能

1．梳理街巷，释放空间。通过对步行街区街巷的梳理，疏通拓宽街巷的道路，将原有占道经营的小吃引入美食街巷，结合地块情况，扩建街巷的休闲小广场。借助合肥大发展的机遇，增设地下停车服务设施，将原有的逍遥津广场的停车引入地下，释放空间增设绿化带，增添休闲设施为商业和休闲活动提供场地。

2．增加旅游服务设施，提升休憩功能。利用商场中庭和商家的户外空间，增设游客休息空间，有效地设置休憩的节点。使休憩节点的设置和商业业态结合，起到分散引导人流的作用，即提升商业的经济效益，又满足了游人休息的需求。

3.3 挖掘历史文化底蕴，打造地域文化特色

加强对步行街区历史文化的挖掘，进一步对现有的历史文化资源进行保护和开发，讲好历史故事，传承地域文化，突出街区的历史文化特色，增强商业街区文化品质。

1．整理再现历史文化，增加旅游吸引力。街区拥有13条历史街巷，中心地带坐落着李鸿章故居和明教寺两处重点文物保护单位，号称“合肥十大名景”之一，由于周边商业氛围太浓，都被现代化的气息淹没。重新梳理古建筑，尽量对两处历史建筑进行开发式的修复，对周边紧邻的建筑进行复古式修复，首先增加游客的视觉效果，利用地块特点形成小的休闲空间，增加游客的游览范围，提高游客的参与度。其次，深入挖掘街巷历史，利用历史文化墙、趣味性雕塑或民俗体验等形式，提升街巷的吸引力。与此同时，释放后的逍遥津广场作为历史文化和现代商业的缓冲地带，给游客带来历史和现代的视觉冲击效果，提升了游客的旅游体验。

2．引入具有地域特色的商品，塑造特色旅游环境。步行街区以服装零售业为主，大多为现代商业。在提升商业档次引入高端品牌的同时，引入具有传统地域特色的老字号、非遗技艺、打造特色旅游商品集聚地，提升旅游吸引力，满足不同旅游者的需求。

3.4 增加便民服务设施，提升街区小品建设

完善街区的标识系统，设立符合街区文化特色的指示牌；改进街区公共卫生环境，结合街区的休憩节点的设置，增设公共卫生间，对垃圾桶和环卫工具的摆放进行隐形设计，增设街区便民服务设施，如免费WiFi全覆盖，提供可直接饮用水，在游览区提供导览手册，引入智能语音解说系统等。

街区的家具和小品设施是街区的一道独特风景，是游客驻足、拍照的地方。淮河路步行街区现有的街区家具和小品较少，对现有的设施修整，增加街区家具和小品建设的地域性特色。例如在中心步行区域增设长椅，在广场上设置有特色的露天卡座，不仅可以供人休息而且可以延长人们在街区逗留的时间。

3.5 构筑步行网络空间，改造提升慢行交通系统

交通是商业步行街区最关键的要素之一，它决定着街区的便利性。打通街区与周边城市主要交通要道的联系，使人们可以通过步行的方式来去自如。

1．改善步行环境，增加步行吸引力。改进街区步行道的铺装设计，增加步行道设施，改善步行空间的功能和艺术特性，如：明信片站点等参与性强的活动。有利于增加街道吸引力，增加游客步行的愉悦感。在步行的过程中增设休憩设施，改善步行环境，满足游客身心需求，如休息座椅的设置供休息、闲聊、观望人群。

2．规范机动车和非机动车的停车。由于街区内缺少停车设施，导致机动车和非机动车占用公共空间，非机动车的停放问题尤为突出。故应严格划定地面可停车区域，可在街巷的一侧划定一定区域作为电动车停放使用，但这些与步行街相交的街巷内距离步行街20米范围内不得停放车辆，还可以增设街区内商场的地下停车空间。

3．增设无障碍交通体系。步行街和其他街道中间设置盲道，严禁非机动车占道。大型商场出入口增加可供残疾人上下的坡道和扶手，在停车场增设供残疾人停车和上下车的车位，严禁他人占用。

合理组织停车设施，尽可能避免该区域大量的机动车和非机动车的进入，并优化公共交通站点设置，为步行街游客提供畅通而便捷的公共交通出行。对于部分通车街巷和交通节点，通过慢行优先，对机动车进行交通管制。

4 总结

我国旅游业目前正逐步升级为“品质旅游”时代，提升城市旅游品质是未来城市建设和旅游发展的重要目标。作为城市特色街区重要类型之一的商业街区，对于城市旅游的发展有重要意义，提升商业街区旅游品质也成为城市建设、商业和旅游业融合发展的关键。以旅游市场“需求品质化”为目标，加大商业街区旅游产品开发、服务、营销等方面的“供给品质化”建设，借鉴城市更新规划与设计的技术和方法，在保持传统氛围为前提进行商业街区旅游品质提升。淮河路步行街区作为合肥市最有影响力的传统商业街区，在城市发展中存在业态单一、设施陈旧、交通拥堵、文化特色不显著等多种问题，商业街区旅游品质不高。在分析现状存在问题的基础上，以游客感知体验品质需求为导向，提出了丰富业态、提升商业档次，释放空间增加游憩功能，构建交通网络提升慢行系统等对策，以进一步提升传统商业街区的旅游品质，提高游客的满意度，保持商业街区活力。本文提出在传统商业街区旅游品质提升和旧街区改造中，将旅游开发和城市更新策略相结合，从产业、空间、服务等多个层面提升旅游品质，具有普遍的现实意义。