房地产上市公司会计政策选择研究

何嘉明 关泽宇

【摘 要】企业的财务工作始终伴随着会计政策选择，我国相关会计法律法规在会计政策选择上给予了企业一定的选择空间和自主性。自从1980年以来，中国的房地产行业飞速成长，但由于房地产市场的自身特点，不少房地产上市公司利用现行的会计政策操作成本利润，逃避税款。本文主要通过研究我国房地产企业财务工作中会计政策的选择，分析会计政策选择方面存在的问题，并对问题提出了相应的建议，为其他相关企业和部门提供参考。

【关键词】房地产上市公司；会计政策；会计政策选择

一、引言

近十几年来，随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，对住房的需求量也开始逐步增长，我国的房地产产业逐渐成为了支撑国民经济的产业，为我国的财政收入做出了突出贡献，并促进了数百个相关产业的发展。会计政策的恰当性直接关系到企业财务信息的真实性和经营目标的实现，伴随我国的社会主义市场经济体制的逐步完善，房地产行业的竞争越来越激烈，许多房地产企业不重视对企业的财务分析，经营效率低下，导致企业在残酷的市场竞争中被淘汰。

二、房地产上市公司会计政策选择现状

（1）坏账准备的计提方法选择现状

根据《企业会计准则》的有关规定，在每个会计年度的期末，企业应当对应收账款的有关账户进行核算，判断所有应收账款是否能收回，若有不能收回的应收账款，应估计坏账损失并计提坏账准备。在实际操作过程中，由于个别认定法在不可以单独存在，所以个别认定法通常与年限分析法或余额百分比法两种方法相结合。近三年来，在上海、深圳证交所135家房地产上市公司中，88.7%的公司选择了个体识别法和年龄分析法相结合的方法。这种坏账准备计提方法不仅有利于上市公司对于风险性应收帐款进行坏账减值准备测试，还有利于利用应收帐款的年限划分坏账损失，能较好地反映出房地产企业的财务情况。

（2）收入的确认方法选择现状

收入是影响企业利润的最重要因素，收入的确认计量方法是企业财务报表中必须披露的重要会计政策。根据《房地产开发管理办法》规定：项目完工后应由购买方验收，并在收全房款、办理房屋过户登记之后才能确认企业的收入。房地产行业商品房的销售收入和服务收入采用合同完成法和完工百分比法确定，并根据实际收入选用适当的方法。近三年来，上海、深圳证交所135家房地产上市公司中43%同时采用完工百分比法，50%采用完工合同法，7%的公司未披露收入确认方法。收益法的不披露表明，部分房地产企业的财务制度有待完善，监管部门的监管尚未到位。

（3）固定资产的折旧方法选择现状

根据《企业会计准则》的有关规定，在固定资产有效寿命内需要按一种特定的方法计提分摊固定资产的折旧额。法律规定企业可以选择的固定资产折旧方法包括工作量法、年限平均法、年限总和法和双倍余额递减法。房地产行业的固定资产包括房屋、各种运输设备、办公设备等等，所以对于房地产行业来说，采用年限平均法不仅简单便捷，还能够真实反映折旧的情况。近三年来，我国房地产行业上市公司计提固定资产折旧均选用的是年限平均法。

三、房地产上市公司会计政策选择存在的问题

（1）会计政策选择为盈余管理提供操作空间

盈余管理说的是公司利用选用不同的会计政策的方式，来实现利益最大化的行为。通过调查研究发现，许多房地产上市公司为了实现自己的经营管理目标，会有意改变自己选择的会计政策。

一些企业为了逃避税款、降低政治成本，变更了企业的固定资产折旧方法。例如为了提高企业成本，降低企业利润，企业通常会采取双倍余额递减法或年数总和法来计提固定资产折旧。相反，为了减少费用，增加利润，可以延长固定资产折旧年限，并将折旧方法更改为平均年限法来实现。

改变合并会计报表的合并范围，也可以改变企业利润。上市公司可以通过改变持有子公司的股份比例或者通过购买、出售子公司等方式来改变合并报表的合并范围。如果有上市公司需要增加当期会计利润的，可以将盈利的子公司纳入本公司，并剔除盈利能力较弱的子公司，同时可以采取信息披露回避措施，避免外界发现公司的不良企图。

（2）会计政策选择为偷税漏税提供操作空间

由于房地产投资建设有大量资金来自于银行，造成了财务费用较高的问题，所以有一些房地产企业为了降低财务费用，故意拖延申报纳税时间，故意不结转企业收入和会计费用，故意隐瞒应纳税所得额，转移合法所得额，依据企业自身的经营管理需要，私自确定销售收入和结转产品成本，从而达到偷逃税款的目的。

2013年，保定市工商局吊销了保定赫达房地产开发有限公司的营业执照。原因是在2009年至2010年期間，这家企业在核算应纳税所得额时利用虚假合同和发票的方法，隐瞒应纳税所得额，导致了应纳所得税额的作假。还发现了该企业将应结转到营业收入中的应纳税所得额账户，长期挂在预收帐款中等方法，少缴纳营业税2280494.78元、城建税159634.63元、教育费附加68414.84元、地方教育费附加22804.95元、土地增值税14128307.76元、印花税22804.90元，税费款共计1668.25万元。

（3）会计政策选择导致会计信息良莠不齐

我国的房地产行业起步比较晚，而且房地产会计核算相关的政策制度还不够完善，导致房地产市场上的会计信息缺乏可比性。例如，旧企业会计准则将借款费用资本化限定为专用借款，而新企业会计准则中，借款费用资本化的范围不仅包括投资项目所借入的专用借款，而且还包括该项目所使用的一般借款。但是，只有上市公司才需要严格使用新会计准则，所以上市公司与非上市公司之间在借款费用资本化的会计处理上有着很大的不同，新旧企业会计准则的转换和融合需要很长时间，这也直接导致了会计信息质量良莠不齐的结果。

四、房地产上市公司会计政策选择相关问题的建议

（1）提升会计人员专业水平，重视会计人员素质教育

若企业会计人员的专业水平不够高，所选用的会计政策不仅会降低企业会计信息的质量，还会对企业的决策判断造成不可预料的影响。所以为了加强会计人员对会计政策的理解并提高企业会计信息质量，可以通过继续教育和其他方式来更新会计的专业知识，提升会计的专业水平。诚信是开展会计工作的基础，可以通过建立从业人员诚信档案，督促会计人员时刻保持诚信。同时加强对会计人员的职业道德教育和法制教育，提升会计人员的思想道德水平，培养高素质的会计队伍。

（2）完善房地产行业会计规范体系

由于房地产行业的某些会计核算与一般生产性企业大不相同，目前政府还没有出台具体的会计准则或会计政策来规范房地产企业会计核算中的一些特殊事项，房地产企业无法找到法律依据，只能根据自身的需求进行不规范的会计处理，导致企业会计核算不正确，会计信息不真实。不准确的会计信息严重影响了信息使用者的判断和房地产企业的发展，所以希望有关部门能尽快出台并完善相关会计准则，为治理虚假会计信息提供政策基础。

五、结论

综上所述，由于房地产行业存在着一定的特殊性，使得我国相关房地产会计政策选择还存在许多漏洞。有些房地产上市公司往往故意利用这些漏洞，影响会计信息，从而影响企业的经营成果。随着社会主义市场经济的建立和我国资本市场的发展，会计政策的研究与实现对完善资本市场的监督研究和完善会计准则体系的研究具有十分重要的作用。

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